「都市計画マスタープラン」と「立地適正化計画」を読み解く、10年後のアパート経営を見据えたエリア選定

少子高齢化により、日本はすでに人口減少のトレンドが始まっています。日本全体としては人口減少により居住需要が減退し、空室リスクが高まる恐れがあります。このような社会情勢においても堅実なアパート経営を継続するためには、将来を見据えたエリア選びが重要です。

将来の都市計画を考えるうえでは、国土交通省が主導して全国の自治体が整備している「都市計画マスタープラン」と「立地適正化計画」を参照するのが有効な方法のひとつです。自治体の課題を的確にとらえて、都市の整備を進めようとしている市町村は、持続的な発展が期待できます。

今回の記事では「都市計画マスタープラン」と「立地適正化計画」を軸とした、アパート経営のエリア選びを紹介します。人口減少社会における堅実なアパート経営を実現するうえで役立つでしょう。

「都市計画マスタープラン」と「立地適正化計画」
1-1．都市計画マスタープラン
1-2．立地適正化計画
アパート経営における都市計画マスタープラン・立地適正化計画の見方
2-1．市町村レベルのマスタープランを確認
2-2．防災指針を含む立地適正化計画を作成・公表済みの市町村に着目
2-3．立地適正化計画とマスタープランの整合性をチェック
10年後のアパート経営を見据えたエリア選定のポイント
3-1．10年後（2035年）の人口動態をチェック
3-2．交通インフラの発展を見る
3-3．ハザードマップで災害リスクをチェック
3-4．都市計画マスタープランと立地適正化計画をチェック
将来を見据えたエリア選びを相談できる不動産会社
まとめ

1　「都市計画マスタープラン」と「立地適正化計画」

「都市計画マスタープラン」と「立地適正化計画」は、いずれも日本の長期的な都市の発展に向けた計画をまとめたものです。上位計画として都市計画マスタープランがあり、その実現に向けて立地適正化計画を策定・実行するという位置づけです。それぞれの制度について詳しく見ていきましょう。

1-1　都市計画マスタープラン

都市計画マスタープランは、都市計画法第18条の2に定められた「市町村の都市計画に関する基本的な方針」として策定されるものです。

市町村は、議会の議決を経て定められた当該市町村の建設に関する基本構想並びに都市計画区域の整備、開発及び保全の方針に即し、当該市町村の都市計画に関する基本的な方針(以下この条において「基本方針」という。)を定めるものとする。
市町村は、基本方針を定めようとするときは、あらかじめ、公聴会の開催等住民の意見を反映させるために必要な措置を講ずるものとする。
市町村は、基本方針を定めたときは、遅滞なく、これを公表するとともに、都道府県知事に通知しなければならない。
市町村が定める都市計画は、基本方針に即したものでなければならない。

出所：e-GOV 法令検索「都市計画法」

マスタープランは、少子高齢化に伴う人口減少や自然災害リスクを踏まえて、持続可能な地域づくりを目指して策定されるプランです。まず、都道府県単位でプランが策定されていて、国土交通省「都市計画マスタープラン　リンク集」にてまとめられています。

さらに、多くの自治体では市町村単位で都市計画マスタープランが策定されています。こちらは各自治体の公式ホームページなどで閲覧可能です。

都道府県と市町村レベルのマスタープランを区別する際には、前者を「都市計画区域マスタープラン」、後者を「市町村マスタープラン」と呼びます。ただ、市町村のウェブサイト内では「都市計画マスタープラン」という名称が盛んに用いられていて、混同しやすい状態になっているので注意しましょう。

都市計画区域マスタープランでは、次のような内容がまとめられています。

都市計画の目標
区域区分（市街化区域と市街化調整区域との区分）の決定の有無及び当該区分を定めるときはその方針
その他、土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する主要な都市計画の決定の方針

出所：国土交通省「みんなで進めるまちづくりの話」

また、市町村レベルのマスタープランには、次のような内容を盛り込みます。

市町村としての都市計画の目標
都市計画における全体構想｜目指すべき都市像や課題、課題に対応した整備方針
地域別構想｜あるべき市街地像・地域像、理想像実現に向けた施策

マスタープランを読み解けば、その都市が今後どのような方向性をもって発展しようとしているのかが確認できます。

1-2　立地適正化計画

立地適正化計画は、マスタープランをもとに持続可能な都市経営を実現するための立地計画をまとめたものです。この計画は、商業地や住居といった土地区画の定義、公共施設・医療福祉施設の位置、そして地域間をつなぐ交通ネットワーク計画などをまとめたものです。

立地やネットワークを整理してコンパクトなまちを形成し、高齢者をはじめとする住民が便利に暮らせる社会を目指して、計画はまとめられています。

国土交通省によると、次のような意義・役割がまとめられています。

都市全体を見渡したマスタープラン
居住機能や医療・福祉・商業、公共交通等のさまざまな都市機能の誘導により、都市全域を見渡し、持続可能な都市構造を目指す包括的なマスタープラン
都市計画と公共交通の一体化
居住や都市の生活を支える機能の誘導によるコンパクトなまちづくりと地域交通の再編との連携を目指す
都市計画と民間施設誘導の融合
民間施設の整備・計画に基づく立地への緩やかな誘導を実施。インフラ整備や土地利用規制など従来の制度とも組み合わせて新しいまちづくりを目指す
市町村の主体性と都道府県の広域調整
立地適正化計画を作成している市町村の意見に配慮し、広域的な調整を図る
市街地空洞化防止のための選択肢
居住や民間施設の立地を緩やかにコントロールし、市街地空洞化防止のための新たな選択肢として活用
時間軸をもったアクションプラン
計画の達成状況を評価し、状況に合わせて、都市計画や居住誘導区域を不断に見直すなど、時間軸をもったアクションプラン
まちづくりへの公的不動産の活用
財政状況の悪化や施設の老朽化が進むなか、公的不動産の見直しと連携し、公共施設の再配置や公的不動産を活用した民間機能の誘導を進める

国土交通省「立地適正化計画とコンパクト・プラス・ネットワーク」をもとに筆者にて要約

立地適正化計画は、基本的に市町村単位で策定するもので、2025年3月末時点で、全国907都市にて計画が策定されています。

2　アパート経営における都市計画マスタープラン・立地適正化計画の見方

アパート経営の文脈で都市計画マスタープラン・立地適正化計画を見るときには、次のような点に留意するとよいでしょう。

市町村レベルのマスタープランを確認
防災指針を含む立地適正化計画を作成・公表済みの市町村に着目
立地適正化計画とマスタープランの整合性をチェック

都市計画マスタープラン・立地適正化計画の読み解き方について、さらに詳しく紹介します。

2-1　市町村レベルのマスタープランを確認

マスタープランには都道府県レベルのものと市町村レベルのものがありますが、アパート経営のエリア・立地選定をみるときには、特に市町村レベルのマスタープランをよく確認するのがよいでしょう。

アパートを所有するときは、日本全国のどこかの市町村の一か所を選ぶことになります。そのときには、その自治体の都市の構造がどうなっていて、今後どのような計画を立てているかを見た方が参考になるでしょう。

たとえば、名古屋市のマスタープランを見てみましょう。名古屋市では「名古屋市都市計画マスタープラン2030」というリーフレットを公表しています。こちらのリーフレット内では「リニア開通による三大都市圏の一体化」「三大都市圏の中では相対的に割安な地価と短い通勤時間」「充実した都市基盤」を土台とした都市計画がまとめられています。

将来の都市構造として「集約連携型都市構造」を掲げていて、駅を中心に歩いて暮らせる圏域を形成し、商業・業務・住宅やサービスの機能が適切に配置されていて、さらに歴史・文化や環境、防災にも配慮した魅力的な街づくりを目指すこととしています。

目標に沿って、都心ゾーン、都心周辺ゾーン、駅そばゾーンや郊外ゾーンといった形で名古屋市内の区域をゾーニングして、それぞれの地域特性に合った都市整備を進めていく方針です。アパートの経営者としては、ゾーニング方針を踏まえて、自分がイメージする不動産経営を実現できるエリアを選ぶとよいでしょう。

以上のように、市町村のマスタープランは、都市の発展方向性を理解し、具体的に立地を選ぶうえで役立ちます。

2-2　防災指針を含む立地適正化計画を作成・公表済みの市町村に着目

計画の整備状況には、日本全国の市町村において差がある状態です。国土交通省によると、マスタープランに沿った立地適正化計画を策定している自治体は全国907自治体あります。さらにそのなかで、防災指針の公表まで済ませている自治体は432に絞られます。

本来は、アパートを10年単位で長期経営していくことを踏まえると、防災指針まで整備されている自治体を選ぶのが望ましいといえます。震災や台風、沿岸部であれば高潮・津波と、日本は多くの災害リスクが想定される国なので、防災計画が整っている自治体の方が、安心してアパート経営を続けられるからです。

政令指定都市の中では、たとえば「仙台市」が立地適正化計画と防災指針の双方を整備済です。

仙台市では、まず現状分析として「計画期間の終了直近2040年には100万人を割り込む推計」「地下鉄南北線沿線を中心に人口が集中」「大規模施設は仙台駅などの都心部に集中」「多くの市街地での公共交通の運行頻度は1時間に概ね1本以上」といった特徴をまとめています。

そのうえで「都心・広域拠点（泉中央地区・長町地区）・都市軸・鉄道沿線へ都市機能の集積を図る『鉄道を基軸とした機能集約型の都市構造』」を基本として、都市構造の整備や適正な土地利用と都市機能の誘導を目指す方針です。

また仙台市では、防災指針として次の5つの災害について、災害リスクの回避とリスク低減に向けた方針をまとめています。

地震
津波
外水氾濫（河川の氾濫）
内水氾濫（雨水・下水管の氾濫）
土砂災害

立地適正化計画では、エリアごとの災害リスクを明確化したうえで、それぞれに沿った防災を念頭に置いた土地利用・整備を進める方針です。このように、立地計画と防災計画が結びついた都市の方が、アパート経営を長期で行ううえでは安心できます。

ただし、足元の整備状況をみると、相対的に発展している地域では、意外に防災計画の策定が進んでいません。政令指定都市クラスでいうと、たとえば札幌市・広島市は防災計画が未整備です。

東京23区・大阪市・福岡市に至っては、そもそも立地適正化計画に関する取り組み自体がありません。（出所：国土交通省「立地適正化計画の作成状況」）だからといって「仙台が東京よりもアパート経営に適している」と一概に言えるわけではありません。

「長期的に人口増加が期待できる東京23区の方がアパート経営に向いている」と考える方も少なくないでしょう。「防災指針を含む立地適正化計画がない」というだけで安易に判断せず、現状の発展度合いや人口見通しも加味して検討するのが得策です。

2-3　立地適正化計画とマスタープランの整合性をチェック

市町村の人口動態や構造と、マスタープランが整合的かを確認しましょう。深く分析して正確に理解できるかというより、プランが課題に対して明瞭でわかりやすいか、という視点で読んでみましょう。

本来、政策を一般人に理解してもらうのは、政府や自治体が果たすべき役割です。理解に時間がかかる政策は、それ自体が十分な責務を果たしているとはいえないでしょう。また、アパート経営者は、全国から一か所を選べばいいわけなので、政策が課題解決につながると直ちに納得できない地域は、優先順位を下げるのも一案です。

たとえば、広島市の「マスタープラン」と「立地適正化計画」を見比べてみましょう。

「マスタープラン」においては、人口減少社会に入ることを念頭に置きつつも、中四国の中心都市として発展をリードする「活力」、地域資源を生かした個性的な魅力を生かし、活発な交流を生み出す「魅力」、誰もが快適に行き来でき、住み続けられる「快適性」を目指して都市づくりを進める方針を示しています。

「活力」「魅力」「快適性」それぞれに対して詳細な方針を定め、目標達成に向けた取り組みをまとめています。

また、都市構造においては、上記の都市づくりの目標達成に向けて「市街地の無秩序な拡散を抑制し、公共交通にアクセスしやすい場所に居住機能、生活サービス機能などを集積する『集約型都市』」を目指して都市整備を進める方針です。

「立地適正化計画」に目を移すと「集約型都市」の実現に向けた具体的な立地整備、交通ネットワークの整備がまとめられています。

広島市内の人口動態や土地の利用状況、地価や利便性などをもとにした課題を洗い出したうえで、医療・福祉・商業等の都市機能を都市の中心拠点や生活拠点に誘導し、効率的なサービスの影響を目指します。

都市機能が充実している区域、周辺からの公共交通によるアクセスの利便性が高い区域等、区域の特性を理解したうえで区域を設定して、今後の都市整備の方針とする考えです。

具体的には、都市機能誘導区域を「生活拠点型」「地区拠点型」に、高次都市機能誘導区域を「広域拠点型」「都心型」に区分しています。駅からの距離などを基に区域の定義も明確化してエリア分けして、機能の集約を進める方針です。

広島市は、以上のようにマスタープランと立地適正化計画の関係性がわかりやすく、都市整備の方針に一貫性が感じられる内容となっています。

3　10年後のアパート経営を見据えたエリア選定のポイント

アパート経営では、基本的に長期的視点に立ってエリア選定を行う必要があります。そのため、現状だけでなく、将来を見据えて堅実なアパート経営が可能な立地をうまく選ぶのが大切です。今回紹介した「都市計画マスタープラン」と「立地適正化計画」のほか、10年後を見据えたエリア選定のポイントをまとめました。

3-1　10年後（2035年）の人口動態をチェック

まず第一に、自治体別の人口動態を確認しておきましょう。少子高齢化により、すでに人口減少のサイクルに入っている日本では、多くの地域で今後人口減少が予想されます。人口が減れば、必然的に住宅に対する需要が低下し、空室の増加や賃料の下落などが進む大きな要因となります。

国立社会保障・人口問題研究所では「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」にて、市町村別の人口見通しを公表しています。2025年時点からみて10年後にあたる2035年の2020年対比の主要都市の人口増減率は次のとおりです。

主要都市の2020対比の2035年の人口増減率予想

国立社会保障・人口問題研究所「将来推計人口・世帯数日本の地域別将来推計人口　令和５(2023)年推計」をもとに筆者作成

理想を言えば、2035年時点で人口が増加している地域を選びたいところです。しかし、全国で人口減少が進むなかで、そのような地域はかなり限られています。

せめて、全国の人口減少率（2020年対比で-7.5%）よりも、減少幅が小さい地域から投資エリアを選ぶとよいでしょう。その点で考えると、政令指定都市クラスであれば、人口減少率が5%以内に収まるエリアは複数あります。

3-2　交通インフラの発展を見る

次に着目したいのは、都市圏の交通インフラの発展状況です。大都市圏では、公共交通網が人びとの移動手段の主軸となります。郊外や地方部になるほど、自家用車が主体となってきます。稼働率を高めて堅実なアパート経営を実現させるなら、基本的には公共交通網が整った大都市圏を選択するのが得策です。

大都市圏の中の具体的なエリア選びを考えるうえでは、その都市の交通網や利便性に着目しましょう。基本的には、大都市のターミナル駅に直結した駅を最寄り駅とする場所は、日本全体の人口が減少するなかでも流入が見込めて、安定した発展が期待できます。

路線の有無だけでなく、運行本数などもチェックして、長時間電車を待たずに拠点駅にアクセス可能かを見ておきましょう。

また、前半で紹介した「立地適正化計画」も見ておくのが得策です。大都市では、しばしば公共交通網を軸として都市計画が策定されています。

利便性の高いエリアは市街地や住居地として今後重点的な開発が行われる可能性があります。その地域に人が集まるように都市が整備されるのであれば、より一層利便性が増し、アパートの安定稼働が見込まれるでしょう。

3-3　ハザードマップで災害リスクをチェック

ハザードマップで災害リスクを確認しましょう。日本は地震・津波や台風など、複数の天災リスクが懸念される国です。

また、都市部では防火性が課題となる場合もあります。自治体や国土交通省ではハザードマップを公表していて、各地に想定される災害リスク、被災した場合の被害の度合いなどを確認できます。

基本的には、極端に災害リスクが高いエリアでの投資は避けた方が無難です。一方で、日本の大都市は沿岸部に多く存在するため、震災や水害リスクが全くなく、さらに利便性も高い地域となると候補がかなり絞られてしまいます。

損害保険などを活用して、万が一の被災時に対処できる状態にしながら、一定の災害リスクを許容してエリア選びを進めるのも、一つの方法といえます。

3-4　都市計画マスタープランと立地適正化計画をチェック

今回前半で紹介した都市計画マスタープランと立地適正化計画も、エリア選定において参考にすべき情報のひとつです。先ほど紹介した着目点を基に、整備計画に納得感があるか、その都市の課題に的確に対処した内容となっているかを確認しておきましょう。

また、マスタープランと立地整備の方向性が一致しているかも見るべきポイントです。防災リスクへの対応計画も、確認しておきましょう。

前述のとおり、災害リスクの全くない地域にこだわってアパート経営を進めるのは容易ではありません。マスタープランや立地適正化計画を通じて、災害リスクを適切に把握し、対処を進めている地域を選択するのもひとつの方法です。

4　将来を見据えたエリア選びを相談できる不動産会社

ここではエリア選定と用地仕入れに強みがあるアパート経営会社2社をご紹介します。

4-1．シノケンプロデュース

駅徒歩10分以内の土地にこだわり、入居率98.75% (2024年年間平均/自社企画開発物件)
管理戸数50,000戸以上（2024年12月末時点）の豊富な管理実績
初回の入居が成約になるまで家賃を100%保証する「100％初回満室保証」

シノケンプロデュースは、東京・福岡・大阪・名古屋・仙台の都市圏で投資用アパートの販売を中心に行っているシノケングループのグループ企業です。管理戸数50,000戸以上（2024年12月末時点）の実績があり、直近10年の入居率は98%超の実績があります。初回の入居が成約になるまで家賃を100%保証する「100％初回満室保証」や、入居者からの家賃の支払いが遅れた場合の家賃滞納保証などオーナーが安定した収益を生むための保証制度も充実しています。購入者の半数以上がリピーターとなっており、会社員・公務員からの評判も良い会社です。

さらに、シノケンでは入居者向けコールセンター（24時間365日8カ国語対応）で、外国人や高齢者など敬遠されがちな方にも手厚い対応を行っています。このような入居者向けサービスは、高齢者の継続的な安否確認、外国人の言語の壁によるコミュニケーションや生活マナーの改善などが期待でき、オーナーにとっても入居者層を広げられるメリットや将来的な入居需要に応えることができるメリットがあります。

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4-2．アイケンジャパン

入居者のターゲットを社会人女性に絞り、入居率99.3% (2024年年間平均/自社企画開発物件)
入居者が決まるまで無期限で家賃保証が行われる「初回満室保証」
女性入居者に合わせた高い防犯性を備えている点も特徴的

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、2006年の創立から1000棟以上の開発・引渡し実績があります。

アイケンジャパンのアパートは、対象エリアを主要駅10分圏内（首都圏は15分圏内）、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.3％（2023年年間実績）を実現しています。事業計画の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の高い収益率を達成できており、オーナーからの紹介・リピート率も高い会社です。

さらに、オーナーに対する保証やサポートが手厚いのもアイケンジャパンの特徴です。家賃滞納保証や管理代行サポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。建物完成後は全部屋に入居者が決まるまで無期限で家賃保証が行われる「初回満室保証」があり、地盤の問題や構造上の欠陥についても、建物引渡日の翌日から20年以内に不同沈下が発生し、建物に被害が出た場合、建物と地盤の修復工事を行う「宅地地盤保証」という保証があります。

また、アイケンジャパンの入居者のターゲットとして想定しているのは「社会人女性」のため、①オートロック・カラーモニターフォン、②共用廊下・共用階段が屋内となるように設計、③バルコニー前をライトで照らすなど、④高さのあるベランダにする、⑤防犯シャッター、⑥防犯カメラの設置など、ターゲットから求められる高い防犯性を備えている点も特徴的です。

5　まとめ

人口減少が進むと見込まれる日本でのアパート経営では、長期的な視点に基づいて慎重にエリア選びを行うことが大切です。今は人口が多いように見えても、将来衰退が進んで、入居者の獲得が難しくなる可能性もゼロではありません。

今回紹介した「都市計画マスタープラン」と「立地適正化計画」において、課題を的確にとらえて、持続的な発展に向けた準備を進められている自治体は、アパート経営を行ううえで信頼できます。

人口動態やハザードマップによる災害リスクの確認に加えて「都市計画マスタープラン」「立地適正化計画」をチェックすることにより、長期で発展する都市での堅実なアパート経営が実現するでしょう。

この記事を書いた人
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伊藤圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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