LAETORI株式会社は不動産投資型クラウドファンディング（CF）サービス「COZUCHI（コヅチ）」で9月17日午後7時から新ファンド「渋谷区松濤 一棟レジデンス」の17日に募集を開始、19日午後1時時点で応募額27億円超・応募率は689%に上った。抽選で同日中に投資家を決定する。東京都渋谷区松濤の賃貸レジデンス一棟とその敷地を投資対象に、募集金額4億円、想定利回りは年利6%（キャピタルゲイン5％、インカムゲイン1％）、運用期間は9月29日から2025年9月28日の2年を予定。
本ファンドは、プロジェクト資金の一部を金融機関からの借入により調達する「借入併用型ファンド」。借入併用型のスキームを採用することで、事業者は不動産に投下する自己資金を抑えながらより規模の大きな案件に取り組むことができる。また、金融機関から低金利で借入を行うことで、投資家様へはより高いリターンを還元することができるとしている。優先劣後方式で、出資比率は優先62.4％、劣後37.6％。
対象物件は、土地646.76㎡建物は鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階3階建。延床面積は１階310.26㎡、2階373.06㎡、3階199.18㎡、地下1階が281.47㎡。所在地は、京王井の頭線「神泉駅」徒歩7分、「渋谷駅」から徒歩11分。ターミナル駅、首都高速道路とアクセスが良く、かつ、伝統ある高級住宅地として富裕層に人気が高いエリアだ。
物件の敷地は約650㎡あり、同区の条例により最低敷地面積が200㎡と規定されている松濤エリアでも大型で希少性が高い。三方が道路に面しているため風通し・陽当りが良く、大型自動車の出入りにもゆとりがあるため、住まいとして魅力的。また、現況の賃料は相場賃料を下回るため、本物件取得後に事業会社の株式会社TRIAD社が賃料増額改定交渉を進めることで、収益性向上が期待できるのがポイント。
加えて、本物件では「事業用資産の買換えの特例」を利用できるため、一定の投資家からの取得需要も期待できると同社は説明する。事業用資産の買換えの特例とは、個人が事業用の土地建物等を譲渡し、その代わりの資産を取得した場合、一定の要件を満たしていれば、譲渡益の一部の課税を将来に繰り延べできる制度。「今納める税金が少なくなるため、買い換え資産の購入資金に充てられるなど、投資家にとってメリットがある」という。
物件の取得後は空室区画のリーシングおよび賃借人へ賃料増額の交渉、または修繕工事も視野に入れて収益性向上を図り、収益物件として売却しキャピタルゲイン獲得を狙う。売却先ターゲットとして、相続税対策も見据えた国内外の富裕層を想定している。
配当スケジュールは初回が24年10月28日、第2回が25年10月28日で、同日が最終配当・償還日となる。
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※本記事は投資家への情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する決定は、利用者ご自身のご判断において行われますようお願い致します。
HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム
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