「新築なら入居率が高くて家賃収入が安定するし…」「それとも、安く買えて利回りが狙える中古がいいのか…」
不動産投資としてアパート経営を始める際、多くの方が新築アパートか中古アパートかで悩む方は多いかと思います。今回の記事では、新築アパートと中古アパート、それぞれのメリット・デメリットを詳しくまとめていますので、比較・検討の際にチェックをしてみて下さい。
記事目次
1 新築アパートの４つのメリット
最新設備がそろったキレイな新築物件は人気が高く、比較的容易に入居者を見つけることできます。入居率が高く、中古アパートに比べて収益が安定しやすいのが新築アパートの特徴と言えます。
新築物件は初期費用がかかる分、中古物件よりも家賃を高く設定する必要がありますが、入居者は見つけやすいでしょう。しかし入居者が短期で退去した場合は新築の価値が半減してしまいますので、長期で入居してくれる方を優先する必要があります。
それでは新築アパートのメリットを見ていきましょう。
1-1 経営プランに合わせた物件を建設できる
アパートを新築する最大の魅力は、土地の選択から間取りや設備、外観・内装のデザインなどを思い通りにプランニングできることでしょう。
一からアパートを建設するのは多くの時間とコスト、労力が必要ですが、ターゲット層が喜ぶ設備の整った物件など入居者のニーズに合わせた競争力の高い物件を建てることで、安定的に入居者を獲得する（＝安定的なインカムゲインを得る）ことにつながります。
1-2 維持管理のための出費が少ない
新築物件は建物や設備が新しいため、修繕やリフォームを行う必要が少なく、メンテナンスのためのランニングコストを抑えることができます。
中古物件と比較して初期費用は高いですが、地震などの天災に見舞われないかぎり、10〜15年は大規模な出費が突発的に発生することは考えにくいでしょう。運用開始から10年単位で見た場合、資金繰りの見通しが立ちやすいというメリットがあります。
1-3 融資が受けやすい
アパートをローンで購入する場合、新築物件のほうが中古物件より融資を受けやすくなります。
アパートローンは通常、融資審査が厳しく金利も高めですが、新築物件は法定耐用年数が長いため金融機関からの担保評価が高く、多少利回りが低くても融資の審査が通りやすいのが特徴です。
金融機関によって細かな融資条件は異なりますが、アパートであれば「一定の収入（年収700万円以上）」「安定した勤務（勤務年数3年以上）」「借入なし」などの方は融資を受けやすくなります。
アパートローンを利用する際は、まずはシノケンプロデュースのような融資に強いと言われている不動産投資会社の提携金融機関を検討し、融資の金利や頭金の条件などが厳しい場合に、複数の金融機関に問い合わせて比較検討してみると良いでしょう。
1-4 長期間の瑕疵担保責任が保証される
不動産売買において重要な「瑕疵担保責任」においても、新築物件のほうが有利といえます。
たとえば不動産会社が売却した物件に隠れた瑕疵（建物の欠陥など）があった場合に、買主は売主である不動産会社に対して補修や損害賠償などの責任を追求することができます。新築物件には10年間の瑕疵担保責任を付す必要があると法律で定められています（住宅の品質確保の促進等に関する法律）。
なお、新築物件を購入した買主がこれを転売した場合、不動産会社の瑕疵担保責任を追求できる権利は最初の買主から「新たな購入者」に継承されません。なぜなら、最初に新築物件を売り渡した不動産会社と新たな買主の間には何の契約関係もないからです。
また、中古物件において、売主が個人の場合に「瑕疵担保責任免責」を売買の条件とするケースも見受けられますが、その場合は購入後に雨漏りなどが発覚しても責任を追及することができないので契約時には注意が必要です。
一方、売主が不動産業者（宅地建物取引業者）の場合には、中古物件でも２年間以上の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられていますので、最低でも２年間は責任を追及できますが、瑕疵担保期間が経過した後に何らかの瑕疵が発覚した場合は責任を追及できません。
買主にとってのセーフティネットとなる瑕疵担保責任が10年である点が、新築アパートのメリットと言えるでしょう。
2 新築アパートの３つのデメリット
アパートを新築した場合には、自分のイメージと異なってしまう可能性があることがデメリットになります。特に竣工の時期の遅れについては、入居者の募集計画に影響を与えるだけではなく、融資を受けている場合には返済計画に大きな狂いが生じることもありますので十分な注意が必要です。
それでは新築アパートのデメリットを確認していきましょう。
2-1 初期費用が高い
アパートを新築する場合、当然ですが中古物件よりも購入価格が高くなります。そのためローンの返済額も多額となります。
新築物件も経年劣化により当初の付加価値が薄れてくるため、将来的に家賃の値下げを検討する必要が出てきます。家賃の下落幅は、一般的に新築時点〜15年程度経過した時点までが一番大きくなります。さらに経年劣化に伴うメンテナンスコストも徐々に大きくなります。このほか、空室となるタイミングが引越しシーズンの後だった場合など、なかなか入居者が決まらず空室が続くことも起こりうるでしょう。
不動産業者のなかには、新築当初の家賃を維持することができ、かつ満室が継続することを前提とした収支計画で契約を促す業者もいます。
将来的にローンの返済が滞らないようにするために、収支計画は空室リスクや家賃の値下げなどを考慮した現実的なプランを立てる必要があります。
2-2 竣工が遅れる可能性
新築の場合は土地を確保し物件の建築を始めるわけですが、2階建てアパートの場合、施工開始から完成までには少なくとも3ヶ月程度はかかります。実際に収入が発生するタイミングは、入居者の募集を完成前に開始するか、完成後に開始するかによっても多少の違いはありますが、土地の確保から3ヶ月～6ヶ月後となります。
また、天候や人材不足などにより竣工が遅れる可能性もあります。特に引越しシーズンに竣工予定だった物件の完成が遅れた場合には、入居者の募集計画に狂いが生じる可能性が高いです。場合によっては家賃を下げることも検討しなければならないでしょう。
2-3 当初イメージした物件とは異なることがある
思い通りに物件を設計できることが新築物件の大きなメリットですが、イメージ通りに完成するか分からないのが最大のデメリットにもなります。
中古物件であれば実際に内覧し、間取りや共用設備、駐車場・駐輪場のサイズや周辺環境に至るまで入居者が実際に利用している状況を細かく確認することができます。
しかし、新築物件は完成するまで物件を見ることができないため、「イメージとは違った」という結果になることもあります。そうならないためにも、モデルルームが見学できる場合は事前に足を運んで確認をしておいたほうが良いでしょう。
3 中古アパートのメリット
前述したとおり、中古物件の最大のメリットは、建物自体や付帯設備、周辺環境から入居率、家賃に至るまで、物件に関連するすべての情報を把握できることです。売主が協力的であれば過去の家賃や修繕履歴、現在抱えている入居者トラブルまで教えてもらえるので、物件について納得してから購入することができます。
3-1 購入価格が安く、利回りが高い
中古物件は新築物件よりも安く購入することができます。同じような立地・条件であれば、平均して新築物件よりも３割程度安く購入することが可能です。購入価格が安ければ借り入れも少額で済むため、ローンの返済が家計を圧迫することも少ないでしょう。
同時に利回りが高いのもメリットといえます。利便性の高い好条件の中古物件であれば、新築並みの家賃に設定することも可能なので、購入価格が安い分、利回りが高くなります。
3-2 リノベーションやDIYで付加価値をつける
最近の中古物件は、かつてのような画一的な間取り・設備ではなく、個性的にリノベーションされた部屋が人気です。築古アパートを安く購入し、個性的にリノベーションすることで他の中古物件にはない付加価値をつけることができます。
また、大家が自らリノベーションをするのではなく、一定の条件下でDIYを許可する方法もあります。最近は部屋を傷つけずにリノベーションすることができるDIY商品がヒットしていたり、賃貸物件検索サイトにおいて絞り込み項目の中に「DIY可能」という項目が新設されたりと、入居者が自分で部屋を改装したいというニーズが増えています。
新築物件を個性的に設計したり、入居者のDIYを許可したりすることには抵抗がある大家さんでも、安く入手した中古物件であれば思い切った経営方針を打ち出すことができます。
3-3 購入直後から家賃収入を得ることができる
中古アパートを購入する場合、一般的にはすでに入居者がいる状態で購入することが多いため、購入後すぐに一定の収入を得ることができます。
空室のままでは当然家賃収入は発生せず、それどころか募集のための広告費用などがかかってしまうため、すでに入居者がいることは中古物件の大きなメリットです。
また、すでに家賃と支払日が確定しているため、その物件が自分の想定する収益を得ることができるかどうか、実際の状況に基づいて利回りを確認することができます。
・オーナーから管理方法や設備業者などの引継ぎも
また、購入した物件の管理が行き届いていれば、その方法を前オーナーから引き継ぐことで、自分で管理体制を整える手間を省くこともできます。
サラリーマンの方が新築物件の大家を始める場合、懇意にしている設備業者や電気工事業者はいないのが一般的です。つまり一から信頼できる業者を探す必要がありますが、中古物件の場合、懇意にしている業者さんを前オーナーから紹介してもらうことで、大家業を始めるための人脈を構築できます。前オーナーから紹介された業者はその物件の構造や状況を十分理解しているため、その点でも安心して仕事を任せることができます。
3-4 資産価値・賃料の安定と節税効果の高さ
立地条件や利便性、その地域の発展性などにもよりますが、中古物件であれば資産価値の下落率がゆるやかであるため、新築物件と比較して売却の際に差損が少ないこともメリットといえるでしょう。リノベーションなどにより価値が上がっていれば、購入価格よりも高く売却できる場合もあります。
また、賃料の下落率は築２〜10年が最も高く、築15〜20年が経過するとほぼ横ばいとなり安定します（三井住友トラスト基礎研究所より）。築20年を超えた中古物件を購入した場合は、賃料の大幅な下落を心配する必要がありません。
築年数が経過した中古物件を購入した場合、耐用年数が短いために１年間に計上できる減価償却の金額が大きくなり、節税効果が高まります。
4 中古アパートの３つのデメリット
中古物件は購入価格が安い分、修繕費が高くなります。中古物件を検討している方のなかに高額な修繕費負担を覚悟している方は多いですが、築年数が経過している場合、「修繕するための部品がない」「周辺にスペースがなく、大規模修繕を行えない」といったトラブルまで見越している方は多くありません。
物件が古くなっても解体して新築物件を建築することができない物件を「再建築不可物件」といいます。このような土地に古いアパートが建っている場合には、将来的に土地の買い手が見つからず固定資産税だけを支払い続けなければならないケースもありますので、十分な注意が必要です。
4-1 融資を受けにくい
築年数がある程度経過した中古物件の場合、金融機関からの担保としての評価が低く、融資の審査が通りにくいというデメリットがあります。融資を受けることができたとしても、金利や返済期間などの条件面が不利になることが多くなります。
特に耐用年数を過ぎた物件は融資を受けることできなくなるので、自己資金で購入する必要があります。
4-2 修繕費などの出費が大きく、空室リスクが高い
物件の状況によっては、購入した時点ですでに修繕や改修が必要な場合があります。また、物件に付加価値をつけるためにリノベーションをしようとした場合にも大きな出費が必要となります。
購入時には修繕や改修が必要ではなかった場合でも、新築物件に比べて修繕しなければならない時期が来るのが早く、またその回数も多くなるため、多額の出費が必要となります。
また、急な水漏れやひび割れなど、大修繕が必要となるタイミングが予測できないため、そのような事態がいつ発生してもいいように十分な修繕積立金を確保しておく必要があります。
必要な修繕や改修を行わないと入居者が自主的に退去する可能性もあり、新たな入居者の獲得も非常に困難となります。
4-3 次の買い手がつきにくい
中古アパートは、新築アパートと比べて築年数が経っているため、十分なインカムゲインを得てから売却をしようとすると、築古になってしまったり、耐用年数を超過してしまうことがあります。
築古や耐用年数超えのアパートには融資がつかないケースも多いので、次の買い手が限られてしまうということを念頭に入れておいたほうが良いでしょう。
買い手がつかない場合には、古い建物を取り壊して①新しいアパートを立て直す、②自宅として利用する、③土地だけを売却するといった出口戦略を新たに考える必要があります。
5 まとめ
不動産投資のためにアパートを購入する場合、新築物件・中古物件のそれぞれにメリット・デメリットがあります。
投資目的や自己資金額、本業として本格的に大家業に参入するのか、それとも副業としてサラリーマン大家を目指すのかなど、それぞれの投資家の状況に合わせて慎重に物件を検討することが大切です。
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