区分マンションとアパート一棟、どちらがおすすめ?出口戦略から考える不動産投資

投資をするとしたら区分マンションがいいのか、それともアパート一棟がいいのか、これは非常に悩むポイントです。マンションとアパートには、物件価格・利回り・立地・償却期間など様々な面で違いがありますが、その中でも特に重要なのが「出口戦略」です。

不動産投資は、購入から売却・相続までの一連の流れを全て終えた後に、ようやく成功か失敗かを判断することができます。しかし、「入口」である購入のほうではエリアの選び方から物件の選び方、融資条件まで様々な情報が出回っていますが、「出口」については購入ほど情報が充実していないという現状があります。

では、「出口」が「入口」に比べて重要度が低いのかというと、そんなことはありません。「出口」を見据えることではじめて、不動産の投資戦略は最適なものとなります。そこで、この記事では不動産投資における出口戦略の重要性と、区分マンション投資とアパート一棟投資の出口戦略の違いから、どちらを選んだほうが良いのかについて考えていきたいと思います。

  1. 不動産投資の出口戦略とは?
  2. 区分マンションの出口戦略
  3. アパート一棟の出口戦略

不動産投資の出口戦略とは?

不動産の出口戦略というのは、不動産を売却するのか、子孫に相続するのか、建物を壊して一部の土地を売却するのかといった、その不動産に対する投資をどのタイミングで切り上げるかという投資戦略です。

株式投資など他の投資でも共通するポイントですが、投資は「始める」よりも「終わらせる」ことのほうが難しいと言われています。購入した投資商品の価格が上昇した場合は「いくらまで上がるか」を判断することが難しく、下落した場合は「どこまで下がるか」「このまま保有を続けるべきか」「どこで損失を確定するべきか」が判断できないということになりがちですので、購入時に「○○円になったら売ろう」と売却の出口を事前に定めておくことが大切になるのです。

出口戦略は、区分マンションとアパート一棟で大きく異なります。以下では、それぞれの出口戦略について詳しく見ていくことにしましょう。

マンション経営の出口戦略

まず、マンションの出口戦略が以下の図となります。
マンション経営の出口戦略

マンションは、入口の際には購入金額が低い、融資がつきやすいといったメリットがありますが、出口戦略としては保有をするか、売却するの2つとなります。ただ、保有をする場合は、自宅にするか相続をするという選択肢になりますが、数十年後のライフスタイルに対して投資用マンションが適しているかという問題や、相続の場合は40年~50年が経過した築古の物件になってしまっている可能性が高いという問題などがあり、出口としてはやや難があります。

また、土地は持ち分で割り当てられますが、建物全体や土地の処分を自分一人で決定することはできません。建物の修繕一つを取っても、オーナー全員からの修繕費がきちんと回収できていないと、その後に負担すべき修繕費が高くなってしまうケースや、修繕工事が遅延されるケース、ひどい場合には修繕工事が行われないケースなどもあります。修繕工事が適切に行われないと建物価値が下落してしまったり、その後の入居者の募集にも悪影響が出てしまったりするため、大きな投資リスクとなります。

このように、土地と建物に関する裁量がなく、他のオーナーに左右されてしまうということがマンションで注意すべきポイントです。また、保有をし続けるにしても、長年にわたって建物管理などが適切に行われ、数十年の築年数が経っても価値の落ちない物件を選ぶ必要があります。

アパート経営の出口戦略

アパート経営の出口戦略

アパート一棟は、入口の際に購入金額が高い、マンションに比べて融資条件がやや厳しいというハードルがありますが、土地と建物に対する裁量が大きいのでマンションに比べて出口戦略は豊富です。

たとえば、物件を売却する以外にも、建物を壊して新しくアパートを立て直す、自宅を建てる、土地を切り売りする、土地を相続するといった選択が可能となります。土地は建物と異なり、年数が経過しても劣化はしないので、数十年後も状況に応じて出口戦略が立てやすいのです。

このように、入口はマンションのほうが有利ですが、出口はアパートのほうが優れています。不動産投資の出口を売却に絞るのであれば区分マンションで良いのですが、将来の年金対策や相続など長期を見据えた投資を行う場合は、アパート一棟がおすすめとなります。

アパート一棟投資のポイントは?

アパートへの投資を検討する際に、最も重要となるのが立地です。出口戦略とも密接に関わってきますが、地方や郊外物件の利回りは良いものの入居者が集まりにくく空室が発生しやすいというリスクや、自宅としての土地活用がしにくい、相続の際にも負の遺産になってしまうといったデメリットがあります。

逆に、アクセスや利便性の良い土地を選んでおけば、収益不動産として運用する間の賃貸需要が高くなる上に、将来的に自宅としての使用や相続などもしやすくなります。

立地にこだわったアパート販売をしている会社がシノケンプロデュースです。首都圏のターミナル駅から電車で30分圏内、駅徒歩10分圏内というアクセスが非常に良い立地を提案してもらえるので、賃貸需要が高く、資産価値が落ちにくい土地を購入することができます。

また、土地だけでなく建物のクオリティも高く、土地の形状ごとに一棟ずつデザイナーが設計しており、築年数が経っても高い入居率を維持することができます。建物の耐久性も高く、防湿対応、防腐・防蟻対応、構造材や外壁の防水下地対応などにより、木造アパートでありながら50年~60年の長期耐久性能を有しています。建物の耐久性が高いため、建物を壊さずに数十年運用し続けたあとに、そのまま子どもに相続をするという出口を選ぶことも可能となります。

また、物件のクオリティの高さは、融資の際にも有利に働きます。シノケンプロデュースの物件は収益性の高さと耐久性の高さなどから、金利1%・フルローン・融資期間35年という非常に好条件での融資実績が多数あります。アパート投資を始める際にハードルとなりやすい購入資金や融資条件などの面でも手厚くサポートを受けることが可能です。

まとめ

区分マンションは投資が始めやすいものの、出口戦略が限られるというデメリットがあります。一方、アパートは購入金額など入口でハードルが高いものの、出口戦略は豊富という特長があります。出口戦略を意識することで、不動産投資で失敗するリスクを大きく軽減することができますので、物件売却・土地の自宅活用・土地の切り売り・相続などを念頭に置いた上で、投資を進めていくと良いでしょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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