年収500万円以下で不動産投資を始める手順・方法は？成功事例・インタビューも

不動産投資ではローンを借りる際などに年収の要件が重要になることから、ある程度高年収でなければチャレンジが難しいと思われがちです。

しかし、実際には年収500万円以下でも、まとまった金額のローンを借りて不動産投資にチャレンジできる可能性は充分にあります。

今回の記事では、年収500万円以下で不動産投資を始める場合の手順や方法を紹介します。記事の後半ではエイマックス社の方に対するインタビューを基に、年収500万円からの不動産投資の成功事例やポイントについてもまとめています。

目次

1. 年収500万円以下で不動産投資を成功させるポイント
   1-1．自己資金が重要になる
   1-2．不動産投資ローンを借り入れて少額の資金で投資
   1-3．区分マンションか中古アパートが選択肢に
   1-4．自己資金比率の目安とは？
2. 年収500万円以下で始めて不動産投資を始める場合の手順
   2-1．投資できる条件の整理
   2-2．物件探し
   2-3．物件を扱う不動産会社に相談
   2-4．ローン契約
   2-5．火災保険や管理会社の契約
   2-6．引き渡し投資開始
3. 年収500万円での不動産投資の成功事例やポイント【インタビュー】
   3-1．年収500万円以下で不動産投資を始められた方の成功事例を教えてください。その際、ローンの審査で注意されたポイントなどはありますか？
   3-2．年収500万円以下の方が不動産投資を検討するうえでどのような点に注意すべきでしょうか？
4. まとめ

1　年収500万円以下で不動産投資を成功させるポイント

不動産物件は数千万～億円単位の金額になるものが多いですが、年収500万円以下でもローンを活用することにより不動産投資は可能です。まずは、年収500万円以下で不動産投資を行う方法について紹介します。

1-1　自己資金が重要になる

不動産投資において年収が重要なのは、このあと紹介する不動産投資ローンの審査に影響を及ぼすからです。

不動産投資ローンの審査では、融資を受ける方の年収や年齢、勤務先の企業の規模や業界などがポイントになります。これら融資を受ける人の経済的背景のことを「属性」と言い、高属性であるほど良い条件で融資を受けやすくなります。

年収500万円以下の方であっても、まとまった自己資金を投資にあてられるのであれば、年収水準に関係なく不動産投資を始められます。例えば、中古まで視野に入れれば、都心部でのワンルームマンションの区分投資が可能です。自己資金が3～5千万円程度あれば、アパート一棟投資も狙えます。

一方で、年収500万円以下で、かつ自己資金も限られているという方も多いでしょう。その場合にも、担保性の高い物件であれば不動産投資ローンを活用して不動産投資にチャレンジできる可能性があります。

1-2　不動産投資ローンを借り入れて少額の資金で投資

不動産投資ローンの審査においては、年収のほか、次のような要素が結果を左右します。

• 申込時と完済時の年齢
• 健康状態
• 年収
• 勤続年数
• 勤務先

審査結果によって、そもそも融資を実行できるか、そして融資額や融資条件（特に最長借入期間）が決まってくるのです。

年収は、特に借入上限額に影響を与えます。あくまで目安ですが、おおむね年収の7～10倍程度が基本的な借入総額の上限となります。「借入総額」なので、自動車や自宅用などで他のローン借入があると、それだけ上限は少なくなってしまいます。

年収500万円で他に借入がない状態であれば、最大3,500～5,000万円ほどの借入が可能です。ローンの上限額と自己資金の合計額が、投資に活用できる最大金額となります。

1-3　区分マンションか中古アパートが選択肢に

年収500万円で、サラリーマンなど一定の収入があることを前提とすると、区分マンションや一部の中古物件ならば投資を行う余地が充分にあります。

2023年8月時点では、区分マンションについては新築かつ東京都内でもワンルームであれば3,000万円台から購入の余地があります。大阪・京都や名古屋圏内まで考慮すればさらに価格の目安は下がります。

中古物件まで検討範囲を広げれば、東京都内、築10年以内でも1,000万円台で物件をみつけることが可能です。

なお、中古アパートも検討の余地があります。三大都市圏で築10年以内の中古アパート物件は、4,000～5,000万円程度の価格帯であれば見つけられる可能性があります。

投資の難易度やリスクの低さまで加味すると、初めての不動産投資としては、都市部の築浅の中古マンションを選ぶのが有効な選択肢の一つとなりやすいでしょう。

1-4　自己資金比率の目安とは？

区分マンションの場合は、毎月の収支をプラスに維持するために、少なくとも購入物件の20～30％程度は自己資金を用意したいところです。

物件価格が相対的に低い区分マンション投資では、ほとんど自己資金を投入しない、フルローンに近いスキームで投資できる案件も少なくありません。

他方で、区分マンション投資は一月あたりの賃料収入が相対的に低いため、自己資金を拠出しないと、ローンの支払額が賃料収入を上回り、毎月の収支が赤字化する可能性が高いと言えます。

自己資金が乏しい状況で毎月資金が出ていく赤字経営を行っていると、想定よりも空室が続いてしまったり、高額な修繕が発生した時に対処が難しくなります。このような状態で投資を行うのは適切とはいえないでしょう。

物件価格に占める自己資金の割合が高いほど、毎月の返済額を抑えられるため、黒字化を維持しやすくなります。具体的な損益分岐点は物件にもよりますが、物件価格の20～30％を自己資金で充当できれば、多くの物件で黒字化が見込めるでしょう。

2　年収500万円以下で不動産投資を始める場合の手順

不動産投資を始める場合の大まかなプロセスは次のようになります。

• 投資できる条件の整理
• 物件探し
• 物件を扱う不動産会社に相談
• ローン契約
• 火災保険や管理会社の契約
• 引き渡し投資開始

それぞれのプロセスについて詳しくみていきましょう。

2-1　投資できる条件の整理

最初にすべきことは、投資を検討するうえでの条件の整理です。たとえば、次のようなポイントをあらかじめ決めておくと、物件探しがスムーズに進みます。

1. 拠出できる自己資金額
2. 選択できる返済期間
3. 既存のローン借入状況
4. 購入する物件の地域
5. 物件のタイプ

①～③を決めることで、借入額と購入できる物件の上限額がみえてきます。

また、居住地から遠方の物件を検討するかどうかも、候補を絞り込むうえで重要なポイントです。近隣の物件であれば土地勘もあり管理状況も把握できることに加えて、心理的にも安心感を感じる方も少なくありません。

一方で、運用が問題なく進んでいるうちは、実際にはあまり投資物件を訪れる必要はありません。投資が始まると、物件管理は管理会社に一任するためです。

特に、地方に在住している方の場合は近隣に賃貸経営に適した物件が乏しいというケースも多くあるでしょう。その場合は、信頼できる不動産管理会社へ管理を一任し、遠方ですが賃貸需要の見込みやすい大都市圏の物件を狙うのも一案となります。

物件タイプについては、金額の上限によって制約が出る場合もあります。ひとまず「区分マンションに絞るか」「中古のアパートも検討するか」くらいは決めておきましょう。

ここからは、自己資金やローンの金額を抑えて投資しやすい区分マンションを想定して説明していきます。

2-2　物件探し

不動産投資に踏み出す条件を決めたら、物件を探してみます。物件の探し方は大きく二つあります。

• 不動産投資のポータルサイトで探す
• 区分マンションを扱う不動産会社に問い合わせる

どちらか一方に限定する必要はありません。自分で検索しながら、不動産会社にも相談するのがよいでしょう。

なお、不動産会社には新築・中古の「片方のみを扱っている会社」と「両方を扱っている会社」があるので注意してください。新築・中古の両方で検討するなら、最初は複数社に相談をもちかけても問題はありません。

2-3　物件を扱う不動産会社に相談

基本的に、どの物件も不動産会社が売買を仲介するので、物件を絞り込んだら、その物件を扱う会社に相談します。

区分マンションでは、不動産会社が提携のローンを取り扱っている場合も多いので、ローンを検討するより先に、不動産会社に相談してください。不動産会社と相談した結果、ローン審査を通過できる可能性があると判断されれば、物件購入を申し込みます。

このとき、審査落ちしたときにペナルティなしで申し込みを破棄できる融資特約があることを確認しましょう。これがないと、ローン審査に落ちて物件を購入できなくなったときに、違約金が発生する恐れがあります。

2-4　ローン契約

不動産会社の提携ローンを使用する場合は、不動産会社の指示に従って申込や審査手続きを進めます。自分で金融機関探しをするなら、物件情報を持って、銀行など金融機関の窓口で相談することになります。

ローン審査が通ったら金消契約という手続きでローンを締結し、同時期に不動産の正式な購入契約を進めます。

2-5　火災保険や管理会社の契約

ローン審査が通ったタイミングあたりから、火災保険や管理会社の契約についても準備を進めます。

不動産会社に相談すれば、多くの場合提携先などを紹介してくれます。物件管理については、不動産会社のグループ企業が対応できる場合も少なくありません。

初心者で自分で割安な先を見つけるのが難しい場合には、不動産会社を頼ってしまっても良いでしょう。

一方で、少しでも諸費用を引き下げたいなら、自分で契約可能で割安な先を見つけるのも一案です。特に管理会社については、物件の所在地によって、強い管理会社が異なる場合もあります。

いずれの場合も、引き渡しのタイミングから保険契約や管理が始まるように手続きを進めてください。

2-6　引き渡し投資開始

引き渡し日に正式に物件が投資家のものとなります。中古で入居者がいる物件の場合は、引き渡しのその日から賃料収入が獲得できます。

一方で、新築の場合は、最初の入居者を獲得しなければ賃料収入が入りません。管理会社に依頼して、入居者を集めましょう。

3．年収500万円での不動産投資の成功事例やポイント【インタビュー】

年収500万円での不動産投資の成功事例やポイントについて、投資用中古マンションの販売・管理をワンストップで手掛ける不動産投資会社の「エイマックス」にインタビューを行いました。

エイマックス

エイマックスは、資産（Asset）の最大化（MAX）を社名・理念として掲げる不動産投資会社で、東京23区の投資用マンションの仕入れ・販売を手掛けています。日本でトップの不動産販売実績（※）を有する代表の天田 浩平氏を中心に少数精鋭の営業体制できめ細やかなサービスを提供しています。（※投資用マンション部門　天田氏の個人取引実績　年間最高売上高83.9億円　年間387部屋）

エイマックスでは適正な家賃設定・賃貸管理により管理戸数711戸・入居率99.1%（2023年7月時点）という実績があり、賃料を上げても入居がつきそうな物件については賃料アップを行っています。そうした営業活動の結果、不動産投資オーナーのリピート率82%、紹介率37%（いずれも2022年1月集計）という非常に高い満足度・実績を有しています。

また、3期目の売上は82億を達成し、国内大手の信用調査会社である帝国データバンクの企業信用調査では、61点の評点（中央値：40点台）と高い点数を獲得しています。

3-1．年収500万円以下で不動産投資を始められた方の成功事例を教えてください。その際、ローンの審査で注意されたポイントなどはありますか？

「エイマックスに新卒入社した新入社員（23歳）の事例があります。新卒なので昨年まで学生であり、過去の年収実績がない状態でも融資審査に通過することができた成功事例です。

ローンの審査で注意したポイントとしては、頭金を入れて借入額を少なくしたという点にあります。当初はご実家を共同担保に設定することを検討していたのですが、諸事情により実施できなかったため、頭金を入れることで融資審査に臨みました。

最近の金融機関における融資のトレンドとしては、しっかり物件の担保価値を評価して融資実行しているような印象です。このような傾向は不動産の価値を見極めて融資を検討してもらえるので、頭金や共同担保を準備して担保評価の高い物件選びを行えば、年収や属性面で不利な方でもチャレンジできる可能性があります。」

3-2．年収500万円以下の方が不動産投資を検討するうえでどのような点に注意すべきでしょうか？

「まずは、不動産投資だけでなく家計全体のキャッシュフローを見直すことが大切です。例えば、キャッシュフローがマイナスの物件であれば入居中であっても毎月の手出しがあります。その他、空室や修繕などの負荷がかかった時に対応できるかどうか、家計全体から検討していくことが大切です。

家計全体のキャッシュフローをベースにお話させて頂き、長期的に見てハイリスクな方であれば不動産販売をお断りをさせて頂くこともあります。

逆に年収が少ない方でも家計のキャッシュフローが健全であれば、普段の貯蓄も行えており頭金も準備できている、というパターンも見られます。十分な頭金が準備できているかどうかという視点から、不動産投資を始める前段階として家計のキャッシュフローを見なおされてみると良いでしょう。

物件選びの観点でいえば、立地と建物管理に注目して低リスクの運用が可能かどうかという目線で見極めていくことが大切です。副収入を増やしたいという焦りを持つ方も少なくありませんが、家計全体の規模が小さい方であるほどトラブル発生時に対応が難しくなるため、低リスク物件で着実な運用を検討されていくのが良いと思います。」

まとめ

不動産投資ローンの融資審査では、属性評価をするうえで融資を受ける方の年収も審査の対象となります。年収500万円以下の方であればより厳しく融資審査が行われるため、自己資金の重要度は高いと言えるでしょう。

今回、エイマックスのインタビューを通して伺った年収500万円での不動産投資の成功事例としては、頭金を準備して担保評価の高い物件選びを行った、という点がポイントとして挙げられています。まだ属性評価が高くない方であれば、投資物件の担保性や頭金・共同担保などによってカバーすることが可能です。

一方、年収500万円以下の方が不動産投資を検討するにあたり注意したいポイントとしては、家計全体のキャッシュフローから空室や修繕に対応できるかどうかという点になります。十分な頭金が準備できていない方であれば、まずは家計の見直しから検討されていくと良いでしょう。

• 中古マンション投資に強い不動産投資会社の比較・まとめ

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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