東京の投資用マンションに少額投資できる不動産ファンドは？4社を比較

不動産ファンドへ投資をすることで、自分で直接不動産を購入するのではなく、間接的にファンド形式で不動産に投資することができます。必ずしも多額の資金が必要ではない点などから、多くの人に利用されるようになりつつあります。

本記事では、東京の投資用マンションに少額投資できる不動産投資型クラウドファンディング4社を比較してご紹介します。

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※本記事は投資家への情報提供を目的としており、特定の企業・商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する決定は、利用者ご自身のご判断において行われますようお願い致します。

目次

1. 東京の投資用マンションの特徴
   1-1．長期的に人口増加傾向であり、賃貸需要が見込みやすい
   1-2．地価上昇しているエリアが多く価格下落リスクが低い
2. 実際に東京都内の投資用マンションに少額投資できる不動産ファンドとは
   2-1．CREAL（クリアル）
   2-2．Rimple（リンプル）
   2-3．property+（プロパティプラス）
   2-4．大家どっとこむ
3. 東京都内の投資用マンションに投資できるサービス4社を比較
4. まとめ

1．東京の投資用マンションの特徴

1-1．長期的に人口増加傾向であり、賃貸需要が見込みやすい

不動産ファンドでは、マンションやテナントなどの不動産を運用して、その家賃収入を投資家に分配していくことが基本的な収益を出すための仕組みとなっています。

そのため、運用する不動産に空室が多くなってしまうと、投資家への分配金が下がったり、分配できなくなる可能性があります。そこで投資前に見ておきたいポイントが、その不動産に賃貸需要があるかどうかです。

日本は少子化高齢化が進み全体では人口が減少しています。地方の過疎化が進む一方で、東京都心は2021年でも高い水準で人口を維持しています。新型コロナウイルスの影響での人口流出もありつつ、2022年時点では東京23区内の人口は上昇しています。（※参照：東京都「東京都の人口（推計）」の概要（令和4年4月1日現在）」

1-2．地価上昇しているエリアが多く価格下落リスクが低い

もう一点不動産ファンドで注意しておきたいのが、運用する不動産の価格の下落です。不動産ファンドには賃料収入を主にしたインカムゲイン型と、不動産売却益を主にしたキャピタルゲイン型の2種類があります。

キャピタルゲイン型の場合、ファンドの運用対象の不動産価格が購入時よりも下がっていると、投資家に対して出資金の満額を返済できないことも起こりえます。不動産価格の推移は不動産ファンドの収益性に大きく影響するのです。

東京は、2020年以降のコロナ禍でも公示地価が上昇しているエリアが多くなっており、平均で上昇しています。（※参照：国土交通省「東京圏の地域別対前年平均変動率」）

前述したように、東京都は人口が増加傾向にあり不動産の需要も豊富に保たれています。また、非常に低金利に設定されている政策金利が追い風となり、東京都内のマンション価格は高い水準のまま上昇傾向が続いてきました。

ただし、今後もテレワークの推進によって転出超過が続いたり、政策金利の引き上げによって不動産価格が下落に向かう可能性は0ではありません。また上記は全体傾向であり、個別にファンドを見てみると取得価格が相場よりも高く想定していた売却益を得られないというケースも考えられるでしょう。

「東京の不動産価格だから問題がない」と安易に考えず、投資対象のマンションのパフォーマンスや、ファンドを提供する事業者ごとに、情報を精査していくことも重要なポイントとなってきます。

【関連記事】東京で不動産投資を始めるメリット・デメリットは？エリアの傾向や人口推移を検証

2．東京都内の投資用マンションに少額投資できる不動産ファンド4つ

不動産ファンドには多様な種類のものがありますが、クラウドファンディングの仕組みを利用した不動産投資型クラウドファンディングには、1万円などの非常に小さな金額から投資できるサービスが多くあります。

そこでここでは、積極的に東京都内の投資用マンションファンドを組成している4つの不動産投資型クラウドファンディングサービスをご紹介します。

2-1．CREAL（クリアル）

CREAL（クリアル）は、2022年4月に東証グロース市場に上場したクリアル株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。

2018年12月から不動産投資型クラウドファンディングを運営しており、その募集実績は約150億円を超えています。募集実績で見れば、特に国内でも実績のある不動産投資型クラウドファンディングと言えるでしょう。

募集対象は自社で施工する一棟型マンションが多く、募集金額も数億円を超えるファンドが中心です。またマンション以外にも保育所や流通施設など、多様な種類の不動産ファンドを扱っています。

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2-2．Rimple（リンプル）

Rimple（リンプル）は、東証プライム上場グループ企業であるプロパティエージェント株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。

Rimpleでは1万円からの投資が可能であり、東京都心のマンションを対象とした不動産ファンドを運営しています。募集は毎月第2第4金曜日に行われており、一定のペースで募集が行われています。投資家からの人気も高く競争率は900パーセントを超えることもあります。

2-3．property+（プロパティプラス）

property+（プロパティプラス）は、東証プライム上場企業の飯田グループホールディングスのグループ企業が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。東京や名古屋の自社施工マンションを運用対象としており、新築ならではのクオリティや高い稼働率が特徴となっています。

また物件の運用に際しマスターリース契約を結んでおり、空室の有無に関わらず一定の家賃を確保できる契約になっています。そのため投資家への分配金の減少が起こりにくいという点も特徴的です。

2-4．大家どっとこむ

大家どっとこむは、東証スタンダード上場企業である株式会社ミライノベートの子会社、株式会社グローベルスが運営する不動産投資型クラウドファンディングです。東京都心のマンションを中心に新築、中古さらに横浜市内のマンションなども扱っています。STOスキームを導入しており、出資分の譲渡ができる点が特徴となっています。

3．東京都内の投資用マンションに投資できるサービス4社を比較

先に上げた4つのサービスサイトの募集実績を比較してみましょう。

※いずれも2022年5月末時点

募集会社を見ると、運営会社が上場しているのがCREALとRimpleです。クリアル株式会社は東証グロース市場に2022年4月に上場、プロパティエージェント株式会社は東証プライム市場に上場しています。なお、property+と大家どっとこむは関連会社や親会社が上場企業です。

募集実績ではCREALが最も大きな数字であり、この中では唯一100億円を突破する実績を持っています。募集案件を見ても一棟マンションが多く1案件あたりの金額が大きいのが特徴と言えるでしょう。

件数の実績は大きな差はなく、2022年時点では月間募集件数は1～4件程度です。想定利回りは幅がありますが、実際の募集を見ると年利3～6％のものが多く、8％を超えるような案件の募集は稀と言えます。

まとめ

東京都内の投資用マンションに投資できる4つの不動産ファンドをご紹介しました。都内のマンションを投資対象とすることで、家賃減少リスク、空室リスク、需要減少リスクを抑えた低リスクの運用が期待できます。

ただし、東京都内の物件だからといって必ずしも常に利益が出るという保証があるわけではありません。投資する前には、運用物件周辺の状況や物件の状態など、提供される情報を細かくチェックして、リスクを推し量る習慣を身につけましょう。

また、1つの案件に資金を集中投資してしまうと、ファンドが運用失敗した時の損失が大きくなってしまいます。複数のファンドに分散投資をしたり、余裕資金で投資を検討するなど、リスク対策を行っていくと良いでしょう。

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