不動産売却にかかる費用はいくら？費用を安くおさえるコツ

はじめて不動産を売却する際、「いくらで売れるのか」「どのような費用が発生するのか」「いくらかかるのか」など不安に感じる方は多いのではないでしょうか。実際、不動産売却には仲介手数料や譲渡所得税のほか、ローンの残債がある場合は売却前に完済して抵当権を抹消する必要があるなど、さまざまな費用や手続きがあります。

そこで今回は、不動産を初めて売却する方向けに、不動産売却にかかる費用の種類や相場、費用を安く抑えるポイントについて説明していきます。ぜひご参考ください。

目次

1. 不動産売却にかかる費用の種類
   1-1．ローン残債と抵当権抹消費用
   1-2．仲介手数料
   1-3．譲渡所得税
   1-4．リフォーム費用
   1-5．その他の費用
2. 売却費用を安くおさえるコツ
   2-1．リフォームは必要最小限に抑える
   2-2．抵当権抹消手続きは自分で行う
   2-3．仲介手数料を安くしてもらう
   2-4．譲渡所得税を削減する
   2-5．その他の費用の削減
3. まとめ

1　不動産売却にかかる費用の種類

不動産を売却するときに発生する一般的な費用には次のものが挙げられます。

• ローン残債と抵当権抹消費用
• 仲介手数料
• 譲渡所得税
• リフォーム費用
• その他の費用

それぞれ見ていきましょう。

1-1　ローン残債と抵当権抹消費用

売却を検討している不動産にローンの残債がある場合、売却前に完済して抵当権を抹消する必要があります。またローンを完済しても抵当権抹消手続きは金融機関のほうで行ってくれないため、自分で手続きをしなければなりません。

抵当権抹消手続きには、登録免許税や司法書士報酬を合わせて約2万円～5万円の費用がかかります（※金額は地域によって異なります）。

1-2　仲介手数料

不動産を売却するときは不動産業者に仲介してもらうのが一般的です。仲介手数料は売買価格で異なり、次の計算式で求めることができます。

例えばマンションを4000万円で売却する場合の仲介手数料の上限は、136万800円となります。

（4000万円×0.03＋6万円）×1.08＝136万800円

1-3　譲渡所得税

不動産を売却して得た利益のことを「譲渡所得」と呼び、譲渡所得には所得税が課税されます。譲渡所得が小さいほど課税される税金も小さくなるため、譲渡費用（建物を得るためにかかった費用）はできるだけ計上しておいたほうが良いでしょう。

譲渡所得額は、次の式で算出します。

譲渡所得額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

譲渡価額とは、不動産の売却代金のことです。
取得費とは、物件の購入代金のことです（減価償却費は差し引く）。
譲渡費用とは、建物を得るためにかかった費用です。譲渡費用として不動産業者の仲介手数料や立退料などは該当しますが、後述する通りリフォーム代などは対象外です。国税庁によれば、あくまで売却するのに直接要した費用が対象であり、建物の維持管理にかかった費用は対象外としています。譲渡費用に当たる具体例として次のものを挙げています。

1. 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
2. 印紙税で売主が負担したもの
3. 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
4. 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
5. 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
6. 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料

（国税庁HPより）

特別控除額は、マイホームを売却した場合に3000万円が控除される特例です。
また、譲渡所得に税率をかけて納める税額が算出されますが、税率は不動産の所有期間で次のように異なります（不動産の所有期間は、不動産を売却する年の1月1日時点で計算されます）。

（注）税率には、復興特別所得税が加わっています。

1-4　リフォーム費用

少しでも高く売却するためにリフォームする場合がありますが、リフォーム代は規模や施工範囲により大きく変わります。なお、リフォーム代は譲渡費用に含まれないため、大きくかかりすぎないよう注意する必要があります。内装・設備のほとんどをやり替える本格的なリフォームにかかる相場は次の通りです。

本格リフォーム費用の相場

例えばファミリータイプのマンションクラスでフルリフォームを行うと、一般的に200～300万円前後の費用がかかります。必要な箇所だけを選んで行う簡易リフォームでは、100万円以内に収まるケースが多くなります。

また、リフォームは行わず、クリーニングだけ行う場合は、次のように安くなります。

ハウスクリーニング費用の相場

1-5　その他の費用

このほか不動産売却にかかる費用は、次のものが挙げられます。

（印紙代は、記載金額が10万円を超える不動産売買契約書で、平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成されるものについては軽減税率が適用されるため、その金額を記載）

2　売却費用を安くおさえるコツ

不動産売却にかかる費用は売却価格で異なりますが、数百万円にのぼるケースも珍しくありません。そこで、少しでも売却費用を安く抑えるためのポイントを解説します。

2-1　リフォームは必要最小限に抑える

売却前にリフォームすることで高く売れる場合もありますが、期待しすぎるのは禁物です。過度なリフォーム費用を上乗せすれば販売価格が高くなって売れ難くなり、逆に上乗せしないと赤字になるということもあります。

また、買い手の中には古い物件を少しでも安く購入し、その後自分の好みにリノベーションやリフォームを行いたいという方がいます。そのため経費を節約するためにも本格的なリフォームは特別な事情がない限り行わないほうが無難と言えるでしょう。

一方、簡易リフォームやハウスクリーニングを行う場合、売主に時間とやる気があれば、経費節約のため自分で室内清掃やクリーニングを行うのがおすすめです。専用の洗剤やカビとり・サビとり剤を使えば、浴室・トイレ・キッチンなどの水回りや窓ガラス・換気扇などを十分に綺麗に磨くことができます。床や壁も拭き掃除を行うだけでも見違えるようになります。

ただし、畳や襖の破れ、フローリングの傷などがあれば、専門業者に修理してもらうことも必要です。売却前のリフォームは必要最小限にとどめるのが良いでしょう。

2-2　抵当権抹消手続きは自分で行う

登録免許税（土地1筆1,000円、建物1棟1,000円）や交通費は削減できませんが、司法書士に依頼する抵当権抹消費用を節約することは可能です。抵当権抹消手続きの司法書士報酬は事務所によって差がありますが、相場は2万円前後となります。

法務局のサイトなどで抵当権抹消登記の方法通りに自分で手続きをすれば、司法書士報酬部分を節約できます。自分で作った書類は法務局で事前に見てもらうことができ（予約は必要）、修正箇所があればその場で教えてくれます。

しかし抹消登記が確実にされないと買主が損害を受ける可能性があるため、確実に手続きを済ませたい方や時間がない方は、司法書士に依頼するのがベストでしょう。

2-3　仲介手数料を安くしてもらう

不動産業者の仲介手数料は法律で上限が定められていますが、交渉次第では安くしてもらうことも可能です。仲介手数料は不動産業者の主な収入源となるため簡単ではないですが、両手仲介の場合は安くなるケースもあります。
不動産業者の不動産売買仲介形態には、「片手仲介」と「両手仲介」という形態があります。

片手仲介の場合、不動産業者の収入は売主・買主のどちらか一方の仲介手数料だけとなるため、安くなるケースは考えづらいですが、両手仲介の場合、不動産業者には売主・買主の双方から手数料が入るため、片方をまけてもらえることはあります。

例えば不動産業者と仲介契約を結ぶ際に、条件として手数料の値引きを認めてもらうなど交渉することで、不動産業者は両手仲介にするべく買い手を見つけてくれるでしょう。ただ値引き交渉は、仲介契約を締結したあとでは難しくなる点に注意が必要です。さらに手数料を安くしてもらいたいばかりに、不熱心で売却実績も乏しい業者と契約すると、売却活動が円滑に進まず本末転倒になります。

2-4　譲渡所得税を削減する

譲渡所得税を削減するポイントは次の４つです。

• 長期譲渡所得の適用を受ける
• 特別控除の特例を受ける
• 軽減税率の特例を受ける
• 特定のマイホーム買い換えの特例

それぞれ見ていきましょう。

長期譲渡所得の適用を受ける

所有期間が5年を超える長期譲渡所得の税率は、短期譲渡所得の半分程度になります。したがって特別な事情がない限り、不動産は5年超所有するようにしましょう。なお所有期間は不動産を売却する年の1月1日時点で算定される点に注意します。（以下は、所有期間の計算例）

特別控除の特例を受ける

個人がマイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円までが控除されます。なお、以前に住んでいた家屋や敷地などの売却では、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件とされています。

軽減税率の特例を受ける

所有期間が10年超のマイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除の特例を適用した後の譲渡所得に対して、長期譲渡所得の税率よりも低い軽減税率が適用されます。

特定のマイホーム買い換えの特例

マイホームを売却して他に買い換える場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べすることができます。

2-5　その他の費用の削減

不動産売却にかかるその他費用を抑えるポイントは次の通りです。

立ち退き料

立ち退き料とは入居者に退居してもらう際に払う費用ですが、時間をかけて円満に納得してもらうことが大切です。不用意な発言から居座られトラブルに発展すると余計な費用が発生することになります。事前に売却の計画が決まっているのであれば、早い時期に交渉を開始して納得してもらうよう努めると良いでしょう。

建物解体費用・不用品廃棄費用

建物解体・不用品廃棄は専門業者に任せることになりますが、費用をできるだけ安くしてもらうために、「建物内にある不用品のうち自身で片づけられるものは事前に可能な限り整理しておく」「複数の業者から見積書を出してもらい見積額を比較して有利な契約を行う」などの点に気をつけると良いでしょう。

引っ越し費用

マイホームを売却する場合は、新居に移るため引っ越しが必要ですが、業者に依頼せず自力で引っ越す方法もあります。もちろん時間や労力は相当程度かかりますが、親族・友人・知人の力を借りることできて、できるだけ安く抑えたい方は検討してみても良いでしょう。

また、業者に引っ越しを依頼する場合は「荷物を少なくするため不要なものはなるべく処分する」「複数の業者で見積もり合わせを行い、一番安い業者に依頼する」「引っ越し業者の繁忙期を避ける」などがポイントになります。

印紙代

売買契約書は通常、売主と買主が1通ずつ保管するため、収入印紙も2セットが必要です。買主に原本を保管してもらい、売主側は副本（コピー）を持つ方法にすると、収入印紙が1セット分節約できます。

3　まとめ

不動産を売却する際は予想外に多くの必要経費が生じます。中には法令で定められ削減できない費用もありますが、売主の工夫と努力次第で安く抑えることも可能です。

もちろん売却する不動産がマイホームか投資用物件かで必要経費の種類や削減方法は異なりますが、どのような種類の費用があり、どのような方法で減らしていくことができるのかを調べることが大切です。

不動産売却を少しでも有利に進めたい方は、ぜひ今記事を参考に売却費用を安く抑えましょう。

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