不動産売却、信頼できる会社・担当者の見分け方は?4つのポイント解説

不動産を売却しようとしているけれど、不動産会社は具体的に何をしてくれるのか、どうやって不動産会社を選んだら良いのかなど、悩む人は多いのではないでしょうか。

不動産売却を成功させるためには、実績や対応の質などを比較しながら不動産会社を選ぶことが重要です。不動産会社が担う役割や、不動産会社の見極め方などについて解説します。

目次

  1. 不動産会社は物件売却の際に何をしてくれる?
    1-1.物件売却額の査定
    1-2.買主を探す
    1-3.契約書等必要書類の作成
    1-4.物件引渡しの補助
  2. 信頼できる不動産会社・担当者の見分け方
    2-1.大手か中小かにとらわれず判断する
    2-2.不動産査定額よりも査定額の根拠で比較する
    2-3.過去の顧客や実績について聞いてみる
    2-4.媒介契約の種類を把握しておく
  3. まとめ

1.不動産会社は物件売却の際に何をしてくれる?

不動産会社は不動産を売却するにあたって何をしてくれるのか、不動産会社の役割について解説します。

1-1.物件売却額の査定

不動産の売却を依頼されると、不動産会社が最初に行うのは売却する不動産の査定です。査定とは、いくらくらいなら不動産が売れるのか、売却額を想定することです。なお、査定には机上の査定と現地の査定の2種類があります。

机上の査定では、周辺エリアの不動産相場額や不動産会社の実績などに基づいて、概算の売却額を出します。現地の査定では、不動産会社の担当者が現地まで実際の不動産を確認しに来ます。実際の売り出し額として扱われるのは、現地査定で不動産会社から提示された金額です。

1-2.買主を探す

不動産会社から査定額の提示を受けて、売主が不動産会社と合意したら、不動産会社は買主を探します。買主を探す主な手段は、インターネットや雑誌などへの広告の掲出です。また、地方都市で長く営業している不動産会社の場合は、口コミなどで買主を探すこともあります。

売主が自ら見つけてきた買主と取引をすることもありますが、大半の場合は、不動産会社が見つけてきた買主と取引することになります。なお、買主を探す業務を担うことから、不動産売却を成功させるためには、不動産会社の力量が非常に重要です。

1-3.契約書等必要書類の作成

不動産の買主が見つかったら、売主と買主の間で売買契約を締結します。両者間で取り交わしする売買契約書を作成するのも不動産会社の役割です。なお、不動産会社から売買契約書の案文が提出された際には、売主として内容を確認することが重要になります。

内容を確認の上、疑問点は担当者に質問するなどして解消しておくと、後で買主とトラブルになる可能性を減らせます。

1-4.物件引渡しの補助

買主と売買契約の締結を完了後、買主から決済資金の入金確認が取れたら、物件の引渡しに入ります。買主に鍵を渡して所有権移転登記が済んだら、物件の引渡しは完了です。不動産会社は、鍵の引渡し日程を買主と調整するほか、登記のために行政書士の紹介などを行います。

2.信頼できる不動産会社・担当者の見分け方

信頼できる不動産会社を見分けるためには、会社規模だけで判断するのではなく、実際の対応なども比較することが重要です。

2-1.大手か中小かにとらわれず判断する

不動産の売却は大きなお金が動くことになるため、不安を感じる人も多いものです。「とりあえず大手の不動産会社に任せておけば、支店も多く知名度もあるため、問題ないだろう」と思う人もいるのではないでしょうか。

しかし、不動産会社を選ぶ上では、大手か中小かなど会社規模にとらわれないことが重要です。地方都市などでは特に、大手のほうが取引実績豊富とは限らないためです。

また、不動産会社は各社とも得意分野を持っています。マンションや戸建てなど物件種別や、物件が立地するエリアによって不動産会社の得手不得手は分かれます。

会社規模にとらわれず、自分が売却する不動産の種類やエリアに合わせて不動産会社を選ぶのが不動産売却を成功させるためのコツです。

2-2.不動産査定額よりも査定額の根拠で比較する

不動産会社を選ぶ際には、複数の不動産会社を比較することが重要になります。すでに解説した通り不動産売却は査定から始まりますが、1社からしか査定を受けていないと、査定額の妥当性を判断することが非常に難しくなります。

比較によって査定額の妥当性を把握するためにも、3社程度は不動産会社を比較してみましょう。複数の不動産会社へ査定依頼ができる不動産一括査定サイトを利用すると、効率的に不動産会社を探すことができます。

主な不動産一括査定サイト

サイト名 運営会社 特徴
すまいValue 不動産仲介大手6社による共同運営 査定は業界をリードする6社のみ。全国890店舗。利用者の96.7%が「トラブルなく安心・安全に取引できた」と回答
リガイド(RE-Guide) 株式会社ウェイブダッシュ 14年目の老舗サイト。登録会社数800社、最大10社から査定を受け取れる。収益物件情報を掲載する姉妹サイトも運営、他サイトと比べて投資用マンションや投資用アパートの売却に強みあり
LIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービス 株式会社LIFULL 全国2900社以上の不動産会社に依頼できる。匿名での依頼も可能
HOME4U 株式会社NTTデータ スマートソーシング 全国1500社から6社まで依頼可能。独自審査で悪徳会社を排除
イエウール 株式会社Speee 全国1600社以上、悪徳企業は運営企業が排除。最大6社に無料で不動産の一括査定

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

また、不動産会社を絞り込むためには、査定額とともに査定の根拠が重要なポイントになります。仲介手数料の確保を目的として、相場からかけ離れた査定額を提示して物件を確保しようとする不動産会社がいることもあるためです。その他にも、売主と買主との両方から手数料を受け取るため、他の不動産会社からの問い合わせに応じない「囲い込み」をされることもあります。

このような背景から、優良な不動産会社を選ぶためには、査定額の根拠について論理的に説明できるかを見極めることが重要になります。

また、売り出し価格を可能な限り周辺相場と合わせることは、不動産売却を成功させるために重要なポイントとなります。周辺相場よりも1割以上高い値段をつけると、買い手がつきにくくなるため要注意です。

売出価格が高すぎて売り出し期間が長引くと、「長期間売れていないのは何か原因があるのだろう」と思われて、買い手から敬遠されやすくなります。売り手の気持ちとしては、できる限り高く売りたくなるものですが、不動産売却を確実に成功させるためには、相場に沿った売り出し価格の見極めがポイントになります。

2-3.過去の顧客や実績について聞いてみる

不動産会社の営業マンを見極めるためには、過去の顧客や売却の実績について聞いてみるのが有効です。具体的な質問の内容としては、以下のものなどが挙げられます。

  • 売却の実績をどの程度持っているか
  • 実績があるエリアはどこなのか
  • 実績があるのは戸建かマンションか
  • 過去に取引があったのはどんな顧客なのか

不動産会社によって得手不得手が分かれるのと同じく、営業マンによっても得意分野は異なります。自分が売ろうとしている不動産に近い条件の実績を豊富に持っている営業マンであれば、不動産売却が成功する確率も高くなると言えるでしょう。

2-4.媒介契約の種類を把握しておく

不動産会社を選んだら、不動産の売主は不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。媒介契約には3種類あるため、それぞれの特徴を把握することが重要です。それぞれの媒介契約には、主に以下の特徴があります。

比較項目 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
依頼できる会社数 複数社に依頼可能 1社のみ 1社のみ
買い手を自分で見つけてくることができるか 可能 可能 不可能
契約が有効な期間 無制限 3ヶ月以内 3ヶ月以内
レインズへの登録義務 任意 あり あり
報告義務 なし 2週間に1回以上、文書で報告 1週間に1回以上、文書で報告

売主にとって最も自由度が高いのは一般媒介契約です。しかし、一般媒介契約では、契約した不動産会社が必ず仲介手数料を取れるとは限らないため、営業を後回しにされることもあります。

なお、媒介契約の締結時に専属専任媒介契約しか提案してこない不動産会社には要注意です。媒介契約には複数の種類があることや、それぞれの契約について特徴を説明してくれる不動産会社のほうが、説明が丁寧で信頼できると考えられます。

まとめ

不動産売却において、買手を探したり契約書を探したりなど、不動産会社は重要な役割を担います。不動産売却を成功させるためには、売却しようとしているものに近い条件の不動産について実績を持った不動産会社を選ぶことが重要です。

また、査定額の論理的な根拠や媒介契約の違いなどについて説明してくれるかなどのポイントも、不動産会社を見極める根拠になります。

The following two tabs change content below.
アバター

HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チームは、不動産投資や金融知識が豊富なメンバーが不動産投資の基礎知識からローン融資のポイント、他の投資手法との客観的な比較などを初心者向けにわかりやすく解説しています。/未来がもっと楽しみになる金融メディア「HEDGE GUIDE」