不動産の売却手順は？戸建、投資マンション、物件タイプごとに注意点も

不動産の売却を検討している人の中には、具体的にどのような手順で売却するか分からない方も少なくないのではないでしょうか。しかし、不動産をスムーズに売却するのであれば売却手順を知ることは重要です。

そこでこの記事では、不動産の売却手順、戸建・投資マンションを売却する際の注意点を解説していきます。不動産の売却を検討している人はぜひ参考にしてください。

目次

1. 不動産に共通する売却手順
   1-1．不動産会社へ査定依頼
   1-2．売却を依頼する不動産会社を選ぶ
   1-3．媒介契約の締結
   1-4．売却活動
   1-5．申込み・契約
   1-6．引渡し
   1-7．売却した年の確定申告も忘れずに
2. 投資マンション売却は不動産会社選びと確定申告に注意
   2-1．投資マンションの売却実績に注目
   2-2．マイホームを売った時の特例は利用できない
3. 戸建売却手順は測量に注意
   3-1．測量とは土地の面積を確定すること
   3-2．測量が必要なときとは？
4. まとめ

1．不動産に共通する売却手順

まずは、すべての不動産売却に共通する売却手順をご紹介します。ここでは大きく7つの手順に分けています。

1. 査定依頼
2. 不動産会社選び
3. 媒介契約の締結
4. 売却活動
5. 申込み・契約
6. 引渡し
7. 確定申告

各手順について詳しく見ていきましょう。

1-1．不動産会社へ査定依頼

1つ目の手順は査定依頼です。査定依頼とは、どのくらいの価格で不動産を売却できるかという目安価格を不動産会社に算出してもらうことです。

査定依頼の方法は電話や店舗への訪問など様々ですが、不動産会社へはじめて依頼をするのであれば、一括査定サイトの利用を検討してみましょう。

不動産一括査定サイトとは、物件情報などを入力するだけで簡単に複数社へ査定依頼できるサービスのことです。不動産一括査定サイトを利用することで、手間なく複数社から査定結果を受け取ることが可能です。

また、不動産一括査定サイトによって登録されている不動産会社の種類が異なります。無料で登録可能なため、複数サイト登録し、様々な不動産会社へ査定依頼をすると良いでしょう。

下記の表は主な不動産一括査定サイトをまとめたものです。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

1-2．売却を依頼する不動産会社を選ぶ

2つ目の手順は不動産会社選びです。不動産会社選びとは、不動産を仲介してもらう不動産会社を選定することです。不動産会社の選び方で重要なのは以下2点になります。

• 複数の不動産会社へ査定依頼すること
• 査定価格の根拠を比較すること

不動産の査定価格は、査定を行った不動産会社によってそれぞれ異なります。査定価格の根拠を比較することで、不動産会社の信用性を測ることができます。

例えば、査定依頼した5社のうち1社だけ査定価格を高く提示した不動産会社があったとします。

仮に、その査定価格の根拠が「同じエリア、同条件のマンションが最近○○万円で売却されている」という取引事例比較法に基づいている場合、信用性が高いと言えるでしょう。

このように、査定価格だけではなく査定価格を算出した根拠に注目することで、信用できる不動産会社を選定することも大切です。

1-3．媒介契約の締結

3つ目の手順は、不動産会社と媒介契約を締結することです。媒介契約とは、不動産の仲介（売却活動）を不動産会社へ正式に依頼する契約です。媒介契約には以下3種類あります。

上記3種類には色々と違いがありますが、大きく違う点は、「媒介契約を結べる不動産会社の数」です。

一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結べますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約（専任系媒介契約）は一社としか媒介契約を結べない契約方法となります。

一般媒介契約と専任媒介契約にはそれぞれメリットとデメリットがあり、状況にあわせて使い分けることが大切です。

様々な不動産会社へ依頼したい場合は一般媒介契約、信頼できる不動産会社へ積極的な売却活動を期待するには専任媒介契約を選ぶなど、工夫をしていきましょう。

【関連記事】不動産売却を依頼する際の媒介契約、一般・専任・専属専任どれが良い？

1-4．売却活動

4つ目の手順は売却活動です。不動産の売却活動は具体的に以下を行います。

• 広告で内見者を集める
• 内見希望者と日程調整
• 内見案内
• 検討者と交渉

購入検討者の内見対応は、出来るだけ好印象となるように部屋や水回りの掃除を済ませておきましょう。価格交渉などが入ったら、不動産会社と相談をしつつ、条件のすり合わせを行いましょう。

1-5．申込み・契約

5つ目の手順は申込み・契約です。前項の売却活動によって購入検討者が現れたら、価格や引渡し日などについて購入検討者と交渉します。そして交渉に合意したら、購入検討者から申込みを受けるという流れになります。

直接の交渉は不動産会社の営業担当者が行いますが、最終的に申込みを受けるかどうかの判断は売主が行います。また、申込みを受けてから概ね1週間以内に売買契約を結びます。

1-6．引渡し

6つ目の手順は引渡しです。売主は契約から引渡しまでの期間に以下を行います。

1. ローンが残っていれば金融機関に連絡
2. 引越しの準備

引渡し当日は売主・買主・営業担当者が、金融機関や不動産会社のオフィスなどに集まります。買主からの入金を確認し、引渡し書類に署名・捺印します。その後、売主が買主に鍵を渡して物件売却の一連の手続きは完了です。

1-7．確定申告

7つ目の手順は確定申告です。以下に該当するときは、不動産を売却した翌年に確定申告する必要があります。

• 譲渡所得（≒売却益）がプラスの場合
• 税金の特例などを利用する場合

仮に期限内に確定申告しなかった場合は、延滞税が発生することがあるので注意しましょう。

2．投資マンション売却は不動産会社選びと確定申告に注意

次に、投資マンションの売却手順について解説します。基本的には上述した不動産売却に共通する手順と同じです。

ただし、売却手順において「不動産会社選び」と「確定申告（税金）」は、自宅マンションを売却するときと異なる点があるので注意しましょう。

以下より詳しく解説します。

2-1．投資マンションの売却実績に注目

投資マンションを売却するときは、仲介を依頼する不動産会社に「投資用不動産の売却実績があるか」を確認しましょう。以下より、投資用不動産の売却実績を確認すべき理由と確認方法について解説します。

投資用不動産の売却実績を確認する理由

投資用不動産の売却実績を確認する理由は、投資用と自宅用の不動産では売り方が異なるからです。たとえば、投資用と自宅用ではネット広告の掲載サイトも異なるうえ、広告の打ち出し方も異なります。

投資用不動産の売却実績がないと、集客力・営業力のない不動産会社に仲介を依頼してしまうことになる可能性があります。投資用不動産を売却するのであれば、不動産会社の売却実績を確認することが重要です。

実績を確認する方法

不動産会社の売却実績を確認する方法は以下の通りです。

• 不動産会社へヒアリング
• 不動産会社のホームページで確認する

まずは、不動産会社へ投資用物件の売却実績をヒアリングしましょう。

具体的には、一括査定サイトで査定依頼するときに、「貴社で過去に売却した投資物件の実績を教えてください」などと入力しましょう。一括査定サイトには「質問」や「要望」、もしくは「備考」欄があるので、その欄に入力します。

また、不動産会社のホームページで投資用不動産の取り扱いがあるかどうか確認することも有効です。不動産会社が投資用不動産も扱っていれば、自社の不動産を紹介する投資用不動産のサイトを持っている可能性が高いです。

投資マンション売却時はこのような方法で投資用不動産の売却実績を確認してみましょう。

2-2．マイホームを売った時の特例は利用できない

次に、投資マンションを売却するときは、居住用不動産に関する特例は利用できないことに注意しましょう。居住用不動産の売却で代表的な特例は、「3,000万円の特別控除」です。

3,000万円の特別控除とは、譲渡所得（≒売却益）を3,000万円控除できる特例で、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得・譲渡所得税がゼロになります。

しかし、この特例は投資マンションでは適用できないため、投資マンション売却時は自宅マンション売却時よりも高い税金が発生する可能性があります。同じ売却益だったとしても、マイホーム売却時と同じ税額にならない点に注意しましょう。

*国税庁「マイホームを売ったときの特例」を参照

3．戸建売却手順は測量に注意

次に、戸建を売却するときの注意点を解説します。戸建売却の手順も、概ね自宅マンションの売却手順と同じです。ただ、戸建を売却するときは不動産会社と媒介契約を結ぶ前に、測量するケースがあります。

3-1．測量とは土地の面積を確定すること

測量とは、土地の面積を確定することです。測量して正確な面積を算出しないと、戸建売却後に「土地の面積が購入時と違う」というトラブルになるリスクがあります。

土地の面積は、隣地や道路との境目に打たれている境界杭を基準に、測量士や土地家屋調査士が測量して算出します。隣地との境界は隣人と合意し、道路との境界は行政と合意して境界杭が打たれます。

3-2．測量が必要なときとは？

ただし、戸建を売却するときも測量が不要なケースはあります。それは、手元に確定測量図があり、その確定測量図に記載してある面積が正確であるときです。

たとえば、10年前に不動産会社から購入した新築戸建を売却するとします。不動産会社が売主の場合、隣人や行政と境界確認をして確定測量図を作成しています。

一方、先祖代々受け継がれている土地付き戸建を売却するときは、測量が必要でしょう。測量したのが数十年以上前であれば、測量技術は今よりも低く、測量図があっても正確な面積とはいえないからです。また、境界杭も隣人・行政と合意しているか分かりません。

測量する必要があるかどうかを判断するのが難しい場合、売却を依頼している不動産会社に判断を仰ぐと良いでしょう。

まとめ

このように、戸建・自宅マンション・投資マンションの売却手順は概ね同じです。しかし、投資マンション売却時は不動産会社選びや税金について注意点があります。また、戸建売却時も測量が必要になるケースがある点には注意が必要です。

不動産売却時は、上述した売却手順を理解しつつ、投資マンション・戸建マンション売却時の注意点も理解しておきましょう。

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