不動産投資ローン、地方銀行で組むメリット・デメリットは？融資基準も

賃貸用物件を購入する際に頼りになる不動産投資ローンは、各金融機関によって条件が大きく異なるためどの銀行を利用するといいのか迷うものです。銀行には都市銀行や地方銀行といったようにいくつか種類があって、不動産投資ローンを利用する際にも違いがあります。

そこで今回のコラムでは、地方銀行にスポットを当て、不動産投資ローンを利用する際のメリットとデメリットを解説します。また融資に関する基準も紹介します。

目次

1. 地方銀行とは
   1-1．それぞれの銀行の特徴
   1-2．地方銀行の特徴
2. 地方銀行で不動産投資ローンを利用するメリット
   2-1．地元密着なので利便性が高い
   2-2．小口案件にも対応してくれる
   2-3．保証協会つきの融資が利用できる
   2-4．長い付き合いができる
3. 地方銀行で不動産投資ローンを利用するデメリット
   3-1．金利が高い
   3-2．営業エリアが違う場合は融資が得られないことも
   3-3．地方銀行ごとに融資条件が異なり、問い合わせの手間がかかる
4. 地方銀行で不動産投資ローンを利用する際の融資基準
   4-1．物件の資産価値
   4-2．オーナーの属性
   4-3．銀行によって違う特別な審査条件
5. まとめ

1　地方銀行とは

ひと口に銀行といっても、都市銀行と地方銀行、第2地方銀行などに分かれていて、それぞれに特徴があります。下記で見てみましょう。

1-1　それぞれの銀行の特徴

「銀行」というとその役割は同じですが、実は種類があります。日頃からお金の出し入れや税金の振り込みなどを行う銀行は「普通銀行」と呼ばれていて、下記のように分類されます。

都市銀行

東京や大阪などの大都市に本店を置いて全国各地で銀行業務を行います。取引先は上場企業などの大手企業や、個人の場合は資産家や年収の高い人が中心です。

地方銀行

全国の大都市および中都市に本店を置き、その都道府県内を中心に銀行業務を行っています。取引先は主に地域の企業や個人です。下記の第2地方銀行との混同を避けるため第1地方銀行とも言われます。

第2地方銀行

地方銀行と同様に、地方都市に本店を置き、地元密着型の銀行業務を行います。もともと相互銀行だったところが多くを占めます。

外資系銀行

日本国外に本店があり、日本国内に支店を置いて銀行業務を行っています。

そのほかの銀行

コンビニや商業施設にATMを構える流通系銀行、店舗を持たないインターネット専業銀行などがあります。ゆうちょ銀行も含まれます。

1-2　地方銀行の特徴

上記で紹介した通り、地方銀行は全国の都市に本店を置いて、該当地域を中心に営業活動を行っています。該当地域を中心に店舗を展開し、個人や、中堅および中小企業のニーズに応えて金融サービスを展開する地域金融の担い手です。簡単に言うと、地域に根ざし、発展のために金融サービスを行っている銀行です。

2021年1月1日現在、金融庁の「銀行免許一覧」では地方銀行として46都道府県の62行が掲載されています。一方、都市銀行は4行、第2地方銀行は34都道県の38行が記載されています。

資産の部の各行の合計をランキングにすると、下記のようになります。

※参照：一般社団法人全国地方銀行協会（2020年12月16日公表）「地方銀行2020年度中間決算の概要　2020年9月末　主要勘定（単体）」より抜粋

2　地方銀行で不動産投資ローンを利用するメリット

地域の企業や個人などを対象に銀行業務を行う地方銀行の不動産投資ローンを利用するには下記のようなメリットがあります。

2-1　地元密着なので利便性が高い

地域密着型で営業活動を行っているため、該当都道府県に居住している人に対しての融資は積極的に審査をしてくれます。また該当都道府県内に店舗やATMを網羅しているので、何かを相談する際や融資の返却などには利便性がいいでしょう。高額の預金があったり、親戚に関係者がいる場合などはローンを組む際に有利になることもあります。

2-2　小口案件にも対応してくれる

都市銀行では年収が一定水準に達していない、物件の属性が良くないなどで融資を得られないこともあります。また融資の規模が小さいものも融資は難しくなります。

それに対して地方銀行では、オーナーの属性や年収なども都市銀行より緩く、規模が小さい融資も審査してくれます。

2-3　保証協会つきの融資が利用できる

地方銀行は、信用保証協会が保証することで融資が受けられる保証協会つき融資の割合が多いのも特徴です。オーナーにとっては保証料が必要になるため支払う額は多くなりますが、その分融資が下りやすいというメリットもあります。

一般社団法人全国信用保証協会連合会の「令和元年度信用保証利用状況」には、「金融機関別群保証承諾実績」が掲載されています。それによると、その割合は下記のようになっています。

※参照：一般社団法人全国信用保証協会連合会「令和元年度信用保証利用状況>金融機関別群保証承諾実績」より抜粋

割合は都市銀行の8.5％に対して、地方銀行と第2地方銀行を合わせると46.6％と地方銀行が約半数を占めていることがわかります。

2-4　長い付き合いができる

不動産投資ローンの融資は20年や30年など長い付き合いになることがほとんどです。長い付き合いができるということは、その間、滞りなく返済を行い適切な経営をすることで信用を得ることもでき、2棟目や3棟目を購入する際にも力になってくれます。

3 地方銀行で不動産投資ローンを利用するデメリット

一方、地方銀行で不動産投資ローンを利用する際に気をつけたいデメリットには下記のようなことがあります。

3-1　都市銀行と比較して金利が高い

一概には言えませんが、地方銀行と比べると都市銀行のほうが規模が大きく、資金量および取引量も多いのが特徴です。それに加え、取引先と長い付き合いがあり、さらに融資の規模も大きいことが多いため、金利は低く設定されることが多くなります。それに対し、地方銀行の金利はやや高めに設定される傾向があります。

なお、不動産投資ローンをノンバンクで借りる場合と比較すると、地方銀行は低い金利水準と言えます。ノンバンクは預金の受け入れを行わずにお金を貸すなどの与信業務に特化した金融機関で、金利も高く設定されています。

3-2　営業エリアが違う場合は融資が得られないことも

地方銀行はあくまでも地域密着が基本になるため、エリアが違うと融資が得られないこともあります。例えば、千葉県内の地方銀行と取り引きがある千葉県在住のオーナーが、東京都内の賃貸用物件を購入しようとした際に対応をしてもらえるかは確認が必要になります。

3-3　地方銀行ごとに融資条件が異なり、問い合わせの手間がかかる

広いエリアの物件を対象としている都市銀行や公庫、ノンバンクと比較して、地方銀行は対象エリアや融資条件が銀行ごとに大きく異なっています。さらに、支店によっても融資姿勢が異なるため、融資が得られるかどうかの確認に手間と時間を必要とします。

日中は本業のあるサラリーマンの方など、まとまった時間を取りづらい方にとって、一件ずつ問い合わせを行い融資条件を確認することが難しい場合もあるでしょう。

4　地方銀行で不動産投資ローンを利用する際の融資基準

地方銀行で不動産投資ローンを利用する場合、各金融機関で審査の基準が設けられています。審査されるのは利用者の属性や、購入予定の物件の資産価値や事業の将来性などです。また銀行によって融資の条件も違いますので、特徴的な条件も確認しましょう。

4-1　物件の資産価値

不動産投資の場合、まずは不動産投資に用いる賃貸用物件の資産価値が審査されます。各行によって異なりますが、立地や建物の築年数、状態などによって評価は変わります。例えば、古い物件は入居者がつきづらいと判断されて評価が低くなり、最寄駅に近い物件は入居者がつきやすいと判断されて評価が高くなります。

また事業計画書に基づいてその物件の収益性も審査されます。中古物件であればすでに月額の家賃収入なども明らかになっているため、それらを見て物件の判断を行います。

4-2　オーナーの属性

不動産投資ローンを利用する場合はオーナーとなる人も審査の対象になります。主な項目は、勤務先および勤続年数、年収、自己資金、借入金の有無、年齢などです。

この基準も各行で違い、明確にどのように判断するかは明らかになっていません。ただし、都市銀行は資産家や年収の高い人が対象となりますが、地方銀行の場合はサラリーマンなどミドルクラスの人でも融資を受けることが可能です。

4-3　銀行によって違う特別な審査条件

それぞれの金融機関によって融資基準は違いますが、特徴的な条件を設けている地方銀行を次から紹介します。

千葉銀行「金利選択型アパートローン」

千葉銀行の金利選択型アパートローンでは、「ご利用いただける方」の項目に「不動産賃貸を本業としていない」という記載があります。複数の賃貸用不動産を所有するなど、主とする収入が不動産収入の人は利用できないことになっています。

静岡銀行「アパートローン（変動金利型）」

静岡銀行の「アパートローン（変動金利型）」では、本人の年収が100万円以上ある人で、同一勤務先あるいは同一事業を3年以上継続していることが条件になっています。年収が100万円以上というのがポイントです。

常陽銀行「アパートローン」

常陽銀行の「アパートローン」は、「当行の営業地盤内で、賃貸住宅の建築、購入、増改築を予定している満20歳以上の方」と記載されています。営業地盤外の物件には融資してもらえない可能性がありますので注意しましょう。

北海道銀行「道銀アパートローン」

北海道銀行の「道銀アパートローン」を利用するには融資対象として、「中小企業役員の場合、勤務する会社の直近2年間の決算で当期損失および繰越欠損のない方」という条件が設けられています。つまり中小企業で役員をしているケースでは勤務先の決算も審査されるということです。

また、「原則として、お借入期間以上の保険期間、保険料一括払いの火災保険のご加入が必要です」という項目もあります。火災保険をかけていない物件には融資は下りないのですが、融資開始日と同時に火災保険をかけることで条件をクリアすることもできます。

まとめ

地域の発展のために銀行業務を行う地方銀行は、門戸も広く、小規模な融資にも対応してくれます。自己資金もそれほど多くない、年収も多くないといった不動産投資初心者でも融資を得られる可能性があります。

ただし、対象エリアが限定される点や、融資条件が銀行ごとに異なる点には注意が必要です。投資を検討している物件や自身の属性で利用が検討できるか、事前に確認を行ってみましょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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