不動産投資、金融機関がお金を貸したい人4つの特徴とは?属性改善のポイントも

不動産投資ローンを活用することで、手元の現金が少ない方でも不動産投資を検討することが可能です。しかし、金融機関での融資審査に通らないと、希望通りの融資を受けることはできません。

不動産投資ローンには、融資額・融資年数・金利などの融資条件を設定するにあたり、物件だけでなく融資を実行する人の属性評価を行います。この属性評価が高いと、不動産投資の投資効率も良化し、選べる物件の幅も広がります。

そこで本記事では、金融機関が不動産投資の資金を貸したいと思う人の特徴に加え、審査の対策となるポイントについても解説します。

目次

  1. 金融機関が不動産投資ローンの審査で見る属性評価
    1-1.勤務先
    1-2.雇用形態
    1-3.過去3年の収入
    1-4.返済比率
  2. 属性を改善するためのポイント
    2-1.不要なクレジットカードを解約する
    2-2.料金支払いの滞納がある場合は予め支払っておく
    2-3.自己資金をできる限り増やす
    2-4.収益性・担保評価の高い物件に投資する
  3. まとめ

1.金融機関が不動産投資ローンの審査で見る属性評価

金融機関が不動産投資ローンの審査で確認するポイントは複数ありますが、申込者本人の評価は「属性」と呼ばれます。属性について詳しく解説します。

1-1.勤務先

不動産投資ローン審査で重要のポイントの1つは、申込者の勤務先です。勤務先の規模や勤続年数などが見られます。勤務先の規模については、1部上場企業など規模が大きいほどローン審査で高く評価される傾向にあります。

例えば、自営業者とサラリーマンの比較であれば、サラリーマンの方が将来の給与収入を見込みやすいと見られ、審査を通過しやすくなってきます。

なお、勤務先の規模に関わらず、転職したばかりで勤続年数が短い場合・転職回数が多い場合は良い評価を得にくくなります。転職したばかりの状況で不動産投資ローンを利用したい場合は、勤続年数が3年になるまで待つのも1つの方法です。

金融機関の中には、申込み条件の中に「同一勤務先への勤続年数1年以上」を挙げているところもあります。しかし、勤務先によっては1年だけだと審査を通過できないこともあるので要注意です。

1-2.雇用形態

勤務先と同様に雇用形態もローン審査のポイントです。派遣社員や契約社員など非正規雇用は雇用契約の期間が決まっており、長期の返済期間を必要とするローン審査において良い評価が得にくくなります。

なお、非正規雇用の状態から不動産投資ローンの利用を目指す場合は、まずは正社員の仕事に転職することも有効です。正社員の勤続年数を伸ばしている間に自己資金を貯めることができれば、ローンを利用できる確率も高くなります。

1-3.過去3年の収入

不動産投資ローンの申込資格には、直近1年間の収入について500万円以上などの条件がある場合も多いものです。申込資格を満たしている場合でも、過去3~5年間の収入を目安に自分の状況を確認してみましょう。

コロナウイルス感染症拡大の影響で経済が落ち込んでいる2021年時点では、内部的に審査基準を引き上げている金融機関も少なくありません。ローンを利用できる確率を上げるためには、投資家自ら金融機関の開拓が必要になる場合もあります。

1-4.返済比率

不動産投資ローンの審査で重要なポイントの1つに「返済比率」というものがあります。返済比率とは、毎月の収入のうち返済額がどの程度の割合を占めているかという指標です。

なお、不動産投資ローンの審査の際には、申込んでいるローンだけではなく住宅ローンや自動車ローンなど、他のローンについても合算して返済比率を計算します。返済比率に対する考え方は金融機関によって異なりますが、低いほど新たなローン契約で受けられる融資額も増額します。

2.属性を改善するためのポイント

不動産投資ローンの審査で見られる属性は、勤務先や勤続年数など簡単には改善できないポイントも少なくありません。ここではできるだけ検討しやすいローン審査の対策について解説していきます。

2-1.不要なクレジットカードを解約する

金融機関は、ローン審査の際に申込者の信用情報を確認します。信用情報とは過去のローン返済やクレジットカードの支払いなどに関する情報のことです。金融機関は申込者が所有しているクレジットカードの情報についても確認します。

利用していないクレジットカードがある場合は、ローン申込みの前に解約しておくと、ローン審査で良い評価がされやすくなります。所有しているクレジットカードの枚数が多いと、仮に利用していないとしても、今後の利用によって借入額が増える可能性があるためです。

2-2.料金支払いの滞納がある場合は予め支払っておく

前述の信用情報には、税金や公共料金の支払いに加え、携帯電話等の料金支払い状況も含まれます。携帯電話等の使用料金を滞納していると、ローン返済に不安があると判断されてローン審査に悪影響があります。

ローン申込の前には、税金も含めて滞納がないか確認しておき、滞納がある場合は予め支払っておくことが必要になります。

2-3.自己資金をできる限り増やす

直接的な属性改善にはつながりませんが、可能な限り自己資金を増やして借入額を抑制するのもローン審査の通過には重要なポイントです。なお、必要な自己資金については物件価格の10%~30%が目安になります。

属性によっては自己資金不要のフルローンで融資を受けることも可能ですが、属性改善が難しい場合には手元の現金資産をできるだけ増やすことで対策してみましょう。

2-4.収益性・担保評価の高い物件に投資する

不動産投資ローンの返済は、物件から入ってくる家賃収入を原資として返済するのが基本です。このため、収益性の高い物件を購入する場合は、返済余力が高いと判断されてローン審査で良い評価を得やすくなります。

また、不動産投資ローンの返済が滞ってしまった際には、物件を売却してローンの残債を一括返済することも検討する必要が出てきます。このような場合に対応するため、担保評価の
高い物件も融資審査で高い評価が得やすくなります。

ただし、担保評価の高い物件は売買価格も高くなり、利回りが低く設定されていることも少なくありません。収益性と担保評価のバランスを取りながら、物件購入前の収支シミュレーションを行い、不動産会社と相談しながら検証することが重要です。

まとめ

不動産投資ローンの審査では、金融機関は申込者の属性と購入する物件の収益性を確認します。申込者の属性とは勤務先や収入などに関するポイントです。規模の大きい企業に長期間勤めているサラリーマンや士業の人などは、金融機関からの評価が高くなります。

また、不動産投資ローンの審査を通過するためには、滞納している税金や携帯電話の利用料などを支払うことに加え、不要なクレジットカードを解約するなど複数の対策があります。不動産投資ローンの融資を受ける際は、これらの点に注意し、良い条件でローン契約ができるよう対策をして行きましょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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