不動産投資に成功しやすい地域・エリアの見極め方は？東京と大阪の比較も

不動産投資で購入できる物件は日本各地にたくさんあるため、成功するためには何を基準にしてエリアを見極めればよいのか迷う人も多いのではないでしょうか。

不動産投資のエリアを絞り込むためには、各自治体が発表している公的統計を参照して、判断の参考としてみましょう。この記事では、不動産投資で成功しやすいエリアの特長について解説するほか、東京都と大阪府とでデータを比較します。

目次

1. 不動産投資に成功しやすいエリアの特長
   1-1．人口が増加している
   1-2．20代～30代の人口が多い
   1-3．再開発の対象エリア
2. 人口増加率で東京都と大阪府を比較
   2-1．東京都の人口推移
   2-2．大阪府の人口推移
3. まとめ

1．不動産投資に成功しやすいエリアの特長

不動産投資に成功しやすいエリアの特長について解説します。着目すべきポイントは人口・年齢・再開発計画などについてです。

1-1．人口が増加している

不動産投資に成功しやすいエリアの特長として最も着目すべきポイントは、人口が増えているかどうかという点です。人口が増えているエリアでは、住宅需要が喚起されるため、住宅の賃貸ニーズを見込めます。賃貸ニーズの有無は空室リスクの大きさを判断する上で重要なポイントです。

2021年時点の日本ではすでに人口が減少する局面に入っていますが、都心などのエリアに限定すれば、転入超過によって人口が増加しているエリアがあります。

なお、コロナウイルス感染症の拡大によってテレワークを取り入れる企業が増えたことで、2020年に都心から郊外へ移る人が例年より増えています。

しかし、東京都全体で見れば人口が減っている時期もあるものの、区別の人口などミクロの視点で見れば、どのエリアでも人口が減っているというわけではありません。賃貸需要という側面で見たとき、未だ東京都内が最も不動産投資の候補として挙がりやすいエリアと言えるでしょう。

一方、人口減少が続く地方都市でも、県全体では人口が減っているものの、主要駅近くに限定してみると人口増加傾向にあるエリアがあります。このようなエリアを投資先とすることで、将来の賃貸需要を見込んだ投資も検討できるでしょう。

投資エリアを選ぶ上では、都道府県別の人口推移だけではなく、範囲を限定してミクロの人口推移を確認することも重要です。

1-2．20代～30代の人口が多い

賃貸ニーズの多さを判断する上では、人口増加率とともに、若手の社会人世代がどの程度住んでいるのかについても確認する必要があります。賃貸住宅に住むのは、主に20代～30代などの単身者またはDINKS世帯（子どものいない共働き夫婦世帯）などです。

人口推移とともに世代別の人口についても、都道府県および市区町村のホームページで調べられます。不動産投資のエリアを絞り込む上では、各自治体のホームページを見ながら比較することも重要です。

1-3．再開発の対象エリア

人口に関するポイントよりも優先順位は下がりますが、将来的な賃貸需要を検証するうえでは、今後再開発が行われるエリアを選ぶことも有効です。再開発が行われるエリアでは、交通利便性や生活利便性が向上するため、周辺から人口が集まってくる可能性もあります。

人口が集まっているエリアでは地価が上昇しやすいため、不動産投資におけるキャピタルゲインを狙えることもあります。

再開発に関する情報は、都道府県及び市区町村のホームページなどからも収集可能です。しかしながら、再開発の計画が持ち上がっているものの周辺住民の理解を得られないなどの事情により、計画がなかなか進展しないといったことも少なくありません。

そのほか、再開発計画の認可から計画完了までの間に数年かかるなどといったことも多いものです。再開発計画には過度な期待を寄せず、計画が履行されない場合でも問題がないような投資を検討しましょう。

2．人口増加率で東京都と大阪府を比較

日本の2大都市圏である東京都と大阪府について人口の増減を比較します。

2-1．東京都の人口推移

2017年～2021年における東京都の各年1月1日時点人口をグラフにすると以下のようになります。

※参照：東京都「住民基本台帳による世帯と人口」

また、2018年から2021年において各年の1月1日時点人口で計算した人口増加率は以下の表の通りです。

※参照：東京都「住民基本台帳による世帯と人口」

2020年にコロナウイルス感染症が拡大して以降、東京都の人口が転出増加に転じたことは大きなニュースとして報道されました。しかし、年ごとの人口推移では、東京都の人口は増加しています。

ただし、2020年から2021年にかけて人口増加の勢いがかなり弱まったことは事実です。なお、2021年における東京都の統計を見ると、4月や5月など入学・入社・転勤が盛んな時期は人口が増えているエリアも多いものです。しかし、それ以外の時期では対前年同月比で人口が減少しているエリアも目立ちます。

2021年時点では、東京都全体で見れば人口推移は横ばいになっていますが、ミクロの視点で見ると、エリアによって違いがあるため要注意です。

【関連記事】東京都で不動産投資、メリット・デメリットは？

2-2．大阪府の人口推移

2017年～2021年における大阪府の各年1月1日時点人口をグラフにすると以下のようになります。

※参照：大阪府「大阪府毎月推計人口」

また、2018年から2021年において各年の1月1日時点人口で計算した人口増加率は以下の表の通りです。

※参照：大阪府「大阪府毎月推計人口」

大阪府は東京都の次に大きな都市圏ですが、東京都とは違って人口減少の傾向が強くなっています。2020年から2021年の人口減少は直近の3年間よりも顕著であり、大阪府ではコロナウイルス感染症拡大の影響が東京都よりも大きかったと言えるでしょう。

一方で、大阪の中でも都心6区と呼ばれる中央区・北区・西区・浪速区・天王寺区・福島区における人口推移は以下グラフの通りです。

※参照：大阪府「大阪府毎月推計人口」

大阪府全体の人口は減少傾向にありますが、都心6区ではどの区でも人口増加が続いています。コロナの影響が強かった2020年から2021年にかけても、人口の増加傾向は変わっていません。

大阪府内で投資エリアを選ぶ上では、特にミクロの視点で統計を調査することが重要と考えられます。

【関連記事】大阪で不動産投資を始めるメリット・デメリットは？東京との比較も

まとめ

不動産投資でエリアを選ぶ上では、特に人口の増減について確認することが重要です。人口が増えているエリアでは住宅需要が喚起されるため、賃貸ニーズも強くなります。

そのほか年齢別の人口や再開発計画の有無なども重要なポイントです。人口が増えているエリアの中から、賃貸住宅に住むことも多い20代～30代の人口が多いエリアを選ぶことも検討してみると良いでしょう。

ただし、将来的な賃貸ニーズの見込みやすいエリアでは期待利回りが低くなるというデメリットがあります。リスクとリターンのバランスを考えながら、月々のキャッシュフローに無理がないかなど、様々な視点から購入を判断してみましょう。

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