投資用物件を買う時の不動産仲介会社はどう選べばいい?注意点は?

投資用物件を購入する際、個人にとって強い味方になってくれるのが不動産仲介会社です。不動産仲介会社は物件の選び方から収支計画の立て方、融資の相談まで購入手続き全般をサポートしてくれます。

しかし、不動産会社の中には顧客獲得を優先して収益性の良くない物件まで強引に勧めてくる会社もあるため、本当に信頼できるかどうかは投資家自身で適切に判断する必要があります。

この記事では頼れる不動産仲介会社の選び方や注意点について詳しく解説していきますので、物件の購入にあたり参考にしてみてください。

目次

  1. 不動産仲介会社の役割
  2. 不動産仲介会社を選ぶ5つのポイント
    2-1.まずはインターネットで不動産会社を絞り込む
    2-2.収益物件の取引実績が豊富な会社かどうか
    2-3.出口戦略までトータルでアドバイスできる会社かどうか
    2-4.担当者の熱意が感じられるか
    2-5.不動産仲介会社主催のセミナーに参加する
  3. こんな不動産仲介会社には注意
    3-1.契約を急がせる不動産会社
    3-2.利回りばかりを強調する不動産会社
  4. まとめ

1 不動産仲介会社の役割

不動産仲介会社は、物件の契約条件についての相談や、物件情報の広告・紹介、購入・賃貸希望者の募集・紹介、内覧や契約の補助、融資のあっせんといったサービスを提供します。不動産仲介業者の役割は、売主・買主互いの希望や事情を考慮した上で、両者が納得できる取引になるよう仲介することです。

不動産会社は物件情報を豊富に持っており、インターネットに公開されていない優良物件なども多く取り扱っています。ただ、そのような物件はすぐ購入者が見つかるため、大抵は一般公開されることなく取引されています。

良い物件を見つけるには、不動産会社と長く付き合い、顧客としての優先順位を上げるのが効果的な方法のひとつです。ただし、そのためには信頼できる不動産会社選びが欠かせなくなります。

2 不動産仲介会社を選ぶ5つのポイント

取引実績が豊富で信頼できる不動産仲介会社をパートナーにできるかどうかは、不動産投資の成否を大きく左右します。不動産仲介会社を選ぶために重要なポイントを見ていきます。

2-1 まずはインターネットで不動産会社を絞り込む

不動産仲介会社は全国に数多く存在するため、インターネットを使って候補を絞り込むと効率的です。インターネットなら24時間365日いつでも不動産仲介会社を探すことができ、仕事が忙しい方でもじっくり取り組めるなど便利です。

購入したい物件のエリア付近で収益物件について検索してみれば、数多くの物件がヒットするでしょう。この時、取り扱っている不動産会社についての情報も記載されているので、該当エリアでの取引における候補先としてチェックしておきましょう。

候補の会社にアタリをつけたら、各社のホームページなどで企業理念や特徴、取り扱い物件、資本金や従業員数などについて調べ、各企業の違いを把握しつつ候補を絞り込み、連絡を取ってみると良いでしょう。

営業に熱心な会社ならメールの返事も早く、問い合わせした物件と似た条件の物件情報などもすぐに提示してくれます。そのようなレスポンスの早さなども不動産会社を選定するポイントの1つになります。

2-2 収益物件の取引実績が豊富かどうか

不動産仲介会社を選ぶ際のポイントで重要なのが、収益物件の取引実績です。収益物件の取引実績は基本的に多いほうが良く、取引実績があるほど広告や販売、融資など取引に関する多くのノウハウを持っており、企業としても仲介事業に力を入れていることを表します。

取引実績は企業にとっても重要なアピールポイントであるため、自信のある企業は明確にその数字を出してアピールしています。

ただし、投資用物件を探す場合は、単身用のワンルームマンションか・ファミリー向けか、新築物件か・中古物件かで戦略が異なってくるため、購入を検討している物件タイプを豊富に取り扱う不動産会社を探すようにしましょう。

また、取引実績は単純に件数だけで決まるとは限りません。従業員数300人で10,000件の場合と、従業員数10人で500件であれば、1人あたりの取り扱い実績では後者のほうが有力候補になる場合もあります。

事業年数の長い企業はトータルの取引実績が多くなる傾向にあるため、直近の状況に関する確認も必要です。特定の地域において優れた取引実績を挙げている場合もありますし、その逆もあります。こうした情報はインターネットでは確認しにくいため、実際に面談する際に詳細を尋ねると良いでしょう。

2-3 出口戦略までトータルでアドバイスできるかどうか

不動産投資では、投資用の物件を購入することを「入口」、処分(売却など)することを「出口」と言います。売却を含めた出口戦略をどう考えるかは投資の成否を左右する大きな問題です。

購入時は利回りの良い物件を選びたいものですが、築年数が経つにつれて入居率の低下や家賃収入の減少、修繕費・管理費の増加などが生じます。すると利回り(実質利回り)の数字は当初と大きく変わり、場合によっては赤字になる可能性もあります。そのようなタイミングで売却を考えても思うように売れず、最悪、タダ同然で引き渡すことにもなりかねません。

個人投資家と不動産会社には、「出口戦略の引き出しの豊富さ」と「長期的な不動産市場の予測力」で大きな差があります。そのため、物件の購入や管理だけではなく、出口戦略までトータルでアドバイスすることのできる不動産会社が望まれます。

不動産会社と相談ができるなら、対象物件の出口戦略についても質問してみると良いでしょう。どのタイミングで、どのような方法で売却するのかなどについて、説得力が感じられる不動産会社であれば頼りになるでしょう。

出口戦略についてノウハウのある不動産仲介会社には、事業年数が長い企業が多くなります。一方、事業年数が短い企業では、短期間に販売実績を積み上げることはできても、出口まで担当する機会はそれほど多く経験していません。

ただし、経営者や担当者が不動産業界のベテランで、他の会社で多くの経験を積んでいる場合もあるため、実際に話を聞いて判断するのが良いでしょう。

2-4 担当者の熱意が感じられるか

不動産仲介会社を選ぶ際には、担当者の熱意も非常に重要なポイントです。特に低価格の物件では、熱意の違いが如実に表れることもあります。

不動産仲介会社の収益源は、取引を仲介・成約することで発生する仲介手数料です。仲介手数料は取引金額に応じて決まり、低価格の物件では仲介手数料も低くなるため営業担当者が気の抜けた対応をしたり、連絡に対する返事が遅くなったりすることがあります。

他方、金額の差はありますが、個人投資家にとって物件購入は大きな決断です。その価値や意味を理解し、誠実で熱心に対応してくれる担当者は、信頼して仲介を任せることができます。営業担当者から対象物件への熱意を感じられるかは、不動産仲介会社の信頼性を見極める上で重要なポイントです。

ここで言う熱意のある担当者とは、物件紹介や成約に熱心なのではなく、顧客の立場に立って物件選びをサポートしてくれる担当者を指します。物件についての情報提供を行うほか、融資相談や銀行に提出する提案書の作成、購入後の物件管理まで親身になって相談に乗ってくれる人などです。

また、顧客についても関心を持ち、話を聞こうと耳を傾けて個人的な状況を理解した上でさまざまな提案をしてくれる担当者もいます。個人で行う不動産投資でも、そのような信頼できるパートナーがいると、チームで動いているような一体感を感じることができます。

逆に、熱意の不足している担当者は、早く案件を片づけようと良い報告や提案はしても、周辺相場が下がっている・修繕時期が迫っているなどネガティブな情報は伝えないことがあります。また、対応の質や連絡の頻度にも満足できないことが多いので、注意して選びましょう。

2-5 不動産仲介会社主催のセミナーに参加する

不動産仲介会社が主催する無料セミナーへの参加は、不動産投資のノウハウを学べるだけでなく、企業の考え方や従業員の雰囲気を直接見る機会にもなります。

セミナーでは企業についての特徴や、投資に関する考え方、物件の種類や市場環境を考えた上での投資戦略が紹介されるため、提供される情報から自分と相性が良い企業かどうかがわかります。

親近感が持てれば、セミナー後に行われる個別相談を申し込んで質問や相談をしながら関係を構築しておくと良いでしょう。不動産会社からも好感を持たれれば、優先して良い情報を提供してくれる可能性もあります。

また、セミナーでの講師の話し方や、会場スタッフの対応、会場の雰囲気作りや案内が充実している企業は、それだけ顧客中心の意識の高い企業であると言えます。セミナーの運営レベルは、個人の実力よりも組織としてのノウハウの蓄積が大きいため、セミナーがしっかりしている企業は組織としても信頼できる可能性が高くなります。

3 こんな不動産仲介会社には注意

不動産仲介会社を選ぶ際には、注意しておくべきポイントもあります。長い付き合いになるパートナーを選ぶことになるため、見極める目を養うことが大切です。

3-1 契約を急がせる不動産会社

不動産仲介会社の中には、契約を急がせる不動産会社もあります。「今ならこの物件が◯◯◯万円で購入できます。他にも購入希望者が出ていますので、決めるなら今しかありませんよ?」などの営業文句には特に注意が必要です。

実際、価格もお値打ちで購入希望者が他にもいる場合はあり、担当者が善意で勧めてくれている場合もありますが、物件についての詳細な情報やリスク面を全く説明せずに購入を急がせるなら、顧客に寄り添った信頼できる対応とは言えません。

契約を急がせる手法は、他の希望者の存在を匂わせたり、会社のキャンペーンであったり、金融機関の金利の変化だったりとさまざまです。他の購入希望者については確認できませんが、その他の物件に関する情報はスマホですぐに確認することができます。即断せず、少し時間をもらって確認すべきことを確認し、リスクを考えた上で契約するか延期するなどの判断をするのが良いでしょう。

契約を急がせるための理由が虚偽であった場合は、仲介の依頼自体をやめたほうが良いでしょう。

3-2 利回りばかりを強調する不動産会社

投資物件の特徴を示すバロメーターのひとつが利回りです。物件紹介では、この利回りを強調してくる不動産会社は少なくありませんが、過剰に利回りを強調する会社には注意が必要です。

不動産投資における利回り(表面利回り)は、購入価格に対する家賃収入などの割合を指します。対象物件の収益性を表し、売却時には収益性の高い物件は高く評価されます。

ただし、利回りは常に一定ではなく、市場環境や物件の築年数などにより変動するものです。現在の利回りの高さばかりを強調する会社は、物件の将来的なリスクを隠している可能性があります。

不動産経営では常に満室状態になるとは限らないため、どの期間における・どういった条件下での想定利回りなのかをしっかり確認しましょう。また、出口戦略のアイデアについても尋ねてみると、中長期的なリスクが見えてくる場合もあります。

物件によっては、現在は利回りが良くとも、法定の基準を満たしておらず、数年後に価値が暴落したり、修繕費が大きく必要になったりする物件もあります。特に築古で購入価格が安い物件は利回りが高くなる傾向があります。

利回りは投資初心者にとってわかりやすい要素なので、リスクを抱えた物件の処分に利用されやすい面があることに注意が必要です。利回り一本で押してくるようであれば、利回り以外には魅力がない物件なのかもと疑うことも大切です。

4 まとめ

不動産仲介会社は、売買契約や賃貸契約で契約者の間に入ってマッチングさせる役割をしています。競争が厳しくなる中、専門的な知識を持つ有力な不動産仲介会社を味方につけられるかは投資の成功を大きく左右します。

この記事でご紹介したポイントを参考に、信頼できるパートナーを見つけ、長い目で関係性を作っていきましょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チームは、不動産投資や金融知識が豊富なメンバーが不動産投資の基礎知識からローン融資のポイント、他の投資手法との客観的な比較などを初心者向けにわかりやすく解説しています。/未来がもっと楽しみになる金融メディア「HEDGE GUIDE」