新築・築浅マンション転売のリスクとは？7つの注意点、転売目的の購入制限の経緯も

近年はマンション価格の高騰が続く中で、新築・築浅マンションの購入後すぐに売却し、転売益を得ている方が少なくない状況になってきています。このような中、築浅マンションの転売に興味を持ったり、出来るだけ値上がりを狙えるマンション購入を検討している方も少なくないのではないでしょうか。

一方で、投資家の買い占めや価格高騰を背景に、市場の健全性を維持する目的から、築浅での転売に制限をかける不動産会社もみられます。そのような中での築浅マンションの転売には、慎重な判断が求められると言えるでしょう。今回の記事では、新築・築浅マンションを転売する際の注意点についてまとめました。

目次

1. 築浅マンションの転売が増える理由
2. 築浅転売に制限をかける不動産会社も
   2-1．市場価格の高騰への警戒感
   2-2．居住目的の方に販売するため
3. 築浅マンションの転売における7つの注意点
   3-1．新築プレミアムが剥落して価格は下落しやすい
   3-2．譲渡所得税が高くなる
   3-3．査定は複数の不動産会社に依頼する
   3-4．残債が処分できるかを確認する
   3-5．「新築」に当てはまるかを確認する
   3-6．火災保険の解約返戻金を忘れない
   3-7．新築・築浅マンション転売以外の選択肢も検討する
4. 不動産投資が学べる初心者に人気の不動産投資セミナー
   4-1　エイマックス（A-MAX）（中古マンション）
   4-2　インヴァランス（新築マンション）
5. まとめ

1　築浅マンションの転売が増える理由

値上がり益により売却益を獲得する余地が大きいことを背景に、東京や大阪の都心部では築浅マンションの売却数も増加傾向にあります。東京や大阪のマンション価格は過去10年超にわたり上昇傾向で、新築から1年もすれば売却益を獲得できる状態となるケースも少なくありません。（※参照：国土交通省「不動産価格指数」）

さらに近年は、新築マンションの供給戸数が減少しています。新築価格の高騰やそもそも供給が少ないことにより、中古物件を検討する方が増え、中古市場も需給の逼迫や価格の上昇が進んでいます。

このような状況では、居住用の新築マンションでありながら最初から転売目的で購入する投資家も増えていると考えられます。加えて、円安により米ドルなどの海外通貨ベースで考えれば割安に見るため、海外投資家が参入しやすい状況です。

投資家が転売目的で新築マンションを買い占めてしまうと、居住目的の方はより一層新築マンションを購入するのが難しくなります。

2　築浅転売に制限をかける不動産会社も

足元は、築浅転売に制限をかける不動産会社も散見されます。たとえば、野村不動産や三井不動産レジデンシャルは、物件により1名義あたりの購入戸数の上限を設定しています。また、住友不動産では引き渡し後一定期間の転売を禁止する条項を導入しました。

これらは、築浅での転売目的の投資家の参入を制限し、新築マンションの顧客としてターゲットにしている「居住者」へ物件を販売する機会を増やしていきたいという意図があります。

2-1　市場価格の高騰への警戒感

マンションの短期売却を制限する要因の一つとして、価格高騰への警戒感があります。近年の都心・大阪のマンション価格は以下の通りで、右肩上がりの状況が続いています。

南関東・京阪神のマンション販売価格指数（2009年末の水準＝100として指数化）

（出所：国土交通省「不動産価格指数」）

今後、さらに価格高騰が加速するとなると実体経済からかけ離れた「不動産バブル」のような状況となる可能性があります。インフレに対抗するための金利上昇や法規制などの要因によって価格下落が始まると、投資家の売りが加速し、不動産価格の急速な下落につながるリスクがあります。そうなれば不動産会社は重大な悪影響を受けるため、実態の伴わない価格高騰は望ましくありません。

転売目的の投資家が新築を買い占めるようになると、元々高額な新築物件の相場がさらに引き上げられてしまいます。不動産会社は、不動産市場を維持するために、転売のための買い占めを制限する動きを示していると考えられます。

2-2　居住目的の方に販売するため

企業がターゲットとする顧客に適切に販売するために、制限をかけていると考えることもできます。多くの新築マンションは、基本的に購入者もしくはその関係者が住む目的で販売されています。ほとんどの不動産会社において、新築マンションのメインとなる顧客は「居住者」であり「投資家」ではありません。

メインとなる顧客との健全な取引を促進するためには、投資家の買い占めにより居住者に物件が行き渡らない事態は避けるのが望ましいといえます。ほとんどの新築マンションは個人向けに販売されるものなので、居住希望者に配慮しない姿勢は信用やレピュテーション上マイナスになる恐れもあるでしょう。

メインとなる顧客層に安定的に新築マンションを供給する目的から、転売目的での購入を制限しているという側面もあるのです。

3　築浅マンションの転売における7つの注意点

築浅の状態でマンションを転売するときには、次の7つの点に注意しましょう。

• 新築プレミアムが剥落して価格は下落しやすい
• 譲渡所得税が高くなる
• 査定は複数の不動産会社に依頼する
• 残債が処分できるかを確認する
• 「新築」に当てはまるかを確認する
• 火災保険の解約返戻金を忘れない

3-1　新築プレミアムが剥落して価格は下落しやすい

これまで誰も居住していない・保有していない新築のマンションは「新築プレミアム」があるため、割高に販売されがちです。一方で一度でも保有して中古マンションになると新築プレミアムが剥落して、売値が下落しやすいといえます。

マンションは長年にわたり住むケースが多いため、過去に誰も住んでいない新築を好む方が一定程度います。また、新築は不動産会社による保証やアフターケアが充実していて、中古になるとこれが剥落するという事情もあります。

すなわち、市場価格が高騰傾向だったとしても、新築から中古に変わる影響により思ったより値上がり益が取れないケースも考えられます。短期売却を検討するときには、市場傾向だけでなく必ず自分の物件の見込みを確認しましょう。

3-2　譲渡所得税が高くなる

短期の売買は、譲渡所得税の税率が高くなるので注意しましょう。譲渡所得税は、文字通り譲渡所得に課せられるもので、以下の通り計算します。

• 譲渡所得＝売却価格－取得費－売却費用
• 譲渡所得税＝譲渡所得×税率

※参照：国税庁「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

なお「取得費」はマンション購入時の金額と減価償却を差し引いた金額です。端的にいえば、不動産売買で利益が出るときに発生するものとなります。不動産の譲渡所得は、物件の所有期間によって税率が変わります。取得から5年以内のうちは「短期譲渡所得」となって、税率は39％（所得税30％、住民税9％）となるのです。なお、5年を超える「長期譲渡所得」では、税率は20％（所得税15％、住民税5％）に下がります。

すなわち、築浅マンションをすぐに売却してしまうと、利益に対する課税負担が重くなってしまうのです。利益に伴う現金収入が少なくなってしまうため、短期でのマンション売却は慎重に考えましょう。

3-3　査定は複数の不動産会社に依頼する

築浅のマンションを売却するときには、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。そもそも不動産の売却時にはいろいろな意見を聞くのが望ましいといえますが、築浅においてはとりわけ重要です。

極端に築浅の不動産は、市場に物件があまり出てこないため、相場が形成されていないケースが多いといえます。そのため、業者も適正価格がわからずに、悪気なく割安な価格を提示してしまう可能性があるのです。

複数の不動産会社に査定してもらえば、適正な水準を提示してくれる業者が出てくる可能性が高まります。売却に失敗して収益を減らすリスクを減らせるでしょう。

【関連記事】不動産一括査定サイトのおすすめは？大手査定サイト6社を比較

3-4　残債が処分できるかを確認する

売却時には、ローンを全額返済できるか確認しましょう。住宅ローンは物件を担保として借り入れているため、売却する場合は一度ローンを一括返済しなければならいません。もし、売却によって得る現金より残債が多いと、自分の預貯金を取り崩して支払う必要があります。

よほど資金があるか、やむを得ない事情がある場合には別ですが、基本的に残債が処分できない状態での売却は合理的な判断とはいえません。

3-5　「新築」に当てはまるかを確認する

売却する物件が「新築」に当てはまるかは、事前に確認しておきましょう。新築の要件は「築一年以内で、一度も人が住んだことがない物件」を意味します。

もし、何らかの理由で居住することなく手放すこととなった場合は、新築として販売できるかを確認しましょう。先に紹介した通り、新築から中古に変わることにより、価格が大きく下落する場合があります。できれば新築として販売した方が、高値で売れる可能性が高いです。

3-6　火災保険の解約返戻金を忘れない

マンションを売却したときは、火災保険の解約返戻金の受け取りを忘れないようにしましょう。火災保険はほとんどが「掛け捨て」型で、保険事由が起きない限り保険金は支払われず、満期に伴う返戻金もありません。

しかし、火災保険は保険料を数年分まとめて支払うケースが多いのが特徴です。もし保険期間を満了する前に物件を売却すると、残りの保険期間から手数料等を除いた部分が解約返戻金として戻ってくる場合があります。解約返戻金は、基本的に自分から申請しなければもらえないので、売却の旨を忘れずに保険会社に連絡しましょう。

3-7．新築・築浅マンション転売以外の選択肢も検討する

転売を検討している目的をあらためて見つめなおし、新築・築浅マンション転売以外の選択肢も検討することも大切です。新築・築浅マンションの転売によるメリットとしては下記の点が挙げられます。

• 住宅ローンを活用した低金利ローンによる不動産購入
• 短期間で多額の利ざやを見込むことができる

上記のメリットにはそれぞれ注意点があります。まず、住宅ローンを活用したスキームであるため、すでに居住用の物件を住宅ローンを利用して購入している場合には実施できません。住宅ローンは原則として利用者本人が居住するために設けられているため、2戸目の購入に充てることができないためです。

また、短期間で多額の利ざやを見込める投資対象は、急速に価格下落が起きるリスクを内包しています。売却を想定して購入した物件が大きく値下がりしてしまった場合、居住用であれば長期的に返済を行うことで実需としてのメリットを受けられますが、短期売却であればその損失に耐えるだけの資金が必要です。その他、各大手デベロッパーも転売を規制するような動きになってきていることも注意点となるでしょう。

不動産の売買によって利益を狙うのであれば、中長期的に戦略を立てることで上記のリスクをコントロールすることが可能です。自身の投資目的と資金状況、不動産市況の動向から本当にマンション転売が適しているのか、それ以外の選択肢もそれぞれ比較して検討していくことが大切です。

4．不動産投資が学べる初心者に人気の不動産投資セミナー

マンション転売を検討する際は、まず不動産投資の基礎的な知識を身に付け、他の選択肢と比較できるように情報収集することも大切なポイントとなります。ここでは、数ある不動産投資セミナーの中から、厳選した不動産会社のセミナーをご紹介します。

4-1　エイマックス（A-MAX）（中古マンション）

エイマックスは、顧客の資産（Asset）の最大化（MAX）を社名・理念として掲げる不動産投資会社で、東京23区の投資用マンションの仕入れ・販売を手掛けています。日本でトップの不動産販売実績（※）を有する代表の天田 浩平氏を中心に少数精鋭の営業体制できめ細やかなサービスを提供しています。（※投資用マンション部門　天田氏の個人取引実績　年間最高売上高83.9億円）

4期目の売上は104億円を達成し、国内大手の信用調査会社である帝国データバンクの企業信用調査では、61点の評点（中央値：40点台）と高い点数を獲得しています。

エイマックスの不動産投資セミナーは、長期的に家賃収入を得る方法や、メリットからリスクまでを理解できる不動産投資をはじめて学ぶ方向けの「ベーシックセミナー」、投資の専門家にたっぷり質問したい方や自分だけの投資プランを作ってほしい方、物件のシミュレーションがみたい方向けの「個別相談」、具体的な物件やサービス・金利条件・保証内容など詳細を知りたい方向けの「⾮公開物件の紹介」の3つから選ぶことが可能です。

なお、個別面談に参加すると、代表の天田氏が執筆した3冊目の書籍『マンション投資の「ルール」は私が教えます』をプレゼントしてもらえます。こちらの書籍では、不動産投資の基礎が学べるだけでなく、初心者が不動産投資を始めるにあたり不安に感じやすい物件選びのポイントや資金調達の方法などについても、詳しく解説がされているため、自分でも学びながら不動産投資を検討したい方にとってメリットがあるでしょう。

エイマックスの中古マンションの特徴

エイマックスでは毎月3,000件以上の表に出ない物件情報の中から、立地条件・建物管理の状況・賃料相場・駅ごとの人口増加率・物件の資産価値などに加えて、天田氏が現に保有する90戸の物件の状況や賃貸経験を踏まえ、厳格な基準を満たす中古のみを数十件だけに絞って厳選して仕入れています。

また、賃料査定を行う際は、周辺相場の賃料だけでなく賃貸履歴までしっかりと見ることで、人が抜けてすぐ入居がつく賃料かどうかの判断が行われるため、高い入居率と収益性のバランスが保たれています。他にも、物件調査時に郵便受けにガムテープがはられていないか、周辺にゴミがないかなど共用部の物件調査を行うなど、建物管理・賃貸の状況などについても詳しく見ています。

こうして仕入れられた物件は、人気駅から徒歩10分以内、適正もしくは割安な家賃となっており、かつ建物管理がしっかりしているため安全で長持ちする物件といった長期収入・資産価値が見込める物件となっています。実際に、購入後に10%以上の賃料アップを実現している物件も多数あります。

マンション購入後は、1室あたり一律2200円（税込）の管理費用で運営を委託することができ、購入後5年間は査定家賃80％保証、家賃滞納100％保証、壊れてしまうとまとまった費用が必要なエアコンや給湯器等も購入後3年間は設備保証が設定されているなど、購入後の保証が充実している点も大きな特徴です。3年を経過した物件についても月額2,500円～4,800円（築年数・専有面積で変動）の設備保証に加入することで継続して保証を受けることができます。

適正な家賃設定・賃貸管理により管理戸数711戸・入居率99.1%（2023年7月時点）という実績があり、賃料を上げても入居がつきそうな物件については賃料アップを行っています。そうした営業活動の結果、不動産投資オーナーのリピート率74%、紹介率39%（いずれも2020年10月集計）という非常に高い満足度・実績を有しています。

4-2　インヴァランス（新築マンション）

インヴァランスは、東京都心を中心に23区内の新築ワンルームマンションを開発・販売する不動産投資会社です。

インヴァランスでは、講座型で学べる【72 School】というコンテンツを提供しており、お金の基礎知識、各投資商品のメリットとデメリット、不動産投資の仕組みや他の投資商品との違いなどを学ぶことができます。参加費はすべて無料で、ゲスト講師による特別配信講座や、金融のプロが監修するレギュラー講座などがあります。オンラインビデオレッスンなので、自分のペースで学ぶことができ、受講後のテストに合格すると修了証も発行されます。

講座参加者からは「分かりやすい内容で、自分でもやってみたいと思えた」「初歩的なことから教えてもらえた」「不動産投資のメリットが分かった」などの声が上がっており、満足度も82.5%と非常に高くなっています。資産運用について学びたい方や、投資商品についてゼロから学びたい方、不動産投資のメリットやリスクを学んでから検討したい方、ライフプランについて具体的に考えたい方は、無料オンライン講座の受講を検討されてみると良いでしょう。

インヴァランスの新築マンション投資の特徴

インヴァランスのマンションは東京23区・駅徒歩10分以内の立地、最先端のIoT導入で入居率98.84%（※2023年4月末時点）という特徴があります。特に、スマートライフ・プラットフォーム「SpaceCore」のスマートホーム化によって、入居者は1つのアプリで様々な家電やデバイスを操作でき、高い満足度に繋がっています。

また、提携金融機関が大手銀行・信販会社含めて10社以上と豊富であることもメリットです。頭金は10万円からとなっていますので、初期費用を抑えてマンション投資を始めることも可能となっています。

また、不動産投資の初心者の方や忙しい方でも投資に取り組めるよう、集金代行やサブリースもオプションで利用することが可能です。サブリース契約については、業界では2年更新が標準のところ、インヴァランスは5年更新でサポートしています。

まとめ

マンション価格の高騰により、新築マンションを短期間のうちに転売する方が多く見られます。利益が出るタイミングで売却するのは投資家として自然な行動である一方で、価格高騰の誘発や居住希望者の購入機会の減少といった点を気にする不動産会社のなかには、短期での転売を制限する動きもみられます。

投資目的にしても、それ以外の事情にしても、築浅で物件を売却するときには注意すべき点が複数あります。今回紹介した注意点を正確に理解して、思わぬ形で損失を被ることのないようにしましょう。

• 新築マンション投資に強い不動産投資会社の比較・まとめ

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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