不動産投資戦略から物件選びまで。サラリーマンのための不動産投資ガイド

不動産投資は毎月の家賃収入が給与以外の安定した副収入源となり、老後に向けた大きな資産を形成していくことができるため、関心を寄せている会社員の方が増えています。ただ、日本は人口減少のフェーズに入っていますので、今後の賃貸需要をしっかり見極めないと長期的に家賃収入を得ることや資産形成をしていくことは難しい状況となってきています。

そこで今回は、会社員が副業で不動産投資を成功させ、長期的に長期的な家賃収入を得ることや資産形成をしていくための投資戦略の立て方や賃貸経営のポイントについてご紹介します。

目次

1. 不動産投資の戦略を決める
   1-1．キャッシュフローを最大化する
   1-2．「建物」よりも「土地」を重視する
   1-3．単身者向けの物件が狙い目
   1-4．中古よりも新築が取り組みやすい
   1-5．低い金利と長い返済期間で支出を抑える
2. 物件選定の3つのポイント
   2-1．業者任せにしない
   2-2．支出を加味した利回りで判断する
   2-3．中古物件は修繕履歴を確認する
3. 賃貸経営の2つのポイント
   3-1．管理業務は業者に任せる
   3-2．信頼できる管理会社を選ぶ
4. まとめ

1　不動産投資の戦略を決める

不動産投資で成功するためには、「投資の目標」「ターゲット」「エリア」「物件」「資金計画」などについて十分に検討を行い、投資戦略を事前に決めてから動いていくことが重要です。投資戦略を明確にすることで、その方針に沿って着実に進めていくことができます。

1-1　キャッシュフローの黒字を最大化する

キャッシュフローとは、投資活動で収入から支出（費用）を差し引いた、「手元に残る資金の流れ」です。不動産投資における収入は家賃収入ですが、つねに満室とはいきませんので、空室の割合や家賃の下落などについても加味して計算する必要があります。

一方の支出には、物件（不動産）の維持管理費があります。たとえば管理会社への委託料、固定資産税、修繕積立金など毎月かかる経費です。また、金融機関へのローン返済金、不動産収入にかかる税金も該当します。

このキャッシュフローを計算式で表すと次のようになります。

キャッシュフロー ＝ ｛1年間の家賃収入×（1－空室率）｝－1年間の維持管理経費－1年間のローン返済金－1年間の所得税・住民税

上の式で求められたキャッシュフローが、1年間で手元に残る資金です。

不動産投資で大事なことは、「キャッシュフローの黒字額をできるだけ大きくすること」です。たとえば、キャッシュフローがプラスであれば、その黒字額を繰り上げ返済に回すことで、返済するスピードを早めることができるようになります。ローンの元金が減少すれば、その後に支払うべき利息や毎月の返済額も少なくなるため、キャッシュフローのプラスはさらに大きくなります。その黒字分をさらに返済に回し…という良い流れが生まれて、投資リスクを軽減していくことが可能となります。

キャッシュフローの黒字を最大化する上で課題となるのが、「空室率」と「1年間のローン返済金」です。キャッシュフローを大きくするには、この「空室率」「1年間のローン返済金」をできるだけ小さくすることがポイントになりますので、その方法については後述したいと思います。

1-2　「建物」よりも「土地」を重視する

不動産投資では「立地」の良し悪しが物件の賃貸需要を左右し、賃貸経営に大きな影響を与えます。さきほど、キャッシュフローの黒字を大きくするために空室率を小さく維持する必要があることを説明しましたが、「立地がいい物件」を探すことが空室を減らすことにつながります。

日本全体で人口減少の傾向が続きますが、首都圏では転入超過が続いています。この人口動態も考慮すれば、今後候補となるエリアは「人口が集中する都市部とその近郊（電車で数十分圏内）」となります。

逆に、人口減少が急速に進む地方や郊外での物件は、特殊な事情でもない限り、賃貸需要を見込むことは厳しいと考えておいたほうが良いでしょう。

投資するべき物件はマンションかアパートか

不動産投資の物件は、大きく分けて「マンション」と「アパート」の2つとなります。マンション投資では「1戸（ワンルーム）」が、またアパート投資は「1棟」が最小単位となり、投資金額も大きく異なります。では、このマンションとアパートのどちらに投資をするのが良いのでしょうか？

投資目的によりどちらがおすすめかは変わってきますが、長期投資を前提とした場合には「建物」よりも「土地」を重視することが大切です。まず、建物は購入後に建て替えやリノベーションをすることができますが、立地は購入後に変えることができません。これが1つ目の「土地」重視の考えです。

次に物件の土地比率を考えた場合に、マンションはたしかにコンクリート造で耐久性も高いのですが、マンションの戸数に応じて土地が割り振られる形となりますので、土地の裁量が少なく、土地の比率も資産価値全体の2割～3割程度しかありません。つまり、マンションの資産価値は「建物の価値＞土地の価値」となっています。

一方、アパートの場合は建物が木造でマンションと比べると耐久性は低いという特徴がありますが、土地を買い切ってその上に建物を建てるという流れになるため、資産価値全体に占める土地の比率も高くなり、「建物の価値＜土地の価値」となるケースが多くなります。

土地は建物と異なり劣化するということがありません。建物はいくら耐久性が高いといっても、購入から10年が経てば劣化が目立つようになり、築15年を過ぎたあたりから大規模な修繕やリフォームが、築数十年のタイミングでは時代に合わせたリノベーションなどが必要となってきます。

これらのことを踏まえると、マンション投資はたしかに入居率が高くアパートよりも少ない資金で始めることができるという利点がありますが、土地重視の観点からはアパート投資にも十分に検討すべきポイントがある、ということになります。

1-3　単身者向けの物件が狙い目

東京都の推計では、夫婦と子供から成る世帯の数は2015年にピークを迎え、それ以降は減少する見込みであるのに対し、単身者の世帯数は2035年頃まで増え続けるとされています。また、世帯総数に占める構成比も、2035年には48.9％と全体の半数近くが単身世帯になると予測されています。

出典：東京都「2060年までの東京の人口推計」より

このような背景から、今後の不動産投資全体の「ターゲットの入居者属性」は、ファミリー層よりも単身者層が中心になると考えられます。

今後の単身世帯の増加を踏まえると、入居者のターゲットはファミリー向けよりも単身者用の物件が有力候補となります。物件の間取りとしては、ワンルームや1LDKなどを中心に考えると良いでしょう。

また、単身者の多くは、「平日日中は不在で、帰宅するのは夜間」というライフスタイルになります。そのため、周囲の住環境よりも勤め先や学校、都心にアクセスの良い物件などを優先する傾向があります。

1-4　中古よりも新築が取り組みやすい

では、新築物件と中古物件についてはどちらを選ぶのが良いでしょうか？それぞれにメリットとデメリットがありますので、まずは両者の特徴を比較してみます。

中古物件のほうが価格が安いため、表面利回りだけで見ると中古物件ということになりがちなのですが、空室率や修繕費などの経費、ローンの金利・返済などまで考慮に入れると、必ずしも中古物件が有利とは言えません。

特に、アパート投資の場合は中古物件には融資がつきにくく、融資金利が3%を超える高い水準となってしまったり、1000万円以上の自己資金が必要になってしまうことがあるなどデメリットが生じるケースも少なくありません。

逆に、新築物件は融資評価がつきやすく、金利も1%～2%台かつフルローンで始められるケースもあるなど、これから資産を形成したいという方や手元に自己資金を残しておきたいという方にとっては、新築物件のほうが取り組みやすいと言えるでしょう。

1-5　低い金利と長い返済期間で支出を抑える

立地や物件規模などが決まれば、おおよその必要予算も決まります。そして、必要予算から自己資金を除いた不足分を金融機関から借り入れることになります。

このときのポイントは、次の2つです。

1. できるだけ低い金利で借りる
2. ローンの返済期間はできるだけ長期にする

不動産投資で「キャッシュフローの黒字の最大化」が重要なのは前述したとおりです。

支出を抑える上で1年間のローン返済金を少なくするのが最も効果的ですが、そのために必要となるのが「できるだけ低い金利で借りる」という点と「ローンの返済期間はできるだけ長期にする」という点です。マンションの融資金利の相場は1.5%～2.5%、借入金の返済期間は35年～45年、アパートの融資金利の相場は2%～3%前後、借入金の返済期間は20年～30年となりますので、これらの条件よりも良い条件を獲得することが重要です。

たとえば、マンションの分野で融資に強い会社としては、東証プライム上場企業の信用力と高品質な物件が評価されている「FJネクスト」、オーナーの85%が頭金10万円以下で始められており金利1%台前半などの実績も豊富な「湘建」などがあります。

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また、新築アパートの分野で融資に強い会社としては、シノケンプロデュースが有名です。以下のポイントが金融機関から高く評価されており、金利1%台・返済期間も最長35年という融資実績が多数あります。

• 【土地】賃貸需要が見込める駅から徒歩10分以内という土地にこだわっている
• 【入居率】管理戸数30,000戸超の入居率が99%（2018年3月末）
• 【耐久性】おおむね50年～60年にわたって使用できる高い耐久性を備えたアパート
• 【耐震性】創業以来、自社施工した約6,000棟の内、倒壊・半壊・液状化による倒壊ゼロ
• 【信用力】「シノケングループ」の会社

このような融資に強い会社の物件を中心に検討することで、低い金利と長い返済期間の融資条件を獲得しやすくなります。

2　物件選定の3つのポイント

次に、物件選定におけるポイントについて説明します。

2-1　業者任せにしないで、自分の目で判断する

会社員の方の中には、本業が忙しく物件選びを業者にすべて任せてしまう方がいますが、自分ができる範囲で情報収集し、疑問点は納得がいくまで質問・解決しておくことが大切です。物件や周辺環境の確認は自分の目で行うことが何より重要です。

たとえば、購入する土地周辺の日中と夜の様子、競合となる物件の入居状況の確認、周辺に建築予定の賃貸物件があるかどうか、最寄り駅までにあるお店や施設、モデルルームのクオリティなどを確認すると良いでしょう。

2-2　資産価値が落ちにくい土地・物件を選ぶ

長期的に家賃収入を得ていくためには、資産としての価値が高い土地や物件を選ぶことが大切です。収益不動産の資産価値は賃貸需要に大きく左右されますので、入居者が住みたいと思える土地を探すことが大切です。

たとえば、賃貸需要が多い立地条件としては「駅徒歩10分以内」「主要なターミナル駅にアクセスが良いエリア」などが挙げられます。入居者のメインターゲットは単身者となりますので、徒歩と電車での移動の利便性が高いエリアにこだわって検討をしていくと良いでしょう。

2-3　実質利回りで判断する

物件の利回りについては、「表面利回り」だけではなく、「実質利回り」で判断することも重要です。

表面利回り＝年間の満室時家賃収入÷不動産の購入価格×100

よく不動産会社の説明に出てくる表面利回りは、「不動産の購入価格」に対する「年間の満室時家賃収入」の割合を示すものですが、収支の実態を客観的に表すには十分ではありません。

1年間の実質的な収益は、年間の満室家賃収入に空室となる割合を加味し、さらに1年間の維持管理経費を控除してはじめて算出することができます。また、物件購入にかかる必要資金は、不動産の購入価格だけではなく、それに不動産の購入にかかる諸経費を加えて算出したほうがいいでしょう。

実質利回り＝{1年間の満室家賃収入×（1－空室率）－1年間の維持管理経費}÷（不動産の購入価格＋不動産の購入にかかる諸経費）×100

物件の利回りを確認する場合は、表面利回りだけではなく、実質利回りも不動産会社に尋ねてみましょう。

3　賃貸経営の2つのポイント

物件の選定・購入が終われば、いよいよ賃貸経営がスタートします。ここではマンション経営・アパート経営の初心者が、どうすればよりリスクを抑えて無理のない賃貸経営ができるかについて考えてみます。

3-1　管理業務は業者に任せる

会社員の方が副業で賃貸経営を行う場合は、本業への負担をできるだけ減らす必要があります。賃貸経営では、「入居募集」「入居・更新契約」「解約」「滞納家賃の督促」「故障設備の修理」「クレーム対応」など様々な業務がありますが、会社員の方であれば管理会社に一括委託することが無理のない方法です。

いずれ不動産投資を本業にしていきたいという場合は、「滞納家賃の督促」「共用設備の修繕」「クレーム対応」などの管理業務もご自分で手がけてみると良いでしょう。

3-2　信頼できる管理会社を選ぶ

管理業務の委託は、オーナーの立場になって親身に面倒をみてくれる、信頼できる管理会社に選ぶことが重要です。

親身になってくれる管理会社は、空室が出ないよう入居者募集で熱心にアピールしてくれますし、物件設備の交換でも見積り合わせが丁寧など、様々な場面で真摯に対応してもらえます。募集家賃の設定やリフォームの範囲などで悩んだときにも、的確なアドバイスをもらうことができるでしょう。

また、入居者の悩みや不満をできるだけ溜めないように、クレーム対応やトラブル対応がしっかりしているかどうかも確認をしたほうが良いポイントです。入居者の満足度が高ければ、入居期間が長くなる、次の入居者も決まりやすくなるというメリットがありますので、入居者満足度が高くなるようなサービス内容・体制かをチェックしましょう。

4　まとめ

会社員の方が不動産投資に取り組む場合、忙しい本業の合間を縫って物件選定から賃貸経営まで行うことになるため、合理的で効率的な投資行動が重要になります。

そのためには、準備段階で十分に情報収集し、「投資の目標」「ターゲット」「エリア」「物件」「資金計画」などの骨子を投資戦略として明確化することがポイントです

また、賃貸経営をスタートさせたあとも、常に不動産市場の最新動向にアンテナを張り、信頼できる不動産会社や管理会社の力を借りることも、長期的な経営を実現させる秘訣となります。

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