住宅ローンの損をしない借り換え方は？知っておきたい4つのこと

住宅ローンの借り換えの際には、例え新しく組むローンの金利が今より低く抑えられても、借り換える際には手数料などがかかりますので、その費用を回収した上でメリットがあるのかを慎重にシミュレーションすることが大切です。

借り換えで損をしないためには、どのような点に注意して取り組まなければならないのでしょうか。今回は住宅ローンを借り換える際に、知っておくと良い4つのポイントについてご紹介します。

目次

1. 借り換えの際の金利タイプの組み合わせと注意点
   1-1．変動金利→固定金利
   1-2．変動金利→変動金利
   1-3．固定金利→固定金利
   1-4．固定金利→変動金利
2. 手数料や諸費用を支払ってもプラスになること
3. 固定金利タイプに借り換えるならタイミングが大切
4. 借り換えシミュレーションサイトを利用する
5. まとめ

1．借り換えの際の金利タイプの組み合わせと注意点

借り換えは今組んでいるローンを解約して、新しくローンを組みなおすということです。現在組んでいるローンの金利タイプと借り換えるローンの金利タイプの組み合わせは、以下のように4通りあります。

1. 変動金利→固定金利
2. 変動金利→変動金利
3. 固定金利→固定金利
4. 固定金利→変動金利

借り換えるローンの金利タイプが変動金利の場合は金利を下げやすい傾向にあり、毎月の返済額や総支払額が減らせるメリットがあります。しかし、固定金利に借り換えをする場合は変動金利よりも金利が高くなるため、場合によっては返済額を減らすことには繋がりません。それぞれの借り換えについて目的と注意点を見てみましょう。

1-1．変動金利→固定金利

変動金利から固定金利に借り換える場合は、先に触れたように、一般的に固定金利の方が高い金利が設定してありますので、返済額が増える可能性があります。この場合は、毎月の返済額を減らしたり総支払額を減らしたりすることが目的ではなく、金利上昇リスクに対してのリスクヘッジという目的で借り換えを行うという形になります。

しかし、今組んでいる変動金利の金利が高く、固定金利に借り換えた方が金利を低く抑えられる場合も考えられます。その場合は、金利上昇に対するリスクヘッジに加えて、返済額が減らせるというメリットも享受できます。

1-2．変動金利→変動金利

変動金利同士で借り換える場合は、金利を下げて返済額を減らすことが目的になります。借り換えの際には金融機関の審査があり、事務手数料や保証料などが発生しますので、そういった費用を払っても金額面でメリットがあるかどうかをシミュレーションしておくことが重要になります。

1-3．固定金利→固定金利

固定金利同士でローンを組みなおす場合は、より金利が低い固定金利のローンに借り換えて返済額を減らすという目的となります。

固定金利タイプのローンには5年、10年などの期間限定の商品もあり、それらは満期になり新しいローンに切り替えをする際に金利が上がることがあります。そのような時に他の金融機関の金利が低い固定金利ローンに借り換えをすることで、さらに継続して低い固定金利タイプのローンを継続することがしやすくなります。

1-4．固定金利→変動金利

固定金利から変動金利に借り換えをすることで、一般的には金利が低くなり返済額を減らせることが期待できます。しかし、金利上昇リスクに対するリスクヘッジという目的で固定金利を選んでいた場合は、変動金利に借り換えをすることで、そのメリットがなくなることはあらかじめ考えておいた方が良いと言えます。

今後、金利が上がる可能性があることも十分にシミュレーションをして、後で後悔しないようにしましょう。

2．手数料や諸費用を支払ってもプラスになること

借り換えは今契約している金融機関のローンを完済して、新しくローンを組むということですので、借り換えをする金融機関の事務手数料や保証料、登記費用が発生します。

また、解約をする金融機関に対しても解約手数料や、契約によっては違約金が発生することもありますので、そのような費用を支払ってもメリットがあるのかどうかをきちんとシミュレーションして取り組むことが大切です。

借り換えをする際に見るポイントとして、以下の3点をチェックすると良いでしょう。

1. 金利差が1%以上低くなること
2. 残債が1,000万円以上あること
3. ローンの返済期間が10年以上残っていること

この3つの条件が揃っていれば、借り換えた際に返済額を減らすことが可能な範囲ということになります。しかし、あくまで目安ですので、3つの条件が全て揃わないと必ずしもメリットがない、ということではありません。

借り換える際の手数料が安く済んだり、今まで繰り上げ返済をしていたりする場合は、その額などによってこの3つの条件が揃わなくてもメリットがあることがありますので、シミュレーションで確認した上で取り組むことが大切です。

3．固定金利タイプに借り換えるならタイミングが大切

固定金利に借り換えを行う場合は、返済額を減らすというより金利上昇に対するリスクヘッジという意味合いの方が大きくなります。その場合は借り換えるタイミングが重要になります。

金利が上がってから固定金利タイプへ借り換えようとした際には、既に固定金利タイプの金利が上がっている可能性がありますので、その場合は高い金利で固定されてしまうことになります。固定金利タイプに借り換えるなら、金利が上がらないうちに借り換えることが大切です。

また、一般的に固定金利タイプの場合は繰り上げ返済ができませんので、繰り上げ返済を計画している場合は固定金利タイプに借り換える前にしておきましょう。借り換える前にある程度繰り上げ返済をしておくことで、固定金利タイプでも返済額を抑えることができます。

4．借り換えシミュレーションサイトを利用する

借り換えをする場合、自分で金融機関を一つずつ当たって借り換えのシミュレーションをすると、時間がかかる上により条件の良い金融機関に巡り合わないまま借り換えをしてしまう可能性もあります。

借り換えの代行サービスを行っている『モゲチェック』では、借り換えのシミュレーションを依頼すると、1,000本以上ある住宅ローンの中から、メリットのある借り換え先を提示してくれます。モゲチェックには借り換え専門のコンサルタントが在籍していて、そのようなシミュレーションだけでなく借り換え後の金利上昇リスクに関してもレポートを発行してもらえるようになっています。

シミュレーションを依頼するには、サイトから残債や金利など借り換えに必要な情報を入力します。そうすることでシミュレーションの内容から、最もメリットのある金融機関を紹介してくれる仕組みになっています。手数料は借り換えができた時の成果報酬制になっていますので、初期費用をかけずに借り換えを行うことができます。

借り換えを検討する際は、借り換えに特化したサービスを展開しているモゲチェックの利用を検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

住宅ローンの損をしない借り換え方について、4つのポイントをご紹介しました。借り換え方にはいくつかパターンがあり、それぞれに適した目的や注意しなければいけない点がありますので、しっかり押さえておきましょう。

今回ご紹介したような借り換えのシミュレーションサービスなどもうまく活用して、より多くのメリットがある借り換えを目指しましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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