ハワイの別荘を活用、ホテルコンドミニアム投資のメリット・デメリットは?

海外の不動産に投資するならば、普段は運用しながら自己利用もできる物件として、ホテルコンドミニアム投資を検討している方も少なくないのではないでしょうか。特にハワイは世界有数の観光地であり、ホテルコンドミニアムの多いエリアです。

しかし、オーナーが利用できるホテルコンドミニアムには、居住用のコンドミニアム投資と比較した時に注意しておきたいデメリットもあります。

そこでこの記事では、ハワイのホテルコンドミニアムに投資するメリットやデメリットについてそれぞれ比較して解説します。ホテルコンドミニアム投資を検討している方はぜひご参考下さい。

目次

  1. ホテルコンドミニアムは別荘と投資物件を兼ねる
  2. ハワイのホテルコンドミニアム投資で狙えるメリット
    2-1.高利回りを狙える
    2-2.管理運営をホテル運営業者に一任できる
    2-3.コンドミニアムとして容易に売却できる
    2-4.日本の大手不動産会社が参入している
  3. ハワイのホテルコンドミニアム投資で気をつけるべきデメリット
    3-1.居住用のコンドミニアムより管理経費が高い場合も
    3-2.ホテル運営できるエリアが限定されている
    3-3.繁忙期にはオーナーが利用できないこともある
    3-4.物件購入前に利回りを予測しづらい
    3-5.実際の投資利回りが外的な影響を受けやすい
  4. まとめ

1.ホテルコンドミニアムは別荘と投資物件を兼ねる

ホテルコンドミニアムとは、ホテル運用による宿泊料を収入源とするコンドミニアムのことです。

居住用のコンドミニアムでは、入居者と年単位の賃貸借契約を締結します。一方、ホテルコンドミニアムでは、長期的な賃貸ではなく物件をホテル運用するので1日単位で宿泊客を受け入れ可能です。宿泊客から徴収する宿泊料は、各種経費を差し引いた後に、運用収入としてオーナーへ支払われます。

また、ホテルコンドミニアムは、宿泊客の予約が入っていなければオーナーが別荘として利用可能です。「ハワイに別荘が欲しいけれど、自分が使わない間は運用収入を得たい」という人には、ホテルコンドミニアム投資が向いていると言えるでしょう。

2.ハワイのホテルコンドミニアム投資で狙えるメリット

ハワイは世界的な観光地であり、ホテルコンドミニアム投資に向いているエリアです。

また、日本人になじみが深く情報が得やすい点や、不動産市場の成長性などの側面が、ハワイのホテルコンドミニアム投資における主なメリットとなります。それぞれ詳しく見て行きましょう。

2-1.高利回りを狙える

ハワイは世界でも有数の観光地であり、世界中から観光客が集まってくるエリアです。ホテル運営にも適したエリアと言え、高い稼働率を期待できます。

稼働率が上がれば利回りも上がるので、利回り重視の投資をしたい場合にもホテルコンドミニアムは選択肢として検討しやすいでしょう。

また、ホテルコンドミニアムにはサイズが小さい物件も多く、物件価格も手ごろであるケースがあります。高利回りの投資が検討できる点も、ホテルコンドミニアム投資のメリットと言えるでしょう。

2-2.管理運営をホテル運営業者に一任できる

ホテルコンドミニアムにはホテル運営する業者が入るので、管理運営を業者に一任できます。宣伝広告や設備のメンテナンスなどもホテル運営業者へ委託できるため、オーナーが指示を出す必要はありません。

これらの投資運営に関する手間や専門知識が少なくても済むのはメリットと言えます。ただし、ホテルコンドミニアム投資は初期費用が回収できない「元本割れリスク」のある投資手段です。不動産オーナーとして、ハワイの観光客の推移やハワイ全体の市況の変化に注意しておきましょう。

2-3.コンドミニアムとして売却できる

ホテルコンドミニアムは居住用のコンドミニアムと同じように取引されているため、売却も比較的容易にできる点がメリットです。

また、ハワイの不動産市場は世界的に見ても成長傾向にある点が特徴的です。ハワイのホテルコンドミニアムも全体傾向と同じく、堅調な価格上昇傾向にあります。

例えば、HiCentral.com「2020 Market Reports」によると、ハワイのコンドミニアムの価格中央値は2020年1月時点に$429,000となっており、2020年9月時点では$445,000となっています。

ただし、2020年は新型コロナウイルスの影響により、世界的に金利水準が下がることで不動産価格を下支えした背景があります。過去の不動産価格推移は将来の値上がりを保証するものではなく、1つの指標として捉えておきましょう。

2-4.日本の大手不動産会社が参入している

ハワイのホテルコンドミニアムは、日本人のエージェントを介して購入しやすい点もメリットです。ハワイは日本人に馴染みが深く、現地在住の日本人も少なくありません。

ハワイでの不動産購入には「オープンハウス」などの日本人が営む大手不動産会社も複数あり、他の国でデメリットになる言語の問題を気にせず投資できる環境が整っていると言えるでしょう。

3.ハワイのホテルコンドミニアム投資で気をつけるべきデメリット

投資のやりやすさや市場の安定性といったメリットがある一方で、事前の利回り把握が難しい点や外的要因の大きさなどは、ホテルコンドミニアム投資のデメリットと言えます。

3-1.居住用コンドミニアムより管理経費が高い場合も

居住用のコンドミニアムを賃貸運用する場合には、賃貸管理費がかかります。しかし、ホテルコンドミニアムの場合は、賃貸管理費が発生しない代わりに、ホテル運営業者に支払う手数料が発生します。

多くのホテルコンドミニアムでは、ホテル運営の手数料は一般的な賃貸管理費よりも高額となります。また、ホテルコンドミニアムの運営には、居住用のコンドミニアムでは発生しない売上税や宿泊税など、宿泊施設特有の経費がかかります。

経費が高い分、稼働率を維持できないと赤字運営になりやすい点は、ホテルコンドミニアムのデメリットです。

3-2.ホテル運営できるエリアが限定されている

オアフ島のホノルル市では、2019年の6月に不動産のホテルコンドミニアム運用に関する新しい法律が制定されました。法律の内容としては「バケーションレンタル事業許可証」を取得していない物件は、「リゾートエリア」以外での短期賃貸を禁止するというものです。

なお、短期賃貸とは期間が30日未満の賃貸を指します。また、「リゾートエリア」はワイキキなど非常に限られたエリアにのみ指定されています。

ハワイであればどこのコンドミニアムでもホテル運用できるというわけではないので、ホテルコンドミニアムの投資をするならば、あらかじめエージェントに確認することが重要です。

3-3.繁忙期にはオーナーが利用できないこともある

ホテルコンドミニアムでは、物件ごとにオーナーが利用できる期間が定められており、宿泊客の予約がなければ、オーナーが宿泊利用できます。

しかし、運営規約などで繁忙期はオーナーが利用できないことになっている場合もあるので、利用可能な期間については、事前に確認しておくことが大切です。

3-4.物件購入前に利回りを予測しづらい

ホテルコンドミニアムの利回りを計算するためには、稼働率や宿泊料の確認が必要です。しかし、実際の稼働率・管理経費・宿泊料の実績などが開示されていないこともあります。

物件購入前に正確な利回りを予測できるとは限らないのが、ホテルコンドミニアム投資のデメリットです。ホテルコンドミニアムの投資を検討するのであれば、物件ごとに実際の経費を確認できるかどうか、エージェントに問い合わせる必要があります。

また、仮に過去の実績が把握できたとしても観光客の推移によって予定通りの収益が上げられない可能性があります。大きな収益が期待できる反面、賃貸と異なり毎月の収入が変動してしまう点も大きなデメリットと言えるでしょう。

3-5.実際の投資利回りが外的な影響を受けやすい

すでに解説した通り、ハワイのコンドミニアムは物件価格の面では、コロナウイルスの感染拡大による観光収益減の影響を受けているとは言えません。しかし、渡航制限がかかっているためにハワイの観光客は減り、ホテルコンドミニアムの全体収益は大きく減少しています。

居住用のコンドミニアムであれば、コロナの影響があっても即家賃収入がストップすることにはなりません。その一方で、ホテルコンドミニアムはホテル宿泊料が収入源なので、宿泊客がいなければ収入が入ってこないことになります。

新型ウイルスの感染拡大以外にも、世界的な景気後退や外交上の問題など、観光客数に影響を及ぼすような事象が発生する可能性があります。ホテルコンドミニアムは居住用のコンドミニアムと比較して外的な影響を受けやすいことに留意しておく必要があります。

まとめ

ホテルコンドミニアムとは、普段はホテル運用しながら宿泊料収入を得られる一方で、予約がない時期にはオーナーも別荘利用できる投資物件のことです。

ハワイのホテルコンドミニアム投資には、エリア的にホテル運用と相性が良い点や市場の成長性といったメリットがあります。

その一方で、管理経費の高さや外的要因を受けやすい点などはデメリットです。また、投資するならばオーナーが利用できる期間についても事前に確認しておくことが重要になります。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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