福岡の投資用マンション、売却するタイミングは?データから売り時を考察

マンション投資をしている方にとって、「マンションをどのタイミングで売却するべきか?」と迷う方も多いのではないでしょうか。

長期間に及んだ金融緩和によってマンション価格は上昇傾向にありますが、人口減少が懸念されている日本において、どのタイミングでマンションを売却するのか選択肢に入れておくことも重要なポイントとなります。

そこでこの記事では、福岡のエリアにフォーカスして投資用マンションについて値動きを分析するとともに、物件売却のタイミングについて考察します。投資用マンションの売却タイミングに迷っていた方はご参考ください。

目次

  1. 福岡の投資用マンション価格推移と利回り推移
    1-1.福岡の投資用マンションの価格推移
    1-2.福岡の投資用マンション利回り推移
  2. 福岡県の地価推移について
  3. 投資用マンションの売り時・売却タイミングを見極める方法
  4. まとめ

1.福岡の投資用マンション価格推移と利回り推移

2021年までの3年間における、福岡市の投資用マンション価格および利回りについて推移を検証します。

1-1.福岡の投資用マンションの価格推移

不動産投資と収益物件の情報サイト健美家が発表したレポートによると、福岡の投資用マンション価格は以下グラフのように推移しています。

福岡の築年数別投資用マンション価格推移※参照:不動産投資と収益物件の情報サイト健美家「四半期レポート2021年4月~6月期

築年数別の価格推移を比較すると、築10年未満の物件は2020年末まで緩やかに上昇を続けた後、踊り場に入っている状況です。その一方で、築10年以上の物件および築20年以上の物件については、直近の3年間であまり値動きがありません。

1-2.福岡の投資用マンション表面利回り推移

不動産投資と収益物件の情報サイト健美家が発表したレポートによると、2018年第2四半期以降における、福岡の投資用マンション表面利回りは以下グラフのように推移しています。

福岡の投資用マンション築年数別利回り推移※参照:不動産投資と収益物件の情報サイト健美家「四半期レポート2021年4月~6月期

表面利回り推移を見ると、価格とは違って全体的に緩やかな低下傾向にあることがわかります。なお、2021年第2四半期時点における築年数別の表面利回りは以下の表のとおりです。

  • 築10年未満:5.05%
  • 築10年~:5.82%
  • 築20年~:8.75%

築10年未満と築10年以上の物件とでは利回りに大きな差がありません。物件価格の差を考慮すると、2021年時点で築浅物件を売り出しても、築10年以上の物件に買手が流れてしまうことも考えられます。

築10年未満の物件は価格の上昇が大きいことから2021年が売り時という見方もできますが、不動産は個別性の高い資産であるため、市場平均と同様の動きとなっていないケースも多くみられます。実際の売却を検討するのであれば、不動産会社と綿密な打合せをすることが重要です。

2.福岡県の地価推移について

投資用マンションの価格・表面利回りに続いて福岡県の地価推移から、不動産市場の動向を探ります。

福岡県が発表している令和3年度の公示地価を見ると、福岡県の住宅地価は1993年以降下落が続いていましたが、2015年を境に上昇へ転じている様子が伺えます。しかし、2020年と比較すると2021年は上昇のペースが鈍っている状況です。

※引用:福岡県「令和3年地価公示の概要

なお、福岡市内の住宅地については、いずれの区でも2018年以降は上昇が続いています。ただし、2021年に入って上昇率が大きく下がった点に着目すると、新型コロナウイルスの感染拡大の影響を受けていることが考えられます。今後新型コロナウイルスの感染拡大が終息に向かうかどうかによって、不動産価格に影響を与える可能性があることに注意しましょう。

3.投資用マンションの売り時・売却タイミングを見極める方法

投資用マンションはそれぞれ築年数や立地、設定家賃が異なるため、上述した全体的な価格傾向と一致しないケースは少なくありません。実際に売り時を見極めるためには、全体的なデータも参考としながら、個別に価格を調査しておくことも重要です。

例えば、売却の意思が固まっていない段階で定期的に不動産査定を受けておき、査定価格がどのように推移しているのか定点観測しておくのも良いでしょう。定期的に査定を受けておくことで、実際にどの程度の値上がり・値下がりが起きているのかを把握することができます。

不動産査定を受ける時は査定価格や査定の根拠を比較できるよう、複数社の査定を受けることを検討しておきましょう。不動産一括査定サイトを活用すれば、効率的に複数社へ査定依頼をすることが可能です。

下記は主な不動産一括査定サイトの一覧です。ここで取り上げているサイトは全国エリアに対応しており、悪徳業者の排除を積極的に行っている特徴があります。

主な不動産一括査定サイト

サイト名 運営会社 特徴
すまいValue 不動産仲介大手6社による共同運営 査定は業界をリードする6社のみ。全国900店舗。利用者の96.3%が「安心感がある」と回答
SUUMO(スーモ)不動産売却 株式会社リクルート 大手から中小企業まで約2,000の店舗と提携。独自の審査基準で悪質な不動産会社を排除。60秒で入力が終了し、無料査定がスタートできる。
リガイド(RE-Guide) 株式会社ウェイブダッシュ 16年目の老舗サイト。登録会社数800社、最大10社から査定を受け取れる。収益物件情報を掲載する姉妹サイトも運営、他サイトと比べて投資用マンションや投資用アパートの売却に強みあり
LIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービス 株式会社LIFULL 全国3694社以上の不動産会社に依頼できる。匿名での依頼も可能
HOME4U 株式会社NTTデータ スマートソーシング 全国1800社から6社まで依頼可能。独自審査で悪徳会社を排除

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まとめ

福岡市の投資用マンションについて価格推移を確認すると、築10年未満の物件は値上がり傾向にありますが、築10年以上を経過している物件は、2018年以降あまり値動きを見せていません。

また、福岡県の公示地価が上昇の勢いを弱めていることもあり、築10年未満の物件は2021年が売り時という見方もできるでしょう。ただし、2021年以降の市場環境はコロナの終息状況にも左右されると予測されます。

このような全体傾向も参考にしつつ、定期的に不動産査定を受けるなどして、実際に所有しているマンションの資産価値の推移についても確認をしておくことも大切です。多角的な視点から売り時を考え、適切な投資判断ができるよう情報収集しておきましょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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