海外不動産投資の特徴は?物件の選び方や注意点について解説

海外の経済成長や人口増加を見込んで海外不動産投資を検討する方も多いのではないでしょうか。しかし、海外不動産に関する情報は国内不動産のように豊富に出回っているわけではありません。まずは海外不動産投資の特徴やリスクを把握してから、具体的な投資対象国・エリア選びをするのが良いでしょう。

この記事では、海外不動産投資を検討中の方向けに、海外不動産投資の特徴と物件の探し方について詳しくご紹介します。

目次

  1. 海外不動産投資の特徴
    1-1.経済成長やインフレなどで売却益が狙える
    1-2.日本よりも経済成長率の高い国がある
  2. 海外不動産投資の始め方
    2-1.投資対象国・エリアを決める
    2-2.海外不動産サイトを使って物件を探す
    2-3.海外不動産が紹介できる不動産会社を選ぶ
  3. 海外物件探しの注意点
    3-1.利回りや売却益が保証されているわけではない
    3-2.海外不動産を活用した節税対策は今後規制される予定
    3-3.為替リスクにより収益が変わる
  4. まとめ

1.海外不動産投資の特徴

海外不動産は日本国内の不動産と比較して下記のような特徴があります。

  1. 経済成長やインフレなどで売却益が狙える
  2. 日本よりも経済成長率の高い国がある

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1-1.経済成長やインフレなどで売却益が狙える

海外不動産投資が注目されている理由の一つとして、国内不動産よりも高い利回りが期待できる点が挙げられます。ここでいう利回りとは、売却益や家賃収入などを意味します。

日本での不動産投資の場合、利回りと言えばほとんどが「賃貸利回り」を指します。バブル崩壊以降、地価の下落が続いている国内不動産市場では、購入後の値上がりを期待するのが難しいからです。都心の湾岸エリアのように、一部のタワーマンションが購入後に値上がりをするケースもありますが、多くの中古物件は築年数の経過によって下落していきます。

そこで購入した不動産を賃貸に出して、家賃収入で利益を生み出すのが国内不動産投資の一般的なスキームとなります。通常は事業ローンを組んで購入するので、ローン返済などの費用を家賃収入から差し引いて利回りを計算します。

一方、海外不動産ではインカムゲイン(家賃収入)を得られるほか、売却時の値上がりによるキャピタルゲイン(売却益)も狙える例があります。例えば東南アジアなどの新興国では、高い経済成長を背景に不動産相場も上昇を続けています。
さらに人口も増加していることから賃貸需要も見込めます。このような経済発展を見込んで世界から投資マネーが流入することにより、経済がさらに拡大して不動産相場も上昇するという好循環を生み出しています。

1-2.日本よりも経済成長率の高い国がある

では、具体的な投資対象国の経済成長率を確認してみましょう。以下はIMFが公表している日本および主要各国の経済成長率です(2020年の予測値)。

地域 伸び率
日本 0.5%
米国 2.1%
ドイツ 1.2%
フランス 1.3%
イタリア 0.5%
英国 1.4%
中国 5.8%
インド 7.0%
ASEAN5カ国(インドネシア・マレーシア・フィリピン・タイ・ベトナム) 4.9%
ロシア 1.9%
中東・中央アジア 2.9%

(参照:日本貿易振興機構ジェトロ

日本は人口減少や生産性の伸び悩みから低成長が続いていますが、IT産業が好調なアメリカや中国、輸出産業が好調な新興国などは高い伸び率を維持しています。特に東南アジアの場合、賃貸需要の高い都市部の物件でも手頃な価格で購入できるという利点があります。

一方、ドイツ、イギリス、フランスなど先進国の成長率は日本と大差ないですが、不動産に関する法整備が整っている上、移民により人口も増えているので、インカムゲインを狙うことができます。

また、欧米不動産は日本の家屋とは異なり、建物の価値が築年数の経過によってあまり落ちない傾向です。また新築物件が少ないために中古住宅の流通量が多く、その資産価値も高く評価されているので、売却時のキャピタルゲインも狙えます。

2.海外不動産投資の始め方

海外不動産を探す際は、まず投資対象となる国・エリアを決めることから始めます。

2-1.投資対象国・エリアを決める

国内の不動産投資と同じように、資産価値や賃貸需要はエリアによって変わります。住宅需要が多い場所であれば賃貸利回りも期待でき、売却時にも値上がりが期待できます。

しかし、その賃貸需要を見込んで大量のコンドミニアムが建設されれば、供給過多となり値崩れを起こす可能性もあります。都市部にあるからといって安易に選ぶと、思うように入居者が見つからない場合があります。

そのため、海外不動産の購入では国・エリア選びは特に重要となります。まずは、現在の不動産相場の確認と今後を予測するために、投資対象国の経済状況を確認する必要があります。

不動産市場が整った環境で比較的安全に賃貸利回りを狙う場合は、欧米の物件を検討することになります。築年数が経過しても物件の価値が下がりにくいのでで、家賃も下がりにくいという特徴があります。

一方、値上がり益を狙う場合は、経済成長率の高い東南アジアの不動産が候補に挙がります。ただし、前述した通り、一部の都市では既に供給過多になっているエリアもあるため、その付近の賃貸需要について詳しく確認しておくことが重要です。

2-2.海外不動産サイトを使って物件を探す

投資国とエリアを決めた後は、物件探しです。物件は現地で直接探すこともできますが、現地の不動産サイトを使って調べることが可能です。

例えば、アメリカ不動産投資を検討している方で英語サイトの利用が苦でないなら、ZillowRealtor.comなどの不動産検索サイトが有名です。Zillowは、不動産価格の推移や想定される家賃収入なども記載されているので、収支計算の参考になります。

一方、東南アジアは投資用不動産に関する市場は十分に整備されていませんが、物件を紹介するポータルサイトは充実しています。例えばフィリピンならLamudi PHZipmatchなどがよく利用されています。いずれも物件の詳細な情報が記載されているので、参考になるでしょう。

2-3.海外不動産が紹介できる不動産会社を選ぶ

不動産投資の初心者や英語が苦手という方は、海外物件を取り扱う不動産会社に問い合わせることができます。現地にも活動拠点を構えている不動産会社なら、最新情報をリアルタイムに入手し、購入相談に乗ってくれます。

特に東南アジアの投資環境は目まぐるしく変化するため、不動産価格の上昇につながる開発案件などの情報はいち早くキャッチする必要があります。税制の変更や社会情勢の動きにも迅速に対応しなければなりません。

また不動産を購入して賃貸運営する場合、入居者探しなどの管理業務も任せられます。現地法人があれば入居者との間でトラブルが発生した際でも、日本の会社に連絡してもらえば、すぐ問題解決に乗り出せます。

このような不動産会社は海外物件を紹介するセミナーを開催していることもあります。特に海外物件を初めて購入する方は、セミナーで基本的な海外不動産投資の仕組みや現地情報について学んでから、物件を探すと良いでしょう。

2-4.海外不動産の収益モデルと支払い方法について検討する

次に、収益モデルと支払い方法について見ていきましょう。日本では対象不動産を担保に事業ローンを組んで購入資金の一部に充てることができますが、海外不動産は担保にならないため、ローンを組むのは難しいでしょう。そのため、現金で購入するのが一般的です。

支払い方法については、新築のプレビルド(工事が始まる前に購入すること)の場合、分割払いが可能です。建設の段階に応じて販売価格の何割かを複数回にわけて支払っていくというスタイルになります。

また、収益モデルによって選ぶべき物件も変わります。例えば短期間の売却で収益を確保したい場合はプレビルドのコンドミニアム、一定期間の家賃収入を狙うなら賃借人が付いている中古物件ということになります。

3.海外不動産を探す際の注意点

海外不動産投資の物件探しで重要なことは、対象国の経済状況をしっかりと把握することです。今後の日本は人口減少や高齢化などが不安材料として挙げられる一方で、海外の不動産市場もその将来性が保証されているわけではありません。

3-1.利回りや売却益は保証されていない

例えば、東南アジアの経済は、現在は好調でも外需頼りのため世界経済の動きによっては影響を受ける可能性もあります。単純に値上がりしているからといって、東南アジアの都市部でコンドミニアムを購入しても、今後も値上がりが続く保証はありません。

また、多くの投資マネーが注ぎ込まれているエリアには、それを見込んで相当数のコンドミニアムが建設されています。その多くは転売目的なので、一斉に売りに出された時にどれほどの値上がり益を期待できるかも懸念材料です。

このほか、東南アジアの高級コンドミニアムを検討する場合、賃借人の対象となるのは海外駐在員や国内の富裕層など、一部の人たちに限られてきます。そのため、人口増加を見込んで購入しても賃貸需要が大きく伸びず、賃貸利回りを思うほど確保できない可能性もあります。

3-2.海外不動産を活用した節税対策は今後規制される予定

不動産関連の投資環境は絶えず変化しているため、その動向は随時チェックすることが重要です。例えば、国内では2020年度の税制改革により、2021年以降の海外不動産の減価償却において、不動産所得の赤字分を計上できなくなりました。これは、海外不動産を節税対策として利用することを規制するのが狙いです。

不動産投資では、家賃収入を得るために要した費用を経費として確定申告時に計上します。そして運用している不動産の建物部分に関する減価償却費も経費として計上でき、経費が収入よりも多ければ、赤字としてほかの所得と合算できるため、節税効果が生まれます。

今回の税制改革により、これまで赤字として申告できた減価償却費については、2021年から計上できなくなりますが、経費として計上できない減価償却費は、売却時に計上することで譲渡所得税を引き下げることができます。

このように海外不動産投資では、税制などの変更で収益にどのような影響があるのかも注視することが重要です。

3-3.為替リスクにより収益が変わる

海外不動産を購入する場合には、日本円を現地の外貨に両替する必要があります。そして海外不動産投資により得られた現地通貨の収益は、最終的に日本円に両替します。その外貨レートの変動によって、為替差益や為替差損が発生するリスクがあります。

為替レートは世界経済の動きによって変動しますが、経済成長が続く東南アジアの通貨はその経済に陰りが見えると下落する可能性があります。東南アジアの通貨が下落すれば、日本円は高くなるため外貨から日本円への両替で為替差損が生じます。逆に、日本円に対して東南アジア通貨が上昇すれば為替差益が生じます。

海外不動産で収益を得られたとしても、日本円に換えるタイミングで受け取る現金が変化する可能性があることも留意しておきましょう。

4.まとめ

海外不動産投資は日本よりも大きな収益を狙える可能性もありますが、物件選びは慎重に行う必要があります。特に、投資対象国の経済状況やそのエリアの不動産相場、賃料相場などの情報は丁寧にチェックすることが大切です。
今後の経済成長が見込めるのか、人口は増加するのか、供給過多でないかなどのポイントをもとに賃貸需要や売却需要を見極める必要があるでしょう。

なお、このような調査が苦手な方は、海外物件の取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談すると良いでしょう。購入後の物件管理や売却までワンストップで手がけている企業もあります。初めての海外不動産投資が不安な場合は検討してはいかがでしょうか。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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