事前に知っておきたいアパート投資の5つのリスク

不動産投資に本格的に取り組みたい人にとって、アパート投資は有力な選択肢の一つです。ただ、アパート投資はワンルームマンション投資と比べてリターンが大きい分、リスクも大きい投資手法となります。この記事では、アパート投資を検討している方が事前に知っておきたい5つのリスクについてご紹介をしていきたいと思います。

  1. 初期費用が数百万円から一千万円弱かかる
  2. マンションに比べて立地で劣る物件が多い
  3. 賃料の下落リスクが大きい
  4. マンションよりも融資金利が高いことが多い
  5. アパート投資ローンの引き締めリスクがある

アパート投資のリスク① 初期費用が数百万円から一千万円弱かかる

アパート投資で気をつけたいポイントの一つは、物件価格が1億円~2億円の水準となることが多いので、購入時の初期費用も数百万円から一千万円弱の金額に上るという点です。たとえばサラリーマンの方で、不動産投資の1件目がアパートということになると、自己資金の大半がアパートの初期費用に費やされることになります。

アパート投資を行う場合、アパート投資で得られる収益とアパート自体の担保価値をもとに2棟目・3棟目と買い進めて行く形になりますが、その都度で初期費用がかかることを頭に入れておいたほうが良いでしょう。初期費用をローンにすることもできなくはないのですが、その場合は初期費用に対して通常のローンとは異なる金利が適用されて割高となってしまいますので、基本的には初期費用は自己資金で賄うことを想定しておく必要があります。

また、自己資金の大半を1棟のアパートに投資してしまっている状況のリスクとしては、そのアパートの経営がうまく行かなかったときに、リスクを分散することができずにダメージが大きくなってしまうという点が考えられます。たとえば、空室率が当初の想定を下回って毎月の収支が赤字になってしまった場合、他の物件の収益で赤字を賄うといったことができないため、黒字に転換するまでは自己資金で融資の返済を賄う必要が出てきます。

数千万円程度の自己資金に余裕をもった状態でアパート投資を始めることができればベストですが、そうでない場合は一棟目の物件をきわめて慎重に選ぶ必要があります。

アパート投資のリスク② マンションに比べて立地で劣る物件が多い

アパートはマンションに比べると物件としての競争力が低いため、都心エリアなどの立地で戦うことが難しい物件です。そのため、エリアとしては都内で言えば都心から少し離れた地区(たとえば、江東区や足立区など)がメインとなってきます。

都心から離れるということは、その分だけアクセスが劣るということになり、同時に空室リスクを抱えることにもつながります。また、都心エリアと比べると長期的な人口増加が期待しづらいため、将来的に入居の実需が細っていく可能性があるというリスクも頭に入れておく必要があります。

アパート投資のリスク③ 賃料の下落スピードが早い

木造のアパートは耐用年数が22年となっており、マンションの耐用年数47年と比べると、耐用年数は半分以下となっています。それだけアパートは物件の老朽化が早いということでもありますので、1年ごとに物件価値が下落するスピードも早く、家賃に関してもマンションよりも下落スピードが早くなります。

都内の賃貸マンションでも賃料は1年で1%程度下落すると言われていますので、アパート投資の場合はそれよりも下落スピードを早く読んで、厳しめに収支シミュレーションを作成する必要があります。

アパート投資のリスク④ マンションよりも融資金利が高いことが多い

アパート投資は、立地や賃料下落などの関係でリスクが高い投資となるため、マンション投資と比べると融資金利も高くなりがちです。また、木造の物件には融資を出さないという金融機関もあり、借入のハードルはマンションより高くなっています。

金利が高くなるということは、実質的な利回りや手残りのキャッシュが少なくなるということでもあります。属性が良い場合などには金利をおさえることができますが、金利が3.5%~4.5%の場合にはマンション投資としっかり比較検討することをおすすめします。

たとえば、表面利回り7.0%のアパートであっても借入金利が4.5%であれば、利回りと金利の差(イールドギャップ)は2.5%となります。利回り5.0%のマンションを借入金利2.0%で購入できれば、利回りと金利の差は3.0%となり、マンション投資のほうが投資効率は良いという話になります。

このように、アパート投資の収益性は金利に大きく左右されますので、融資条件や融資審査についてしっかりと下調べをしておくことが大切です。

アパート投資のリスク⑤ アパート投資ローンの引き締めリスクがある

アパート投資リスクの最後のポイントは、アパート投資ローンに対する規制リスクがありえるということです。アパート投資ローンは、主に地方銀行が主体となっているのですが、マイナス金利や相続税改正などを追い風として融資が実行され続けており、融資状況に過熱感がある状態と言われています。

金融庁はこの状況をかなり注視していると言われていますので、もしアパート投資ローンに規制がかかった場合には、新規のアパート購入者が少なくなり、アパートの売却が難しくなったり、アパート価格が下落したりするリスクがあります。

特に価格の高いアパートの購入を検討されている方は、アパート投資ローンの引き締めリスクを念頭に置いた上で出口戦略を考えておくことが必要となります。

まとめ:アパート投資のリスクを知って、適切に対処しよう

アパート投資は、不動産投資のなかではハイリスク・ハイリターンの投資手法です。今回挙げた、投資が一極集中となるリスクや空室リスク、賃料下落リスク、金利に関するリスク、規制リスクなどについて、どのように対処をしていくかまで含めてしっかりと考え、アパート投資を成功させていく上で何が必要かを考えていきましょう。これからアパート投資の情報収集をしたいという方は、書籍やセミナーなどを活用するとよいでしょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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