不動産投資では、色々な税金がかかります。いざ課税された時に「えっ、こんなにかかるの？」「こんなはずじゃ…」とならないように、不動産投資に関わる税金をしっかりと理解しておきたいところです。この記事では、不動産の取得から売却・相続に至るまでにかかる主な税金についてまとめました。
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税
- 不動産取得税
- 固定資産税・都市計画税
- 所得税
- 譲渡税
- 相続税
不動産投資に関わる税金① 印紙税
印紙税は不動産売買契約書やローンを借り入れる際の金銭消費貸借契約書などにかかる税金です。不動産の売買契約書については、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年４月１日から平成30年３月31日までの間に作成されるものには、租税特別措置法により税率が引き下げられています。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| １億円を超え ５億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| ５億円を超え 10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
不動産投資に関わる税金② 登録免許税
登録免許税は、不動産購入後の土地や建物の登記を移転するのにかかる税金です。土地の所有権の移転については、平成31年3月31日までの間に登記を受ける場合は軽減税率が適用されます。物件にもよりますが、登録免許税のおおよその金額イメージとしては、物件購入価格の1.5%前後といったところになります。
| 内容 | 課税標準 | 税率 | 軽減税率（措法72） |
|---|---|---|---|
| 売買 | 不動産の価額 | 1,000分の20 | 平成31年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15 |
| 相続、法人の合併又は共有物の分割 | 不動産の価額 | 1,000分の4 | － |
| その他(贈与・交換・収用・競売等) | 不動産の価額 | 1,000分の20 | － |
| 内容 | 課税標準 | 税率 | 軽減税率(措法72の2～措法75) |
|---|---|---|---|
| 所有権の保存 | 不動産の価額 | 1,000分の4 | ※個人が、住宅用家屋を新築又は取得し自己の居住の用に供した場合については住宅用家屋の軽減税率が適用されます。 |
| 売買又は競売による所有権の移転 | 不動産の価額 | 1,000分の20 | 同上 |
| 相続又は法人の合併による所有権の移転 | 不動産の価額 | 1,000分の4 | － |
| その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等) | 不動産の価額 | 1,000分の20 | － |
不動産投資に関わる税金③ 消費税
消費税は、事業者（不動産投資会社やディベロッパーなど）から不動産の購入をした場合や、不動産仲介業者を利用した場合などにかかります。
事業者にあたらないのは自宅を売却する個人のみで、投資用不動産を売却する個人の場合は事業者扱いとなりますので消費税がかかることになります。
不動産投資に関わる税金④ 不動産取得税
不動産取得税は都道府県に支払う税金で、不動産取得後6ヶ月〜1年半後に通知が来ます。ここでいう「取得」については、売買・交換・贈与・新築・増築・改築等の取得の経緯や、登記の有無、有償・無償、取得の理由などは問わないため、注意が必要です。不動産投資の中でも、不動産取得税が最も「忘れた頃にやってくる」という性質の税金ですので、きちんと支払うことができるように購入後に手元に余裕資金を残しておくことが大切です。
| 不動産の種類 | 税率 |
|---|---|
| 土地 | 1,000分の3 |
| 住宅 | 1,000分の3 |
| 住宅以外の家屋 | 1,000分の4 |
不動産投資に関わる税金⑤ 固定資産税・都市計画税
固定資産税と都市計画税は市町村が課税する税金で、不動産を所有すると毎年かかるようになります。都市計画税については、自治体ごとに税率を定めることができるもので、最高で0.3%の税率となります。
なお、建物については毎年の減価償却により課税対象となる評価額が減少していきますので、減価償却が終わるまで固定資産税も毎年少しずつ金額が少なくなっていきます。
▽固定資産税の計算
税額＝固定資産税の評価額 × 1000分の14
▽都市計画税の計算
税額＝固定資産税の評価額 × 最高で1000分の3
不動産投資に関わる税金⑥ 所得税
所得税は給与所得との合算によって決まります。また、不動産所得は、家賃収入から必要経費を差し引いたものとなりますので、毎月の収支が赤字の場合や修繕などを行った年はマイナスになることがありますので、所得が多い方の節税対策として活用されることがあります。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5％ | 0円 |
| 195万円を超え 330万円以下 | 10％ | 97,500円 |
| 330万円を超え 695万円以下 | 20％ | 427,500円 |
| 695万円を超え 900万円以下 | 23％ | 636,000円 |
| 900万円を超え 1,800万円以下 | 33％ | 1,536,000円 |
| 1,800万円を超え4,000万円以下 | 40％ | 2,796,000円 |
| 4,000万円超 | 45％ | 4,796,000円 |
不動産投資に関わる税金⑦ 譲渡税
譲渡税は、売却時にかかる税金でキャピタルゲイン税とも呼ばれることがあります。譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を売ったときの税額を短期譲渡税、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える時は長期譲渡税となり、税率が以下のように大きく異なります。
▽譲渡税の計算式
課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
| 税金の種類 | 短期譲渡税 | 長期譲渡税 |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63% | 15.315% |
| 住民税 | 9% | 5% |
（※上記所得税には、復興特別所得税2.1%が上乗せされています）
また、減価償却の金額分だけ課税譲渡所得金額は上がるので、不動産購入時と同じ金額で売却をしたとしても譲渡税が課されることがあるという点には特に注意が必要です。
不動産投資に関わる税金⑧ 相続税
相続税については、平成27年1月1日から課税対象となる金額が以下のように変更になっています。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | － |
| 3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
まとめ：不動産投資の成功は税金を知ることから
不動産投資では、購入から売却・相続に至るまで色々な税金が課されるため、事前に知っておかないと多額の納付通知書に頭を抱えることになってしまいます。税金がかかるタイミングやおおよその金額を頭に入れてから、不動産投資を進めていきましょう。
HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム
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