「地方の中古ワンルームマンション投資で260万の損失」、不労所得を作るために始めた不動産投資体験談

不労所得を作るために始めた不動産投資、1年半経過で損失が広がる一方

読者の方が実践してきた不動産投資にHEDGE GUIDE編集部がアドバイスする「不動産投資の相談室」。今回の相談者は、不労所得を作るために不動産投資をはじめた40代後半の女性の方です。

相談者プロフィール

1. Kさん
2. 女性
3. 40代後半
4. 中小企業・役員

不動産投資の失敗体験談

「私の場合、知り合いからの紹介で不動産投資を開始しました。その知り合いは3棟のマンションオーナーになるのに15年かかっているので、1年半程度の自分の場合は今利益が出ていなくてもしょうがないのかなとも思っています。ただ、今はローンを払っているだけの状態になってしまっているので、もっと赤字が広がってしまうなら売却してしまうことも検討し始めています。まずは儲けを考えずに不労所得を作ることを目指してローンを払い切る、その次に新しい不動産を所有していくというふうに長い目で投資していたのですが、損失が大きくなってきてしまっていますね。ひとまず色々な方に教えてもらいながら不動産投資を続けているので、その方たちとの関わりを続けながら頑張るつもりではいます。」

補足データ

1. エリア：長野県長野市
2. 物件：ワンルームマンション（中古）
3. 土地・物件価格：約1200万円
4. 利回り：3.5％
5. 給与：年収601〜700万
6. 投資の期間やスタンス：2016年3月から2017年11月

HEDGE GUIDE編集部からの3つのアドバイス

1. 【アドバイス①】利便性が低いエリアにある物件は避けるのが無難
2. 【アドバイス②】家賃収入が6万円以下の物件は避ける
3. 【アドバイス③】競合物件リサーチの徹底が必要！

①利便性が低いエリアにある物件は避けるのが無難

物件サイトなどで中古マンションを検索してみると、地方や郊外の中古マンションには利回りの良い物件や1000万円以下のお手頃な価格で購入できる物件が目を惹きます。しかし、利回りや価格だけで選ぶことはおすすめできません。なぜなら、地方や郊外の物件は今後、賃貸の実需が細っていくリスクがあるためです。

どのエリアに投資するかにあたっては、ご自分の投資目的や投資スタイルを整理し、資産を減らさずに安定した資産運用を行いたいのか、利回りの高い物件に投資をして毎月の家賃収入を得たいのか、値上がり益も期待した積極的な投資をしたいのか、といったことを明確にしておくことをおすすめします。

マンション投資は入居者がついて初めて成り立つものですので、入居者が減少するおそれがあるエリアをそもそも選ばないということが大切です。購入を検討している物件の市区町村の人口動態などを調べることができればベストですが、そういった下調べの手間を省きたいのであれば、都心エリア（港区、中央区、千代田区など）の駅徒歩10分以内の物件を選んでおけば、大きな空室リスクを抱えることは少なくなります。

②家賃収入が6万円以下の物件は避ける

地方や郊外の物件には、利回りが高いものの家賃水準は低いという物件があります。投資という側面だけで考えた時は、利回りの良い物件を選びたくなりますが、不動産投資の場合には毎月かかる費用を無視することはできません。たとえば、賃貸の管理費用や修繕積立金などがその代表例ですが、こちらの費用は家賃水準とは関係なくかかる費用となりますので、家賃がどれだけ少なくても一定額かかってしまいます。

たとえば、地方で家賃3万円のマンションのケースであっても、賃貸管理費や修繕積立金を合わせると0.8万円～1万円かかってしまいますので、家賃が低ければ低いほど、収支が悪くなってしまいます。他にも退居の際の原状回復費や設備修繕費などもかかってきますので、最低でも6万円以上の家賃収入は確保しておきたいところです。家賃があまり低い物件は、いくら利回りが良くてもリスクが高いので避けたほうが無難といえるでしょう。

③競合物件リサーチの徹底が必要！

最後になってしまいましたが、一般的に地方の物件の利回りは5〜10%ということを考えると3.6%という利回りは低すぎます。3%となると都心での利回りと同程度の利回りとなってしまうので地方の物件を購入するメリットが損なわれているといっても過言ではありません。

中古マンション投資では、実際の入居者の目線で物件選びをすることも大切です。すなわち、自分が賃貸物件を選んでいるとして、その物件に住みたいと思えるかどうかという視点です。もしその物件を借りることを検討するのであれば、SUUMOやHOME‘Sなどのサイトで賃料やアクセス、部屋の広さ、設備、築年数、周辺環境などが周辺の物件と比べて良いのか悪いのかといったことまで調べ上げると思います。このように、入居者の厳しい目線で物件選びをすることで空室リスクを大幅に下げることが可能です。

また、実際に入居者の満足度が高いかどうかは、マンションの口コミサイトをチェックしてみると良いでしょう。たとえば、「マンションノート」というサイトでは、自分が住んだことのあるマンションを投稿すると他のマンションの口コミを閲覧することができます。入居者が実際に感じているマンションの満足度、治安のよさ、周辺の利便性、賃料のコストパフォーマンスなどが分かります。

こうしたサイトを利用することで購入前から自分が検討している物件を吟味することができるので、失敗する確率を格段に低くすることができます。信頼できる不動産投資会社を見つけることが不動産投資成功には必須ですが、自分でもしっかりと調査する癖をつけておくと良いでしょう。

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