CREAL(クリアル)の利回りは？元本割れ・早期償還などのリスクも検証

CREALは、東証グロース市場上場企業である、クリアル株式会社が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。2018年12月のサービス開始以降、2023年5月時点で募集実績は315億円を突破しています。

屈指の募集実績を持つ不動産クラウドファンディングサービスですが、ファンドの利回りや元本割れ、早期償還といったCREALの実績を振り返ってみましょう。

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※本記事は2023年5月時点の情報をもとに執筆されています。最新の情報については、ご自身でもよくお調べの上、ご利用ください

目次

1. CREAL（クリアル）の利回りは？
   1-1．CREALの「居住用物件」の分配利回り
   1-2．CREALの「オフィスや商業施設などその他の物件」の利回り
2. CREAL（クリアル）の償還状況
   2-1．早期償還の発表はない
   2-2．想定利回りが下がったという発表はない
3. CREAL（クリアル）の元本割れについて
   3-1．CREALで元本割れの発表はない
   3-2．CREALのキャピタルゲインについて
4. CREAL（クリアル）に投資するときに意識しておきたいリスク
   4-1．物件の種類によるリスク
   4-2．劣後出資割合によるリスク
   4-3．運用期間によるリスク
5. まとめ

1．CREAL（クリアル）の利回りは？

CREAL（クリアル）は、クリアル株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。ホテルやマンション、学校、保育園など、さまざまな種類の不動産に投資できるのが特徴のサービスで、1口1万円という少額から不動産投資ができるのも魅力です。

CREALの分配金は不動産の賃料収入が原資となります。また、損失の発生時も一定割合までは運営会社が負担する仕組みを採用するなど、投資家の投資元本を守る仕組みが構築されています。以下、CREALの利回りについて詳しく確認していきましょう。

1-1．CREALの「居住用物件」の分配利回り

CRALで運用を行う不動産ファンドは、大きく分けて居住用物件とオフィスや商業施設などのその他の不動産物件に分かれています。

居住用物件では区分マンションや一棟マンションの募集が中心です。ファンドの想定分配利回りは年利3%から6%程度であり、平均は年利4.5％ほどです。

1-2．CREALの「オフィスや商業施設などその他の物件」の利回り

居住用物件以外のファンドを見ると、例えばホテルなどの宿泊施設が多く組成されていますが、保育所のように他ではなかなか募集されない不動産を投資対象としたファンドもあります。

それぞれの想定利回りを見ていくと4%から8%となっており、居住用物件よりはやや高めの利回りです。特にホテルなどの宿泊施設は、毎月一定額の賃料が見込めないリスクがある反面リターンも大きく、高めの利回りが設定されています。

2．CREAL（クリアル）の償還状況

CREALの募集金額は315億円以上、件数では85件の募集を行っています。（2023年5月16日時点）非常に多くのファンドを募集実績がある中で、償還状況はどうなっているのか詳しく見て行きましょう。

2-1．早期償還の発表はない

早期償還とは、募集時よりもファンドの運用期間が短くなることです。早期償還が起きると、想定していたリターンを得られなかったり、運用期間が短くなるために資金効率を悪化させてしまうリスクがあります。

CREALのプレスリリースでは、これまで公に向けた早期償還の発表はありません。不動産ファンドの場合売却のタイミング次第で早期償還、投資家への元本の償還遅延が起こることは考えられるため、注意が必要なポイントです。

2-2．想定利回りが下がったという発表はない

想定利回りの変化です。例えば居住用物件の場合、運用する物件が想定よりも空室が多かったり、想定した価格で売却できなければ、投資家への分配原資となる家賃収入が減るので利回りが下がる可能性があります。

一方、CREALでこれまで投資家への分配利回りの実績が下がったという発表はありません。 ただし、公に発表するのではなく、該当するファンドの投資家のみに通達されている可能性はあります。

3．CREAL（クリアル）の元本割れについて

CREALのファンド運用終了時の元本割れについても確認しておきましょう。

例えば、キャピタルゲイン型の不動産クラウドファンディングでは、投資家から資金を集めて物件を購入し、運用後に物件を売却して投資家に対して出資金の返済を行います。この時、購入価格よりも売却額が下げていると、元本割れが起こる可能性があります。

3-1．CREALで元本割れの発表はない

2023年5月時点、CREALでは元本割れについての発表はありません。

3-2．CREALのキャピタルゲインについて

不動産クラウドファンディングでは、元本割れが起こる一方で逆に利益が大きくなる可能性もあります。不動産市場の変化により不動産価格が値上がりしていけば購入価格よりも売却時に大きく不動産価格が上がることも考えられるからです。

ただし、CREALでは元本よりも高い値段での売却に成功した際の分配方法について、上乗せのリターンがあるなどの記載はファンド情報の中に盛り込まれていません。そのためどのような価格で売れても一定の利回りでの分配が行われると考えられます。

4．CREAL（クリアル）に投資するときに意識しておきたいリスク

4-1．物件の種類によるリスク

まず考えておきたいのが、運用物件の種類によるリスクです。 例えば2020年に端を発した新型コロナウイルスの流行により観光客は大きく減少し、各宿泊施設や観光施設は大きな痛手を受けました。

CREALのファンドでも宿泊施設を運営するものがあり、決して小さくはない影響を受けたと考えられます。一方で、CREALでは宿泊施設関連のファンドで利回りが下がったり返済遅延が起きたという情報が出てきていません。

しかし、他の不動産クラウドファンディングでは遅延などの影響が見られています。例えば、不動産を主に扱う融資型クラウドファンディング「オーナーズブック」では、2019年9月に募集開始された「大阪市中央区ホテル素地」というファンドで返済遅延が起きています。

【関連記事】オーナーズブック「大阪ホテル案件」返済遅延の状況と原因は？気を付けたいリスク対策も

いずれも大きな被害が発生する事態には発展していませんが、特定の物件種別に集中投資を行っていると思わぬリスクを内包している可能性があり、注意しておきたいポイントです。

また地震などの災害が起きた場合、一つの地域にばかり集中してると投資先の物件が一度に被害を受ける可能性があります。不動産クラウドファンディングでは、実物不動産投資と同様に、物件種別やエリアなどを分散して投資戦略を練ることも重要なポイントです。

4-2．劣後出資割合によるリスク

次は劣後出資割合によるリスクの増減です。 不動産クラウドファンディングでは物件を購入する時に投資家から集めた資金を優先出資分、運営の不動産会社が出資する分を劣後出資分として計上しています。

物件の売却時に損失が起きた場合は、劣後出資分から計上していくので劣後出資割合が大きいほど投資家の損失が起こる可能性は低くなります。

CREALの劣後出資割合は購入金額の5%～20%と幅があります。劣後出資割合の小さな物件にファンドに投資するときは、値下がりリスクを意識しておきましょう。

【関連記事】優先劣後割合の高い不動産クラウドファンディングは？8社の比較・まとめも

4-3．運用期間によるリスク

不動産クラウドファンディングのデメリットに、運用期間中のキャンセル（途中解約）が原則としてできないという点があります。この点については、同じ不特法のスキームで運用されるJ-REIT（不動産投資信託）が売買の流動性が高いというメリットがあり、よく比較されているポイントです。

不動産クラウドファンディングでは、短期間の運用ファンドであれば大きな市況の変化が起きる可能性が低いと言えます。一方で長期間の運用ファンドになると、運用期間中に様々な問題が起きて巻き込まれるリスクが大きくなります。

CREALについても、基本的にはファンド運用中のキャンセルができません。そのため資金が拘束される時間が長くなると、上述したリスクが高まります。また、自由に投資資金を現金化することができないため、生活に不都合なことが起こるケースもあるでしょう。これらのリスクをきちんと把握しておき、生活費以外の余裕資金で投資をしていくことを心がけましょう。

【関連記事】不動産投資型クラウドファンディングの分散投資のコツは？実際の募集案件でシミュレーション

まとめ

CREALは2023年時点で4年以上の不動産クラウドファンディングの運営歴がありますが、同社の発表では元本割れや利回り低下などの大きな問題が発生したことはありません。

一方、過去の実績は将来を保証するものではありません。今後投資する時には、運用期間や物件の種類によるリスク、また劣後出資割合をチェックし、リスクとリターンのバランスを取って投資判断を行っていくと良いでしょう。

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