CREAL（クリアル）の評判・口コミ・実績は？メリット・デメリット、利回りも

CREAL（クリアル）は東証グロース市場に上場するクリアル株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。

本記事ではCREALの評判や口コミのほか、利用するメリット・デメリット、利回り実績を紹介するので、不動産投資を考えている方や投資を始めたい方は参考にしてください。

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目次

1. CREAL（クリアル）とは
2. CREAL（クリアル）の評判・口コミ・実績
   2-1．CREAL（クリアル）の評判・口コミ
   2-2．CREAL（クリアル）の実績（2024年9月3日時点）
   2-3．不動産クラウドファンディング協会の設立
3. CREAL（クリアル）を利用するメリット
   3-1．1万円から不動産投資ができる
   3-2．さまざまな種類の不動産に投資できる
   3-3．投資家を保護する仕組みがある
   3-4．投資活動がスマートフォンで完結する
   3-5．上場企業が運営している
4. CREAL（クリアル）を利用するデメリット
   4-1．投資にはリスクが伴い元本保証がない
   4-2．運用期間中の途中解約ができない
   4-3．人気案件では投資できない可能性がある
5. CREAL（クリアル）の想定利回り（予定分配率）は？
6. CREAL（クリアル）の口座開設・投資を始める手順
   6-1．CREAL（クリアル）の口座開設の手順
   6-2．CREAL（クリアル）のファンドの選び方
   6-3．CREAL（クリアル）のリスク対策
7. CREAL（クリアル）で確定申告が必要になるケース
   7-1．雑所得が20万円を超える場合は確定申告が必要
   7-2．元々確定申告をしている場合も確定申告が必要
   7-3．確定申告をすることで税金が還付されるケースも
8. まとめ

1．CREAL（クリアル）とは

CREAL（クリアル）は、クリアル株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。

ホテルやマンション、学校、保育園など、さまざまな種類の不動産に投資できるのが特徴のサービスで、1口1万円という少額から不動産投資ができるのも魅力です。

CREALの分配金は不動産の賃料収入が原資となります。また、損失の発生時も一定割合までは運営会社が負担する仕組みを採用するなど、投資家の投資元本を守る仕組みが構築されています。

2024年11月5日時点で120件のファンドを提供、630億円を超える累計調達額となっており、すべてのファンドで募集金額を達成しています。

※2024年11月5日時点の情報となります。最新情報に関してはCREALのウェブサイトでご確認ください。

2．CREAL（クリアル）の評判・口コミ・実績

2-1．CREAL（クリアル）の評判・口コミ

ポジティブな評判・口コミ

• 「今月もCREALから分配金が入金されました。少額ですが、毎月入金があるのでリターンの実感を得やすいです。」
• 「ホテルの案件は投資すると10%割引で利用できる優待がついていました。」
• 「CREALの分配額が投資時の想定より増えたとお知らせがあり、嬉しかったです」
• 「投資家への情報提供が充実していると感じます。進捗報告や収益情報などが適切に提供されました。」
• 「三菱地所やSBIなど大手企業との連携も魅力です。」

ネガティブな評判・口コミや改善を求める声

• 「2分で応募終了になり投資できませんでした。投資できる枠をもっと増やして欲しい。」
• 「保育園案件に投資したいと思っていましたが先着順のため断念しました。募集が珍しいだけに残念でした。」
• 「不動産クラウドファンディングは雑所得になるので税計算が面倒。」
• 「1万円から少額投資できるのはメリットですが、想定利回り4～5%なのである程度の資金は必要に感じる。」

※上記はすべて個人の感想です。投資を検討される際は、ご自身でもよくお調べの上ご判断下さい。

良い口コミとしては、分配金が毎月もらえる点や投資案件によってお得なサービスが受けられる点などを評価する声が見られました。CREALでは原則毎月分配金が償還されるため、半年や運用期間後に償還されるサービスと比較すると、リターンの実感を得られやすいといえます。また、ホテル案件に投資すると、10％オフで利用可能になるなど、投資をしながらお得にもなる点は、他のサービスにはない特色となっています。

一方で残念な口コミとしては、募集開始から応募が殺到して投資できなかったことを指摘する声が多く見られました。上記の口コミにもあるように、募集開始から数分程度で募集が締め切られるケースもあるため、投資したい案件に必ず投資できるわけではない、というのがCREALを利用するうえで注意しておきたいポイントと言えます。

その他、クリアルのような不動産クラウドファンディングでの収益は雑所得となるため、給与所得以外に20万円以上の収益が出た際は確定申告が必要になります。特定口座のある上場株式投資と比較して手間に感じる方の声がありました。また、少額から低リスクの投資が可能である反面、一定のリターンを求める場合にはまとまった資金が必要と感じられている意見も見られました。

2-2．CREAL（クリアル）の実績（2024年11月5日時点）

CREALの2024年10月5日時点のファンド実績は下記のようになっています。

• 累計調達額：630億円
• 組成ファンド数：120件（運用中：27件、運用終了92件）
• 平均利回り：約4.40%
• 平均募集金額：5億2530万円

組成ファンド数の実績は数ある不動産クラウドファンディングサービスの中でも最も多く、また募集ファンドは全て満額達成、運用終了ファンドも全て元本割れなく償還されています。

2024年1月1日～11月5日までの募集実績

2024年のクリアルの募集実績を見てみると、大型のファンド募集が増えていることが分かります。

募集中のファンド「sarugaku（代官山商業施設）」（2024年10月8日時点）

2024年9月30日～2024年10月28日の期間では、「sarugaku（代官山商業施設）」が募集開始されています。6棟の白い建物で構成された合計18区画の商業施設の物件で、アパレルなどの物販店舗、カフェ・レストラン、美容室などが入居しており、2024年9月11日時点で満室稼働しています。想定利回りも5.0%（インカムゲイン相当：1.8%、キャピタルゲイン相当：3.2%）と高く、募集金額も10憶円を超えており、投資検討しやすいファンドとなっています。

一方で商業施設のファンドのリスクとして、賃貸住宅と比較して空室リスクや家賃の滞納リスクが高いという点が挙げられます。クリアルでは、空室リスクを軽減するためマスターリースを設定しており、賃料の不払いのリスクに備えていますが、運用期間も18ヶ月と長期に設定されているため注意しておきましょう。

また、想定利回りの内訳としてキャピタルゲインの割合が大きいという点にも注意が必要です。売却が遅れたり、想定価格で売却が行えないと、想定利回りを下回るリスクがあります。これらの点にも注目しながら投資検討されていくと良いでしょう。

なお、このような個人では投資が難しい大型不動産や、ややリスクのある商業施設などに「1万円から少額資金で投資ができる」という点がクリアルの大きなメリットです。投資資金を調整することで自身でもリスクコントロールは行えるため、リスクとリターンのバランスを取りながら投資を行いましょう。

2-3．不動産クラウドファンディング協会の設立

クリアルは自社サービスだけでなく、不動産クラウドファンディング業界全体の発展拡大にも積極的です。2023年8月に設立された不動産クラウドファンディング市場の発展や拡大に寄与する「不動産クラウドファンディング協会」の代表理事には、クリアル代表取締役社長の横田氏が就任しています。

一般社団法人不動産クラウドファンディング協会　設立記念セミナー

2017年12月の不動産特定共同事業法の改正により、電子取引が解禁されてから不動産クラウドファンディングを提供する事業者は増加傾向にあります。このような状況から、同協会ではデータベースの公開・更新、業界ルール・ガイドラインの制定など、不動産クラウドファンディング業界全体の信頼性や透明性の向上、個人投資家の保護、業界の発展拡大への寄与を目的に、様々な取り組みが期待されています。

【関連記事】不動産クラウドファンディング協会の正会員は？各社サービスの特徴も紹介

3．CREAL（クリアル）を利用するメリット

CREALを利用するメリットは次のとおりです。

• 1万円から不動産投資ができる
• さまざまな種類の不動産に投資できる
• 投資家を保護する仕組みがある
• 投資活動がスマートフォンで完結する
• 上場企業が運営している

3-1．1万円から不動産投資ができる

CREALでは、さまざまな不動産投資ファンドに1口1万円から投資できます。

現物不動産への投資では、土地や物件を購入する費用に加え、不動産を管理するための費用などが必要になるため、投資にはまとまった資金が必要です。

一方、CREALでは1口1万円から投資が可能で、不動産の管理は運営会社に任せることができます。管理の手間や専門的な知識を必要とせず気軽に始められる投資方法であるため、少額から不動産投資を勉強していきたい方でも利用しやすいといえます。

3-2．さまざまな種類の不動産に投資できる

CREALを利用するメリットの1つが、住宅以外にホテルや学校、幼稚園など、さまざまな種類の不動産に投資できる点です。

不動産投資では、資金的な側面からアパートやマンションなどの住宅に限定されるなど、投資先を自由に選択しづらいデメリットがあります。

CREALでは、住宅以外の不動産を投資対象にしたファンドを組成・提供しており、個人では投資しづらい不動産にも少額から投資できます。

3-3．投資家を保護する仕組みがある

CREALでは、次のような仕組みによって投資家を保護しています。

• 分別管理
• 優先劣後出資
• マスターリース契約

分別管理とは、投資家から出資された資金を信託銀行に預けることで、運営会社の資産とは別々に管理することをいいます。CREALのような投資型クラウドファンディングでは金融商品取引法の規制を受け分別管理を行う必要があり、万が一運営会社が破綻することがあっても、投資家の資金は原則返還されます。

また、CREALではすべてのファンドで最大20%程度の劣後出資を行っています。ファンド運用で損失が発生した場合、CREALが行った劣後出資分から補填されるため、一定割合までの損失では投資家の出資金に影響しない仕組みとなっています。

さらに、CREALではマスターリース契約を採用しています。マスターリース契約とは、投資物件を不動産会社が一括借り上げしたのちに、第三者に転載する契約です。マスターリース契約後に空室や家賃滞納が発生した場合、一括借り上げをしている会社から家賃保証を受けることが可能になります。

3-4．投資活動がスマートフォンで完結する

CREALでは、投資家登録から投資ファンドの選択、運用状況の確認など、サービス利用に関わるすべての手続きをスマートフォンのみでも完結できます。手軽にスマートフォンで操作できるため、忙しい方でも利用しやすいサービスとなっています。

3-5．上場企業が運営している

CREALを運営するクリアル株式会社は東証グロース市場に上場しています。上場企業は事業の運営について外部監査を受け、コーポレート・ガバナンスや内部管理の体制が整っています。

投資型クラウドファンディングは新しい投資方法として注目される一方、株式投資などのように法整備がまだ整っていない側面もあります。事業者選びも重要であると言え、上場企業が運営するサービスであることはプラスに評価できるポイントと言えるでしょう。

4．CREAL（クリアル）を利用するデメリット

CREALを利用するデメリットは次のとおりです。

• 投資にはリスクが伴い元本保証がない
• 運用期間中の途中解約ができない
• 人気案件には応募が殺到し、投資できない可能性がある

4-1．投資にはリスクが伴い元本保証がない

CREALを始めとする不動産投資型クラウドファンディングサービスで共通するデメリットは、投資にリスクが伴い、投資元本が保証されない点です。例えば、CREALのファンド情報に掲載されているリスクには、次のものがあります。

• 元本割れリスク
• 本ファンドの運営者及び関係者の倒産手続き開始に伴うリスク
• システムリスク
• 不動産に係るリスク
• テナントおよび施設運営リスク
• 価格下落リスク
• 流動性リスク
• 自然災害リスク　など

不動産投資型クラウドファンディング投資では、さまざまなリスクによって損失が発生したり、投資元本が毀損したりするリスクがあります。

先述のような分別管理や優先劣後出資、マスターリース契約など、投資家を守るための対策や仕組みは講じられていますが、リスクがゼロになるわけではないため、十分に注意しましょう。

4-2．運用期間中の途中解約ができない

CREALのファンドに出資した場合、運用期間が終了するまで途中解約はできず、換金することができません。こちらも、多くの不動産投資型クラウドファンディングに共通しているデメリットです。

投資家にやむを得ない事情がある場合は途中解約・換金ができますが、相応の理由が求められることになります。そのため、投資は家計や必要経費に含まれない余裕資金を用いて行うことが重要です。

なお、不動産投資型クラウドファンディングはクーリングオフの対象です。契約成立辞書面の電子交付を受けてから8日以内に書面で申し出ることで契約を解除できます。

4-3．人気案件には応募が殺到し、投資できない可能性がある

CREALが提供するファンドのうち、投資家に人気が高いファンドでは募集に対して応募が殺到し、投資機会を逃してしまうことがあります。募集開始から数分で募集が締め切られるケースもあります。

ファンドの募集開始前にあらかじめ会員登録を行っておき、ファンドの募集スケジュールをあらかじめ確認しておくなど、事前の対策が大切です。

5．CREALの想定利回り（予定分配率）は？

CREALの想定利回りは年利3.00%～8.00%で、平均利回りは約4.39%です。また、運用期間は3ヶ月～24ヶ月のものが大半を占め、1件のみ84ヶ月（7年）という長期運用ファンドとなっています。2024年の傾向としては18ヶ月～24ヶ月程度のやや長い運用期間のファンドが多く募集されています。

なお、不動産投資型クラウドファンディングではエリアごとの立地条件によって期待できる利回りにも違いがあります。高利回りが狙えるファンドであるほど、取得費に対して家賃設定が高いということになり、ハイリスクになっていく傾向があります。

利回りだけで投資先のファンドを選ぶのではなく、エリアや物件の詳細な情報を確認しましょう。また、一つのファンドに資金を集中させず、複数の案件に分散するなど、リスク分散を心がけておくことも大切です。

6．CREAL（クリアル）の口座開設・投資を始める手順

6-1．CREAL（クリアル）の口座開設の手順

下記、CREALで口座開設をする手順を解説します。

1. CREALの会員登録ページでメールアドレスを入力する
2. 個人情報を入力する
3. 本人確認情報をeKYC（スマホ）でアップする
4. スマホの会員登録が難しい場合は、郵送で本人確認する
5. 払戻口座登録を行う

スマートフォンを活用したeKYC（オンライン本人確認システム）が便利です。郵送の手間なく申し込みが完了するため、まずはこちらで会員登録を検討されると良いでしょう。なお、スマートフォンを持っていない方や、eKYCでの申請が上手くできない方は郵送での本人確認も可能となっています。

eKYCの口座開設で必要な本人確認書類（下記いずれか）

• 運転免許証（表・裏）
• 個人番号カード（顔写真付き）（表）
• 在留カード（表・裏）

本人確認が完了したら、最後に払戻口座登録を行います。なお、払戻手数料が最もお得になるのは楽天銀行です。CREALの振込先口座も楽天銀行になるため、楽天銀行でCREALの入出金を行うと手数料をできるだけ抑えることができます。

6-2．CREAL（クリアル）のファンドの選び方

募集条件からリターンを見る

まずはファンドの募集条件を見ましょう。ファンドの募集条件には年利換算での利回り、運用期間といったファンドの運用条件が記載されています。資金を運用した場合の収益がどの程度になるのかもシミュレーションできます。

CREALでは運用途中でのキャンセルができないので、運用期間だけではなくその前後の資金拘束期間も確認しておきましょう。

運用物件の情報からリスクを検証する

ファンドの運用条件だけではなく、運用対象物件の情報もチェックしておきましょう。CREALでは運用不動産の住所まで詳細に公開しているので、インターネットツールなどを使ってその物件の所在地の周辺の様子を確認できます。

また不動産の土地面積、建物の面積、建築条件や築年数などの情報も公開されています。土地価格については住所の路線価に面積をかければ、大まかな金銭的な価値を算出することもできます。路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べることが可能です。

建物価値の算出にはやや専門的な知識を必要としますが、築年数と構造、建物面積から概算価格を出すことができます。より詳しく確認しておきたい方は、国土交通省のガイドラインを参考に資産価値に問題がなさそうか確認されておくと良いでしょう。

6-3．CREAL（クリアル）のリスク対策

不動産投資型クラウドファンディングは投資である以上、資金が損失するリスクが存在しています。 CREALでは投資家の損失が起こりにくくなるようリスク対策を行っていますが、ここでは投資家が自身でもできるリスク対策をご紹介します。

劣後出資割合を見る

CREALでは、不動産の取得に際し、投資家から集めた資金を優先出資分、クリアル株式会社が出資する資金を劣後出資分として資金を管理しています。例えば1億円の物件を購入する際に、投資家から9000万円を集め、クリアル株式会社が1000万円を出資した場合は、劣後出資分の割合は10パーセントです。

不動産の売却時に値下がりが起きた場合、劣後出資分から損失が計上されます。そのため、劣後出資割合が高ければ、投資家の資産損失リスクは小さくなります。各案件で劣後出資の割合は異なるので、投資の際には確認しておき、リスク度を推し量っておくと良いでしょう。

マーケット情報を見る

CREALでは物件情報とともに、不動産に付随するマーケット情報を記載しています。

例えば居住用不動産の場合は、その周辺にどれほどの人口がいるか、賃貸物件の家賃相場のマーケット情報を期待しています。一方で、保育園を運営するファンドの場合は、その保育園のある待機児童の数や保育園の需要などの情報を記載しています。

CREALから提供されるマーケット情報と、自分で調べた物件の金銭的な価値などの情報を合わせてリスクを判断していきましょう。

7．CREAL（クリアル）で確定申告が必要になるケース

CREALの分配金は、雑所得として所得税の課税対象となっており、支払い時に、20.42％の所得税を源泉徴収して投資家に支払われています。

しかし、雑所得は総合課税の対象であり、給与所得などの他の収入と合計額で税率が決まります。累進課税のため、税率は最低15%～最大55％（住民税含む）になります。これを踏まえて、確定申告が必要になるケース、または確定申告を行った方がよいケースがあります。

7-1．雑所得が20万円を超える場合は確定申告が必要

所得税は、納税者の申告に基づいて所得・税金の計算をおこなう仕組みになっており、給与収入以外の所得がある場合、原則として確定申告が必要となります。

ただし、給与収入が2,000万円以下で、給与以外の所得（収入から経費を差し引いた金額）の合計額が20万円以下の場合は、例外的に確定申告は不要です。

すなわち、給与収入のある方は、CREALの分配金を含め、給与以外の所得が20万円を超える場合、確定申告をおこなう必要があることになります。CREALのような不動産投資型クラウドファンディングの所得以外の所得がある場合、それらの給与以外の所得が20万円を超える場合には、確定申告をおこなう必要があるので注意しましょう。

7-2．元々確定申告をしている場合も確定申告が必要

給与収入以外の他の所得があり、元々確定申告をしている場合、CREALの分配金のような雑所得についても確定申告が必要になります。

確定申告では、その年分のすべての所得を申告して、総合課税の所得についてはそれらをすべて合算して税額を計算します。総合課税の所得は累進税率となっているため、他の所得金額によっては、源泉徴収されている税率よりも高税率で所得税が課される場合もあります。

7-3．確定申告をすることで税金が還付されるケースも

確定申告では、その年分のすべての所得を申告して、総合課税の所得についてはそれらをすべて合算して税額を計算します。総合課税の所得は累進税率となっており、源泉徴収税率である20.42％以下の税率段階も存在します。

総合課税の所得が、20.42％よりも低い税率が適用される段階の所得額である場合、確定申告をすることでその所得に応じた税率によって税額が計算され、納め過ぎた源泉所得税額が還付されるケースもあります。

まとめ

CREALは1口1万円から不動産投資ができる不動産投資型クラウドファンディングです。ホテルや学校など、個人では投資しにくい不動産に投資できるなど、他のサービスにはない特徴があります。

管理の手間や専門的な知識を必要とせず気軽に始めることができますが、元本保証はなく、投資のリスクがあるという点に注意が必要です。一つの案件に投資資金を集中させず、分散して投資を行うことが大切です。

また、人気ファンドについては募集開始からすぐに満額達成し、募集が終了してしまうことがあります。事前に投資家登録を済ませておきスケジュールを確認するなど、事前に準備を進めておくことも検討されてみると良いでしょう。

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山本 将弘

フリーランスWebライター。主に株式投資や投資信託の記事を執筆。それぞれのテーマに対して、できるだけわかりやすく解説することをモットーとしている。将来に備えとリスクヘッジのために、株式・不動産など「投資」に関する知識や情報の収集、実践に奮闘中。

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