キャリアと両立しながら安定収入、20代・30代のためのアパート経営長期プラン

アパート経営は、老後に向けた資産形成や家賃収入の獲得などを目的に始める40代・50代の方が多く見られます。一方で、20代〜30代の方がキャリアと両立しながら副収入を獲得する手法としてもアパート経営は有効な選択肢の一つです。

今回の記事では20代〜30代の方がアパート経営を実行することの強みやメリット、注意点、そして長期でアパート経営をする上でのポイントを紹介します。

目次

1. 20代・30代からアパート経営を始めるのが有効な理由
2. 20代・30代からアパート経営を始めるメリット・強み
   2-1．積極的に資金を投じやすい
   2-2．健康面で融資審査が有利に働きやすい
   2-3．返済期間を長くして月々の収支を高められる
   2-4．投資の中盤から後半に戦略を柔軟に取りやすい
   2-5．老後までに完済する計画を立てられる
3. 20代・30代からアパート経営を始めるデメリットとリスク
   3-1．収入が低いと融資限度額が伸びにくい
   3-2．相対的に安価な物件を探す必要がある
   3-3．年収水準が審査通過のハードルとなるケースも
   3-4．（本業がある場合）管理会社を利用する必要がある
4. 20代・30代から長期経営するためのプランニングのポイント
   4-1．アパートの収支計画と返済計画
   4-2．自分のキャリアプランとライフイベントを踏まえたマネープラン
   4-3．投資後半の期間の戦略
5. 20代・30代向け、アパートローンの融資に強いアパート経営会社
   5-1　株式会社シノケンプロデュース
   5-2　株式会社アイケンジャパン
6. まとめ

1　20代・30代からアパート経営を始めるのが有効な理由

20代・30代は年齢別で考えた時に平均年収が相対的に低いため「資産価格が高いアパート経営は難しいのでは」と考える方も少なくありません。一方で、キャリアやライフプランを組み立てるうえでも、20代・30代からアパート経営を始めるのは有効な選択肢の一つと言えます。

アパート経営ではローンを借りて物件を購入するのがほとんどなため、年収が高くなければチャレンジできない、とは一概に言えません。年齢が若く社会人として活躍できる期間が長いと期待できる点は、ローン借入においてポジティブに働きます。

社会人として長期にわたりキャリアを形成する中で、転職や結婚、子育てなどさまざまなライフステージの変化が想定されます。また、事故や病気などによるキャリアの一時的な断絶、収入減少といったリスクも無視できないでしょう。ライフステージの変化やさまざまなリスクがある中で、不動産収入があると、家計を守りながら生活を維持することにも役立ちます。

副収入があること、キャリアの選択肢が広がったり、転職等で一時的に収入が減少しても生活を維持したりなどで活用できます。また、年収を過度に気にせず、自分がやりたい仕事にチャレンジしやすくなるでしょう。このように、20代・30代など早めの時期からアパート経営を始めることは、有効な選択肢のひとつとなるのです。

2　20代・30代からアパート経営を始めるメリット・強み

20代・30代といった若い時期からのアパート経営には、次のようなメリットや強みがあります。

• 積極的に資金を投じやすい
• 健康面で審査が有利に働きやすい
• 返済期間を長くして月々の収支を高められる
• 投資の中盤から後半に戦略を柔軟に取りやすい
• 老後までに完済する計画を立てられる

それぞれのポイントについて、詳しく解説します。

2-1　積極的に資金を投じやすい

20代・30代の方は、残りの労働期間の観点から、積極的に資金を投資に回しやすい年齢と言えます。個々の状況によって異なりますが、20代・30代であれば残り40年程度の労働期間があり、資産運用が想定通りにいかなかった場合のリカバリーが行いやすいためです。

50代・60代になると、退職後の生活資金に向けた低リスクの資産運用や貯蓄が中心となってきます。多額のローンを活用するようなレバレッジの効いた資産運用は行いづらくなり、積極的に投じることのできる資金が限定的になってきます。

一方で20代～30代の方であれば、ややリスクの取った運用方法であってもリカバリーできる期間が長いために、アパート経営のような大きな資産運用が行いやすいと言えます。例えば、アパートの値下がりが起きた場合にも早期に売却をせず、次の値上がり期をじっくりと待つことができます。

2-2　健康面で融資審査が有利に働きやすい

健康面で、ローン審査に影響が出にくいのも特徴です。アパート購入時には、団体信用保険（団信）に加入する場合が多いです。団信は、借り手にもしものことがあった時にローン残債が補償される保険となっています。そのため、健康状態が悪いと団信への加入が難しくなります。

ローン借入の審査では、団信の加入可否が重要な要素の一つとなります。団信に加入しておけば、借り手にもしものことがあっても、金融機関は保険を通じて残債の回収ができるためです。反対に団信なしで融資を貸し付けるとリスクが高まるため、団信の通過を融資条件に組み込んでいる金融機関も多くあります。

年代が上がると健康リスクが高まり、健康上の理由で不動産投資の余地が狭まる方も少なくありません。若い方の方が、相対的に団信加入に差し支えるような生活習慣病や病気を患う方が少ないため、健康面が審査通過の阻害要因になりにくいのです。

2-3　返済期間を長くして月々の収支を高められる

年齢の若いタイミングからローンを借りると、返済期間を長く取りやすくなります。ローンの返済期間は、担保となる購入物件の耐用年数や築年数と、借り手の年齢によって決まるためです。

借り手の年齢が若いと、将来長期に渡り収入を維持し、また退職を迎えるまでの期間も長いと期待されます。同じ物件であれば、借り手の年齢が若い方が返済期間を長期に伸ばしやすいのです。

借入額が同じであれば、返済期間が長いほど月々の返済額が小さくなり、キャッシュフローが改善します。年齢の若い方は返済期間を長く取りやすいことで、多額の融資を受けてもアパート経営を行いやすいというメリットがあります。

2-4　投資の中盤から後半に戦略を柔軟に取りやすい

若いうちからアパート経営を始めておくと、投資の中盤から後半にかけて、戦略を柔軟に検討できます。

不動産価格や賃料水準の飛躍的な増加がない場合、不動産投資は後半に差し掛かるほど年間の収支が悪化しやすくなります。収支が悪化する原因としては「税制面」と「経年劣化」の2つの観点があります。

税制面での収益悪化

元利均等返済方式のローンで借り入れている場合、経費計上できる金利支払い部分が年々減っていきます。これは利息部分については経費計上が可能ですが元金については経費計上が出来ないため、元金部分が徐々に減っていく元利均等返済方式では、後半になるにつれて毎月の返済額から経費計上の可能な部分が減っていきます。

また、アパートの法定耐用年数を過ぎると減価償却費を計上できなくなるため、会計上の所得が増えて、所得税が増大するのです。減価償却を経費計上できなくなったがために収支が赤字化してしまうケース（デッドクロス）になることも多く、耐用年数切れのタイミングで売却を検討する方もいます。

建物の経年劣化による収益悪化

建物の経年劣化は賃料下落や入居率の悪化要因となります。新築時は高く家賃を設定できていた物件であっても経年劣化によって魅力が下がり、賃貸ニーズの減少によって同じ賃料を維持することが難しくなります。賃料を高く設定したままだと入居率も低下してしまうため、相場に合わせた賃料設定が必要になるのです。

このような2つの収益悪化のリスクについてはどのような時期にアパート経営を始めても避けることができません。しかし、年齢の若い時期からアパート経営を始めていると、問題が発生したタイミングでまだ働いている方も多く、キャリアを積むことで開始当初よりも年収が上がっている方も多いでしょう。融資がまだ活用できる時期であれば、物件の買い替えなども検討することができます。

ローン完済後はローンの返済負担なしに賃料収入が入るため、急激に収支が改善します。若いうちにアパート経営を始めていれば、社会人生活の終盤や、老後に差し掛かる頃に完済を迎えます。本業の収入が減り始めるタイミングに、アパート経営による収入を見込むことができます。

2-5　老後までに完済する計画を立てられる

若いうちに投資を始めておくと、老後までに完済する計画で投資を実行しやすいのが特徴です。ローンの返済期間と月々の返済額は反比例の関係となります。歳を取るほど老後までの期間が短くなるため、老後までの完済を目標とすると自ずから返済期間が短期化します。

月々の返済額が高いとキャッシュフローが悪化するため、返済期間の短期化には限界があります。結果として、老後も返済を継続せざるを得ないスキームで投資を始める方も少なくありません。

一方、20代・30代であれば、長期のローンを組んでも老後までに完済できる余地が大きいです。たとえば30歳で投資を始めた場合、35年ローンまでなら65歳に返済できることになります。定年退職のタイミングでローンが完済するため、ローンの返済負担が無く、アパート経営の家賃収入を得ることができます。

3　20代・30代からアパート経営を始めるデメリットとリスク

若いうちからアパート経営を始める事のデメリットやリスクはつぎのとおりです。

• 収入が低いと融資限度額が伸びにくい
• 相対的に安価な物件を探す必要がある
• 年収水準が審査通過のハードルとなるケースも
• （本業がある場合）管理会社を利用する必要がある

デメリットやリスクについて、詳しく紹介します。

3-1　収入が低いと融資限度額が伸びにくい

一つ目は、借入限度額が伸びにくいことです。不動産ローンの借入限度額は、購入する物件の価格もしくは、借りる人の属性など諸情報を踏まえた水準によって決まります。年収の10～15倍あたりが借入限度額の目安となるため、年収に対してローンの借入希望額が高額なほど、審査通過のハードルは高くなるのです。

アパートを購入する際は、自己資金と借入額の合計が予算の上限となります。融資限度額が低いと、それだけ選べる投資物件の制約が大きくなり、借入ができない可能性も考えられます。また、若いうちは年収が低いだけでなく、自己資金を負担するための預金が充分に貯まっていない場合も多いでしょう。毎月同額を貯蓄に回しているとすれば、社会人年数が長い方が、より潤沢な貯蓄を形成する余地があるといえます。

融資限度額に課題がある場合に注意しておきたいのが、物件の購入を優先してしまい、過度にハイリスクな物件を購入していまうケースがあることです。表面利回りの高い安価な物件は、立地や築年数などで何らかのリスクを内包しており、リスク管理をうまくしなければ空室が発生して収益性が低下する可能性があります。

年収や貯蓄状況などの条件によって高額な物件を検討できないがために、投資できるアパートに制約が生まれるのは若いうちからアパート経営を始めることのデメリットといえます。

3-2　年収水準が審査通過のハードルとなるケースも

年収水準が低いと、そもそも審査通過自体が難しくなる可能性も相対的に高まります。アパートローンによっては、審査の条件として年収の下限を設定している場合があります。

たとえば西日本シティ銀行のアパートローン「NCB 不動産オーナーズローン」には、給与所得で400万円以上という最低条件が設定されています。（参考：西日本シティ銀行「NCB 不動産オーナーズローン」）年収400万円を超えていなければ、基本的にがこのローンを活用することができないということになります。

このように、年収が低いと審査通過の余地がある金融機関が減少します。もし、どの金融機関も融資に応じてくれない場合は、全て現金で購入できるほど自己資金が潤沢でない限りアパート経営を始められません。

年収の要件は年齢にかかわらず当てはまるため、たとえ40代でも年収が低ければ審査通過が難しくなります。しかし、平均的な年収は、ある程度年齢と比例するため、若い方の方が審査通過において年収水準の影響を受ける可能性は高くなるでしょう。

3-3　（本業がある場合）管理会社を利用する必要がある

20代・30代では、ほとんどの方が社会人として働いているでしょう。アパート経営は自主管理をするケースもありますが、本業がある場合は基本的に管理会社にアパートの管理を任せることになります。

50代や60代などある程度の年齢に差し掛かるなかで不動産を所有していると、オーナー業に専念してサラリーマンその他の仕事を引退するというのも一つの選択肢となります。しかし、本業のある20代・30代の方であればそのようなキャリアを歩む選択をする人は少ないでしょう。

手間をかけずに管理会社へ管理を一任できるという点は、アパート経営の大きなメリットの一つです。一方で管理費がかかることや、物件の状態を自分自身で確認する機会が減り、修繕のタイミングや賃貸付けの方針については管理会社の言う通りに進めてしまうことがあります。管理の質が低ければ投資成績や資産価値の維持に影響を与えるため、管理会社を慎重に選ぶ必要があります。

4　20代・30代から長期経営するためのプランニングのポイント

20代・30代からアパート経営を長期で行う場合、次の点に着目して計画を立てましょう。

• アパートの収支計画と返済計画
• 自分のキャリアプランとライフイベントを踏まえたマネープラン
• 投資後半の期間の投資戦略

以上のポイントをふまえて、自分に合った投資プランを立てて経営を進めていきましょう。

4-1　アパートの収支計画と返済計画

最初に、長期の収支計画と返済計画を立てましょう。これらの計画は、投資を実行するかどうかの重要な判断材料となります。

投資期間はできるだけ長期で計画を策定するのがとても重要です。目先の収支や返済に問題がなくても、投資期間の後半で収支が悪化して、返済が難しくなる可能性があるためです。

自分が必要とする現金収入が期待できて、なおかつ投資を終了するまでローン返済を継続できるような計画を策定していきましょう。シミュレーション上で問題がある場合には、投資する物件やタイミングの再考が必要です。

4-2　自分のキャリアプランとライフイベントを踏まえたマネープラン

収支と返済の計画を立てたら、自分のキャリアプランやライフイベントを含めたマネープランを立てて、投資の効果を検討してみましょう。キャリアプランやライフイベントは不確実性を伴うものですが、一定の想定をおきながら計画を立てて、自身の家計が問題なく回るか確認しましょう。

本業の収入が少ない時期やライフステージが大きく変わるタイミングで不動産の収入が家計を補い、不動産側の収支が厳しいときにはキャリアアップにより本業の収入が充分にある、というように本業とアパート経営の両面からバランスをとったプランを立てることが大切です。大規模修繕などアパート経営による出費が大きくなるタイミングが家計が厳しいタイミングと重なる恐れがあるようであれば、計画の変更や投資物件の再考をするのも一案です。

4-3　投資後半の期間の戦略

投資期間の後半の戦略についてもあらかじめ計画しておくのが得策です。新築の場合では、木造アパートで22年、RC造なら47年で減価償却が終わり、減価償却費が計上できなくなります。この頃には、賃料も新築当初と比べて低下している可能性が高く、所得税の税引き後で考えると赤字化する投資家も少なくありません。

一方で、ローンが完済すればその後はローン負担がなくなる分、収支が改善するため、老後の家賃収入を見込んで収支悪化に耐えるというのも一つの選択肢です。また、収支が悪化する前に売却してしまうという選択肢もあります。この頃には残債がかなり減っていて、売却により現金が獲得できる可能性も充分にあるでしょう。売却してしまえば、その後の赤字や修繕費を負担する必要はありません。

収支計画やマネープランとも照らし合わせながら、一定年数が経過した後にどちらの戦略を採るか、方針を定めておきましょう。

5　20代・30代向け、アパートローンの融資に強いアパート経営会社

20代・30代の若い世代にとって、アパート経営を始める際にアパートローンの融資審査が大きなハードルになることが少なくありません。年収や貯蓄状況によってはローンの審査を通過できずに、アパート経営を始めることを断念する方もいます。

そこでここでは、アパートローンの融資に強いアパート経営会社を2社紹介します。物件の購入から管理までワンストップで依頼できるため初心者の方でも検討しやすい不動産会社です。

5-1　株式会社シノケンプロデュース

シノケングループは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発している大手企業です。

シノケンプロデュースのセミナーは、「人生100年時代を支える資産づくり」をメインテーマに、不動産投資のリスクや回避方法、自己資金を抑える方法、満室経営のポイントなどがわかるアパート経営セミナーとなっています。

セミナーでは、「将来が不安だけど何から取り組んでいけばいいか分からない」という方や「不動産投資に興味はあるけど失敗するのが怖い」という方でも、実際の失敗事例や最新の業界情報に触れながら、資産形成や不動産投資をどのように始めればいいかのエッセンスを得ることができます。

老後までにいくら必要か、年金はいくらもらえるか、今後の日本はどう変わっていくのか、その状況に対して資産形成や資産運用にどう取り組んでいけばいいか、といったことなどについても改めて学ぶことの多いセミナーです。

参加特典として不動産投資のノウハウブックと漫画を無料でもらうことができます。また、東京以外にも名古屋・大阪・札幌など全国どこへでもセミナー講師が駆けつける無料の個別相談会も利用可能です。

シノケンプロデュース一棟アパート経営の特徴

シノケンプロデュースのアパート販売実績は5000棟以上、グループ会社のシノケンファシリティーズでは管理戸数47,000戸以上（2023年12月末時点）の実績があり、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)を実現しています。

シノケンプロデュースのアパートはグッドデザイン賞や住宅性能表示制度（劣化対策等級2相当）、金融機関（木造アパートで融資期間35年）など第三者機関からの評価を多数獲得しています。1990年の創立から30年以上経った2023年時点まで、震度7クラスの地震を経験しても倒壊半壊・液状化による被害が0棟という実績もあり、高い耐震性にも強みがあります。

また、アパート経営は区分マンション投資と比較して多額の資金が必要になりますが、シノケンプロデュースは資金調達にも強みがあり、シノケンのオーナーは約4割が自己資金500万円未満となっています（2018年調査時点）。自己資金をあまり用意できない・資金はできるだけ手元に残しておきたいという方でも始めやすくなっています。

5-2　株式会社アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、2006年の創立から1000棟以上の開発・引渡し実績があります。

アイケンジャパンのセミナーでは、アパート経営のメリットやデメリット、リスクを知りたい方や成功する土地や建物の選び方を知りたい方にとっても理解を深めることができるため、不動産投資初心者の方やマンション経営とアパート経営のどちらが良いか悩んでいる方、アパートの買い増しを検討中の方にメリットの大きい不動産投資セミナーとなっています。セミナーはリアル・オンラインどちらでも受講することが可能です。

アイケンジャパンでは、セミナー参加で同社のアパート経営ノウハウが詰まった詳細資料とアパート経営に関する書籍のPDFを無料プレゼントしてもらえますので、まずは情報収集からという方にもメリットがあります。

アイケンジャパンのアパート経営セミナーの内容例

1. 新築木造アパートのメリット・デメリット
2. 2割の「成功アパート」オーナーになる方法
3. 成功アパート（＝決め物物件）の必須条件
4. 実績やシミュレーション

アイケンジャパンの一棟アパート経営の特徴

アイケンジャパンのアパートは、対象エリアを主要駅10分圏内（首都圏は15分圏内）、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.3％（2023年年間実績）を実現しています。事業計画の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の高い収益率を達成できており、オーナーからの紹介・リピート率も高い会社です。

提案時の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の収益率を達成できており、オーナーの収益を実現しています。変形地や狭いスペースでの高度な建築ノウハウがあるため、アパートを建てにくかった場所にも対応でき、エリアのニーズや立地条件によって最適なタイプを提案してくれます。

さらに、オーナーに対する保証やサポートが手厚いのもアイケンジャパンの特徴です。家賃滞納保証や管理代行サポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。建物完成後は全部屋に入居者が決まるまで無期限で家賃保証が行われる「初回満室保証」があり、地盤の問題や構造上の欠陥についても、建物引渡日の翌日から20年以内に不同沈下が発生し、建物に被害が出た場合、建物と地盤の修復工事を行う「宅地地盤保証」という保証があります。

建物の劣化対策にも力を入れています。2017年3月以降に販売されているアイケンジャパンのアパートは、住宅の品質確保に関する法律に基づく住宅性能表示制度の劣化対策等級において最高等級3の評価を得ています。

また、アイケンジャパンの入居者のターゲットとして想定しているのは「社会人女性」のため、①オートロック・カラーモニターフォン、②共用廊下・共用階段が屋内となるように設計、③バルコニー前をライトで照らすなど、④高さのあるベランダにする、⑤防犯シャッター、⑥防犯カメラの設置など、ターゲットから求められる高い防犯性を備えている点も特徴的です。

6　まとめ

20代・30代の若いうちからアパート経営を始めると、投資開始当初は月々の家賃収入が家計の下支えとなります。自分のキャリアが進んで収入が上がれば、今度は不動産投資で難しい時期の選択肢が広がります。ローン完済まで経営を続ければ老後にはローンの返済負担が無く家賃収入を期待できるうえ、途中で売却して現金化することも検討しやすくなります。

ただし、若いうちからアパート経営を始めるということは、基本的に長期投資となります。目先の収益性だけで判断をせず長期の計画を立ててアパート経営を始めましょう。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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