マンション投資、ハイリスクな物件の特徴は？築年数やエリアから注意点を解説

マンション投資を検討している人の中には、失敗しないために注意すべきリスクは何なのか、特にリスクが高いと言える物件はどのようなものなのか、気になる人も多いのではないでしょうか。

この記事では、マンション投資においてケアすべきリスクとともに、ハイリスクな物件の特徴について解説します。

目次

1. マンション投資でケアすべきリスクとは
   1-1．空室リスク
   1-2．家賃が下落するリスク
   1-3．災害に関するリスク
   1-4．売却に関するリスク
2. リスクケアが難しい物件の特徴
   2-1．旧耐震基準などの築古物件
   2-2．郊外に立地する物件
3. まとめ

1．マンション投資でケアすべきリスクとは

マンション投資を進める上でケアすべきリスクは複数ありますが、代表的な4つのリスクについて解説します。

1-1．空室リスク

マンション投資で最も注意すべきリスクの1つは空室リスクです。投資目的が赤字計上による節税であっても、将来的な売却によるキャピタルゲインであっても、入居者が入っていないと不動産投資による損失は膨らんでいきます。

不動産投資では、入居者が入っているかどうかに関わらず、以下のような維持管理経費が発生します。

• 賃貸管理費
• 火災保険料（地震保険料）
• 固定資産税
• 都市計画税
• 管理費および修繕積立金

上記の維持管理経費を合計すると年間で数十万円以上の金額になることも多く、入居者が入っていない場合は、物件オーナーが自己負担により支払わなくてはなりません。

長期的な空室は不動産投資が失敗に至る最大の原因にもなり得るため、空室リスクには特に注意が必要です。

1-2．家賃が下落するリスク

マンション投資では投資しているマンションの築年数が経過するにつれて、設定できる家賃は下落していく傾向にあります。立地の良いマンションであり、周辺エリアで再開発があったなどの場合を除いて、家賃を上げることは非常に難しいことです。

不動産サイトのLIFULL HOME’Sが発表している「ワンルーム・1K・1DK/マンション・アパート・一戸建ての相場表」によると、渋谷や池袋など東京都心のエリアであっても、築5年目以降は特に家賃が下がっていきます。

家賃が下がっていく一方で修繕費などは上がっていくため、マンション投資を続けていると、いずれ収支が赤字になる「デッドクロス」に陥るケースもあります。

【関連記事】アパート経営におけるデッドクロスの仕組みは？回避する10個の対策も

1-3．災害に関するリスク

日本では地震が頻発しているほか、台風や大雨による水害などの災害リスクがあります。地震に関しては、大きな地震が起こる度に耐震基準や品質評価について国による見直しが行われています。

また、大雨や河川の氾濫などによる水害リスクをケアするためには、各自治体が公表しているハザードマップを参照するのも有効です。ハザードマップを見れば、過去に水害が発生したエリアや将来的に水害が発生すると予測されているエリアなどを確認できます。

1-4．売却に関するリスク

不動産投資において物件の売却を検討するのであれば、構造ごとの法定耐用年数と築年数との関係に要注意です。マンションであれば築47年に近づくほど、次の購入者の資金調達のハードルが上がり、少しずつ売却が難しくなっていくと言えます。

国税庁は建物の構造及び用途ごとに耐用年数の目安を示しており、これを法定耐用年数と呼びます。金融機関が投資用物件の購入に融資する際には、法定耐用年数から物件の築年数を差し引いた期間を最長の返済期間とすることがあるためです。

投資用マンションを売却するのであれば、築浅物件である方が次の買主の資金調達のハードルが下がり、融資年数などの条件も良くなるため、売却がしやすいというメリットがあります。

2．リスクケアが難しい物件の特徴

ここまで不動産投資で要注意のリスクについて解説しました。続いてハイリスクな物件とは具体的にどのような物件なのか、詳しく解説していきます。

2-1．旧耐震基準などの築古物件

マンションの中でもリスクが高くなる物件は築古物件です。建築確認の取得が1981年5月以前である旧耐震基準の物件は、特に災害リスクと売却に関するリスクが高くなります。

築古物件は空室リスク・災害に関するリスク・売却に関するリスクなど、様々なリスクが高くなるため要注意です。

入居者が賃貸マンションを探す場合には、できる限り築浅の物件に住みたいと考えます。理由は、築浅マンションの方がきれいで設備も整っている印象が強いからです。

その一方で、築古物件には水回りが3点ユニットになっている物件なども多く、この場合は東京都心の駅近など立地が良くない限りは入居者の獲得競争で不利になることもあります。

築古物件が入居者獲得競争の中で入居率を保つためには、リフォームやリノベーションによって見た目と設備を整えるほか、広告に際して住戸内の写真を多めに掲出するなど工夫が必要です。

また、既に解説した通り、築古マンションでは火災保険料に加えてマンションの管理費・修繕積立金など維持管理経費が高くなるため、黒字経営を保つのが難しくなります。

そのほか、築古マンションでは法定耐用年数も残り少なくなっていくため、物件を売却しようとしても買手が好条件でローンを利用できる確率は低くなります。なお、旧耐震基準の物件は地震による倒壊などのリスクがあるとして、銀行の審査もさらに厳しくなります。

旧耐震基準の物件では、キャッシュバイヤーの買手を探すために値下げせざるを得ず、物件を売却しても赤字になってしまうというケースもあります。

築20年以上のマンションに投資する・数十年単位の長期間にわたって物件を運用するなどの場合は、あらかじめ長期的な収支シミュレーションをするとともに、物件の売却に関する出口戦略を立てておくことが重要です。

2-2．郊外に立地する物件

首都圏もしくは地方都市の双方において、郊外のエリアには築古のマンションも多いものです。郊外の築古マンションは物件価格が安いために表面利回りが高くなります。しかし、郊外の築古マンションでは空室リスクに要注意です。

賃貸マンションを探す入居者は、閑静な住宅街のある郊外よりも利便性の高い都心の物件の方が賃貸ニーズを多く見込めます。また、人口が多いため都心エリアの方が賃貸住宅を探している人も多くなります。

一方、郊外のエリアでは都心と比較して不動産価格が下がるため、郊外のエリアでマンションを探している人には賃貸ではなく分譲マンションを探している人も多くなります。

地方都市の郊外エリアでは特に、人口が少なくなるうえに賃貸住宅のニーズも縮小しているため、入居者を探す難易度が特に高いものです。投資用マンションを選ぶときは、特にエリアと立地にこだわって物件を探すことが重要になります。

まとめ

マンション投資でケアすべきリスクは複数ありますが、その中でも特に注意を要するのは空室リスクです。マンション投資では、複数の住戸を運用していない限り、空室が発生するとすぐに赤字収支になります。

赤字期間が長期化すると、物件の売却も成功しづらくなるため、賃貸ニーズがあるエリアで物件を選ぶことは何よりも重要です。

都心に立地している築浅のマンションは賃貸ニーズも強くなります。しかし、都心の築浅マンションは価格も高くなり、高利回りが狙いにくくなるデメリットがあります。賃貸ニーズと価格とのバランスを取って物件を選ぶことが重要と言えるでしょう。

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