アメリカ不動産投資で大切な「学区」選び、評価が高いエリアは?

アメリカ不動産投資にあたっては、学区選びが重要といわれています。学区によって地域の治安や、住民の暮らし、収入に大きな違いがあり、賃貸不動産の運営に大きな影響があるためです。

学区により治安や生活レベルが異なるため、アメリカで属性の良い入居者は家を借りるにあたって学区を重視する傾向にあります。

そこで、この記事ではアメリカ不動産を検討している方に向けて、アメリカの中でも特に「学区のレベルが高いエリア」について比較検証してご紹介していきたいと思います。

  1. アメリカでレベルの高い学区は?
    1-1.アメリカで学区レベルが高い都市の利回りは?
    1-2.アメリカで学区レベルが高い都市の所得中央値は?
  2. アメリカで学区レベルが高い都市の詳細情報
    2-1.イリノイ州 グレンビュー(Glenbiew)
    2-2.イリノイ州 ヴァーノンヒルズ(Vernon Hills)
    2-3.ニューヨーク州 グレートネック(Great Neck)
    2-4.イリノイ州 ノースフィールド (Northfield)
    2-5.ニューヨーク州 ジェリコ(Jericho)
    2-6.イリノイ州 ハイランドパーク(Highland Park)
    2-7.オハイオ州 ソロン(Solon)
    2-8.ペンシルバニア州 トレディフリン-イーストタウン(Tredyffrin – Easttown)
    2-9.オハイオ州 インディアンヒル(Indian Hill)
    2-10.イリノイ州 ヒンスデール(Hinsdale)
  3. まとめ

1.アメリカでレベルの高い学区は?

アメリカの学区をランキング形式で紹介しているサイト「Niche」を参照し、評価の高い学区をまとめました。

都市
イリノイ グレンビュー
イリノイ ヴァーノンヒルズ
ニューヨーク グレートネック
イリノイ ノースフィールド
ニューヨーク ジェリコ
イリノイ ハイランドパーク
オハイオ ソロン
ペンシルバニア トレディフリン
オハイオ インディアンヒル
イリノイ ヒンスデール

*アメリカの学区情報サイトNiche作成 「2020 Best School Districts in America(2020年アメリカで最も良い学区)」を参考に編集部作成

10都市のうち5つの都市がイリノイ州となっています。次いでニューヨーク州が2都市、オハイオ州が2都市、ペンシルバニア州が1都市です。また、ランキングに入っているイリノイ州の5都市は、いずれも州都であるシカゴの周辺に位置しています。

1-1.アメリカで学区レベルが高い都市の利回りは?

続いて、ランキングに入っている各都市における表面利回りは、以下の表のようになっています。

順位 都市 表面利回り 不動産価格中央値
1位 ニューヨーク ジェリコ 6% $847000
2位 オハイオ ソロン 5% $274400
3位 イリノイ ヴァーノンヒルズ 5% $334200
4位 ニューヨーク グレートネック 5% $1110000
5位 イリノイ グレンビュー 4% $488300
6位 ペンシルバニア トレディフリン 4% $499200
7位 イリノイ ハイランドパーク 3% $574100
8位 イリノイ ノースフィールド 3% $596700
9位 イリノイ ヒンスデール 2% $875900
10位 オハイオ インディアンヒル 1% $947000

*アメリカの不動産情報サイト「Zillow」を参考に編集部作成

利回りに関しては、ニューヨーク州のジェリコが最も高い結果となりました。また、下位の3都市では表面利回りが3%を下回っています。

そのほか、10都市中6都市で不動産価格の中央値が$500,000を超えています。アメリカの不動産情報サイトZillowの統計では、アメリカ全体の住宅価格中央値は$244,054(2020年1月時点)です。学区のレベルが高い都市は、他の都市と比較して不動産価格が高くなる傾向があると言えるでしょう。

1-2.アメリカで学区レベルが高い都市の所得中央値は?

次に、学区と居住者の所得の関係性について見て行きましょう。下記の表は各エリアの所得中央値です。

順位 都市 所得中央値
1位 オハイオ インディアンヒル $215,679
2位 イリノイ ヒンスデール $171,453
3位 ニューヨーク ジェリコ $156,029
4位 イリノイ ハイランドパーク $137,450
5位 ペンシルバニア トレディフリン $122,427
6位 イリノイ ノースフィールド $105,929
7位 イリノイ グレンビュー $103,773
8位 オハイオ ソロン $99,050
9位 イリノイ ヴァーノンヒルズ $97,880
10位 ニューヨーク グレートネック $91,484

*アメリカの学区情報サイトNiche作成 「2020 Best School Districts in America(2020年アメリカで最も良い学区)」を参考に編集部作成

評価の高い学区10エリアは全て所得中央値が$90,000を超えており、アメリカの平均所得学区のレベルが高いエリアでは所得の中央値も高くなることがわかります。

なお、オハイオ州インディアンヒルは、唯一所得が$200,000を超えていて10都市の中でトップですが、利回りは1.48%と10都市の中で最下位となっています。良い立地にある物件の利回りが低くなる点は日本の不動産と似た傾向があると言えるでしょう。

2.アメリカで学区レベルが高い都市の詳細情報

次に、学区レベルが高い各都市の詳細をご紹介していきます。(*各都市の人口推移については「US Census American Fact Finder」を参照、各都市のデータについて、注釈がない限りは「Niche」を参照して作成、いずれも2020年2月時点での調査結果)

2-1.イリノイ州 グレンビュー(Glenview)

イリノイ州 グレンビュー Glenbrook High School Districts 225
イリノイ州北東部:シカゴの北西に位置する

グレンビュー(Glenview)概要

Median Home Value:$488,300
Median Rent:$1,732
想定表面利回り:4.25%
Median Household Income:$103,773(=1,141万5,030円:$1=110円換算)
犯罪発生率評価:B(サイトに寄せられた口コミによる)

グレンビュー(Glenview)人口推移

人口数
2011年 44958人
2012年 45150人
2013年 45577人
2014年 46901人
2015年 47565人
2016年 47725人
2017年 47598人
2018年 47258人

2-2.イリノイ州 ヴァーノンヒルズ(Vernon Hills)

イリノイ州 ヴァーノンヒルズ Community High School District 128
イリノイ州北東部 第1位に入っているグレンビューのさらに北に位置している

ヴァーノンヒルズ(Vernon Hills)概要

Median Home Value:$334,200
Median Rent:$1,403
想定表面利回り:5.03%
Median Household Income:$97,880(=1,076万6,800円:$1=110円換算)
犯罪発生率評価:B

ヴァーノンヒルズ(Vernon Hills)人口推移

人口数
2011年 25575人
2012年 25538人
2013年 25610人
2014年 25872人
2015年 26272人
2016年 26318人
2017年 26225人
2018年 26641人

2-3.ニューヨーク州 グレートネック(Great Neck)

ニューヨーク州 グレートネック Great Neck Public Schools
ロングアイランド・クイーンズエリアの北東

グレートネック(Great Neck)概要

Median Sale Price:$1,110,000
Rent List Price:$4,300
想定表面利回り:4.64%
Median Household Income:$91,484(=1,006万3,240円:$1=110円換算)
犯罪発生率評価:不明

(*Median Sale Price・Rent List Priceについては「Zillow」を参照、Median Household Incomeについては「US Census American Fact Finder」を参照)

グレートネック(Great Neck)人口推移

人口数
2011年 10127人
2012年 10151人
2013年 10174人
2014年 10198人
2015年 10196人
2016年 10200人
2017年 10215人
2018年 10215人

2-4.イリノイ州 ノースフィールド (Northfield)

イリノイ州 ノースフィールド New Trier Township High School District No.203
グレンビューに隣接している(北東側)エリア

ノースフィールド(Northfiel)概要

Median Home Value:$596,700
Median Rent:$1,477
想定表面利回り:2.97%
Median Household Income:$105,929(=1,165万2,190円:$1=110円換算)
犯罪発生率評価:A

ノースフィールド(Northfiel)人口推移

人口数
2011年 5480人
2012年 5509人
2013年 5523人
2014年 5526人
2015年 5521人
2016年 5504人
2017年 5468人
2018年 5422人

2-5.ニューヨーク州 ジェリコ(Jericho)

ニューヨーク州 ジェリコ(Jericho Union Free School District)
ロングアイランドの中にあり、クイーンズエリアの東側

ジェリコ(Jericho)概要

Median Sale Price:$847,000
Zillow Rent Index:$3,900
想定表面利回り:5.52%
Median Household Income:$156,029(=1,716万3,190円:$1=110円換算)
犯罪発生率評価:不明

(*Median Sale Price・Rent List Priceについては「Zillow」を参照、Median Household Incomeについては「US Census American Fact Finder」を参照)

ジェリコ(Jericho)人口推移

人口数
2011年 13217人
2012年 13090人
2013年 13386人
2014年 13445人
2015年 13746人
2016年 13730人
2017年 14014人
2018年

2-6.イリノイ州 ハイランドパーク(Highland Park)

イリノイ州 ハイランドパーク(Township High School District No.113)
ノースフィールドの北側に位置するエリア

ハイランドパーク(Highland Park)概要

Median Home Value:$574,100
Median Rent:$1,659
想定表面利回り:3.46%
Median Household Income:$137,450(=1,511万9,500円:$1=110円換算)
犯罪発生率評価:B

ハイランドパーク(Highland Park)人口推移

人口数
2011年 29805人
2012年 29857人
2013年 29902人
2014年 29880人
2015年 29762人
2016年 29699人
2017年 29736人
2018年 29622人

2-7.オハイオ州 ソロン(Solon)

オハイオ州 ソロン Solon City School District
クリーブランドの南東に位置するエリア

ソロン(Solon)概要

Median Home Value:$274,400
Median Rent:$1,195
想定表面利回り:5.22%
Median Household Income:$99,050(=1,089万5,500円:$1=110円換算)
犯罪発生率評価:B-

ソロン(Solon)人口推移

人口数
2011年 23226人
2012年 23164人
2013年 23155人
2014年 23131人
2015年 23091人
2016年 23083人
2017年 22977人
2018年 22911人

2-8.ペンシルバニア州 トレディフリン-イーストタウン(Tredyffrin – Easttown)

ペンシルバニア州 トレディフリン-イーストタウン Tredyffrin – Easttown School District
フィラデルフィアの北西に位置するエリア

トレディフリン-イーストタウン(Tredyffrin – Easttown)概要

Median Home Value:$499,200
Median Rent:$1,483
想定表面利回り:3.56%
Median Household Income:$122,427(=1,346万6,970円:$1=110円換算)
犯罪発生率評価:B-

トレディフリン-イーストタウン(Tredyffrin township)人口推移

人口数
2011年 29503人
2012年 29444人
2013年 29426人
2014年 29455人
2015年 29504人
2016年 29491人
2017年 29522人
2018年

2-9.オハイオ州 インディアンヒル(Indian Hill)

オハイオ州 インディアンヒル Indian Hill Exempted Village School District
シンシナティの北東に位置するエリア

インディアンヒル(Indian Hill)概要

Median Home Value:$947,000
Median Rent:$1,174
想定表面利回り:1.48%
Median Household Income:$215,679(=2,372万4,690円:$1=110円換算)
犯罪発生率評価:B+

インディアンヒル(Indian Hill)人口推移

*人口データなし

2-10.イリノイ州 ヒンスデール(Hinsdale)

イリノイ州 ヒンスデール Hinsdale Township High School District No.86
シカゴの南西に位置するエリア

ヒンスデール(Hinsdale)概要

Median Home Value:$875,900
Median Rent:$1,773
想定表面利回り:2.42%
Median Household Income:$171,453(=1,885万9,830円:$1=110円換算)
犯罪発生率評価:B-

ヒンスデール(Hinsdale)概要人口推移

人口数
2011年 17009人
2012年 17153人
2013年 17298人
2014年 17486人
2015年 17676人
2016年 17715人
2017年 17705人
2018年 17652人

まとめ

アメリカの各学区のランキングと特徴についてご紹介しました。

利回りと不動産価格の中央値や利回りのバランスをみると、学区のレベルトップ10に入っている都市の中では、オハイオ州のソロン及びイリノイ州のヴァーノンヒルズが比較的バランスのとれた都市であることが分かります。

両都市とも、表面利回りが5%を超えているうえ、10都市の中では、住宅価格も$300,000前後と比較的獲得しやすい価格帯であると言えるでしょう。

その他、ニューヨーク州のジェリコも、10都市の中では所得水準や利回り水準が高く検討しやすい都市であると言えます。

このように、アメリカ不動産投資では学区情報から様々な情報を得ることが出来ます。アメリカ不動産投資を検討するのであれば、学区ごとの特徴から、各都市の状況について把握しておくことも大切です。

ぜひ、この記事を参考に各都市への投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チームは、不動産投資や金融知識が豊富なメンバーが不動産投資の基礎知識からローン融資のポイント、他の投資手法との客観的な比較などを初心者向けにわかりやすく解説しています。/未来がもっと楽しみになる金融メディア「HEDGE GUIDE」