カンボジア不動産投資の特徴は?メリット・デメリットや注意点も解説

ここ数年、海外不動産投資を実際に始めている方も増えてきました。マレーシアやタイなどの状況変化によって、海外で次の不動産投資先を探している人も多いのではないでしょうか。

東南アジア諸国の中でも、カンボジアは経済成長率の高さや為替リスクの低さなどから投資先として注目されています。この記事ではカンボジアの不動産投資について、メリット・デメリットや注意点などを解説します。

目次

  1. カンボジアで不動産投資をするメリット
    1-1.カンボジアの2020年の経済成長率予測値は7%前後
    1-2.カンボジアはUSドルが使えて為替リスクが低い
    1-3.金融機関への預金金利が高い
    1-4.非居住者の銀行口座開設が比較的容易
    1-5.カンボジアからの海外送金が比較的容易
    1-6.カンボジアは日本から距離が近く現地に行きやすい
  2. カンボジアで不動産投資をするデメリットや注意点
    2-1.カンボジア不動産投資ができる不動産会社の比較が難しい
    2-2.日本人投資家の投資対象となる物件は東南アジアの中で比較的高額
    2-3.プレビルド物件の未竣工リスクに注意
    2-4.家賃設定や入居者ターゲットの妥当性に注意
  3. まとめ

1.カンボジアで不動産投資をするメリット

カンボジアで不動産投資をするメリットとして、経済成長率の高さと為替リスクを抑えられる点が挙げられます。そのほか、カンボジアの外国資本に対する規制は、他国と比較して緩やかな特徴があります。

1-1.カンボジアの2020年の経済成長率予測値は7%前後

カンボジア中央銀行(NBC)は「マクロ経済および金融部門に関するレポート(クメール語)」を発表し、2020年の経済成長率の推計は、今年の経済成長率を7.1%と予測しました(ただし、世界銀行は6.8%と予測)。

国際通貨基金(IMF)は、2020年の日本経済の実質国内総生産(GDP)成長率を0.7%と予測しています。カンボジアの経済成長率は、日本と比較してかなりの高水準となっていることが分かります。

1-2.カンボジアは米ドルが使えるため、為替リスクを抑えられる

カンボジアでは都市部で米ドルが流通していて、街中でも米ドルを使えます。このため、カンボジアの通貨「リエル」ではなく、米ドルで家賃収入を得ることが可能です。

カンボジアでは1990年代初頭まで約20年に渡る内戦が続いていた影響から、自国通貨のリエルが国内であまり信用を得ていません。そのため、当時も国外から流入していた米ドルが現在でも一般的です。

カンボジアは経済が好調なことも投資対象として優秀な理由の一つですが、経済を見ると、例えばベトナムも比較的経済が上向きです。しかし、ベトナムでは通貨はベトナムドンしか流通していません。ベトナムドンと米ドルとを比較すれば、米ドルで家賃を得られるカンボジアの方が為替リスクを抑えやすいと言えます。

1-3.金融機関への預金金利が高い

カンボジアでは、USドル建ての定期預金金利が12ヶ月で4%〜5%となっています。2020年2月時点で、カンボジア国内最大手のアクレダ銀行では12ヶ月定期預金の金利が4.5%です。(*アクレダ銀行ホームページ「ACLEDA Bank Plc.」を参照)

日本ではマイナス金利政策が続いており、金利はかなり低い状況が長期化しています。日本の大手三行(みずほ銀行・三菱UFJ銀行・三井住友銀行)における1年定期預金の利率はいずれも0.01%です(2020年2月現在)。日本の銀行と比較すると、金利の高さは大きな魅力です。

1-4.非居住者の銀行口座開設が比較的容易

カンボジア国内で大手のプノンペン商業銀行には、日本語デスクを有する支店があります。海外で非居住者が口座開設するのは難易度が高いです。

何よりも言語の問題が大きく、日本語デスクを頼るかデベロッパーのサポートがないと難しいでしょう。言語の問題をクリアできれば、比較的容易に銀行口座の開設をすることができます。

1-5.カンボジアからの海外送金が比較的容易

カンボジアでは通貨の持ち出しに関する規制が緩やかです。90年代まで内戦が続いていた経緯から、経済成長に関しては外資に頼らざるを得ない状況が続いてきました。このため、他国と比較すると、外資に関する規制がまだ緩やかな状況が続いています。

各国で海外送金に関する規制が厳格化し始めている東南アジアにあって、カンボジアには大きなメリットがあるといえるでしょう。

1-6.カンボジアは日本から距離が近く現地に行きやすい

カンボジアに限った話ではありませんが、海外不動産投資を進めるにあたり、事前に現地を見ずに投資するのは危険です。少なくとも一度は現地を見に行く・売主の担当者に会うほうがベターです。欧米は移動に10時間以上かかることもありますが、カンボジアは日本から6時間前後で行けます。

また、長期的に家賃収入を得ることが目的であれば、物件購入後も機会を見て現地の管理会社にアポイントを取ると良いでしょう。

このように、定期的に日本と現地を往復することを考えれば、距離が近いことは大きなメリットになります。

2.カンボジアで不動産投資をするデメリットや注意点

ここまで、経済成長率の高さや為替リスクの少なさを中心とした金銭的なメリットなどをご紹介しました。続いて、カンボジアで不動産投資をするデメリットや注意すべきポイントについて解説します。

2-1.カンボジア不動産投資ができる不動産会社の比較が難しい

タイやマレーシアなどと比較すると、カンボジアの不動産を取り扱いしている日本の業者はあまり多くありません。選択肢が少ないため、業者そのものの比較は難しくなります。業者を見極めるためには、担当者とのコミュニケーションをしっかり取るようにしましょう。

2-2.日本人投資家の投資対象となる物件は東南アジアの中で比較的高額

カンボジアの不動産投資では、外国人による土地の所有が規制されているため、所有できるのはアパートやコンドミニアムといった集合住宅の2階以上です。そのため、カンボジアの中でも富裕層向けの物件が投資対象となります。

首都プノンペンの不動産価格は1,500万円〜2,000万円台が多く、東南アジアの中でも比較的高額な価格帯になっています。例えば、フィリピンでは1,000万円前後で投資できる物件も多く、より安く物件を購入することが可能です。

購入できる物件が限られているため、物件価格が高額になる点はカンボジア不動産投資のデメリットの一つです。

2-3.プレビルド物件の未竣工リスクに注意

未竣工リスクとは、売主や施工会社の倒産により建設予定の物件がプロジェクトの途中で頓挫し、すでに支払った代金が返金されないリスクのことです。

日本人投資家が投資できる物件は完成前のプレビルド物件が多くなります。プレビルド物件には未竣工リスクがあるため、物件購入前に、売主の財務状況・過去の竣工実績・物件の売れ行きと販売開始時期などをしっかり確認することが必要です。

なお、財務状況が良くて過去の竣工実績があっても、現在販売している物件の売れ行きが良くないと、そのプロジェクトは途中で頓挫してしまう可能性もあります。東南アジアのプレビルド物件では、竣工前に売買契約を締結して回収した資金を、そのまま建設資金に回している例があります。

売れ行きが良くないと、建設資金の回収が追いつかず、建設途中で工事が中止されてしまいます。一度工事中断した物件が再び売れるようになるということは考えにくく、未竣工のままで終わってしまう可能性も高いので注意が必要です。

2-4.家賃設定や入居者ターゲットの妥当性に注意

カンボジアの投資用不動産には長期の家賃保証がついている物件があります。一方、東南アジアで不動産投資に失敗した・詐欺にあったなどの例というのは、主に以下のようなものです。

  • 家賃保証がついている物件だったのに、購入後に家賃が入ってこない
  • 家賃の送金が止まった後、売主と連絡が取れなくなった

日本から買える物件の大半は、カンボジアの中では高級なコンドミニアムです。物件価格の高さから、利回りを稼ぐためには相応の家賃を設定する必要があります。

そのような家賃は現地の富裕層や外国人駐在員でなければ支払えないケースが多いです。このため、富裕層や外国人駐在員の入居が現実的に可能なのか、見極める必要があります。

物件付近にはどのような企業がオフィスを構えているのか、オフィスまでのアクセスは良好か、現地の管理会社は賃貸付の戦略をどのように考えているのかなど、物件の賃貸需要と家賃設定のバランスを確認しておくことが大切です。

まとめ

デメリットや注意点としてあげたポイントの中で、未竣工リスクと家賃保証に関するポイントはカンボジア特有というわけではありません。国が違っていても、プレビルドで家賃保証がついている物件であれば、共通の注意点となります。

ドル建て家賃を得られることや口座開設と海外送金が容易であることを考慮すると、カンボジア不動産投資のメリットは大きいとも考えられます。

カンボジアの不動産投資を始める際は、メリットとデメリットの双方を確認し、慎重に検討しましょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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