不動産投資・売却で注目したい「隣地使用権」の法改正のポイントは？変更点や注意点を解説

2023年4月1日より施行された民法から「隣地使用権」に伴う改正が行われました。不動産投資や不動産売却などにも影響があるため、不動産取引の予定がある方は注目しておきたいポイントです。

本記事では、不動産投資・売却で「隣地使用権」の法改正がどのように影響してくるのか、ポイントごとにをお伝えしていきます。

目次

1. 従来の「隣地使用権」と法改正の背景
2. 隣地使用権の改正・変更ポイント
   2-1．隣地使用権の内容に関する規定の整備
   2-2．隣地使用が認められる目的を拡充・明確化
   2-3．隣地所有者及び隣地使用者への通知
3. ライフラインの設備の設置・使用権について
   3-1．ライフラインの設備の設置・使用権に関する規律の整備
   3-2．事前通知の規律の整備
   3-3．償金・費用負担の規律の整備
4. まとめ

1．従来の「隣地使用権」と法改正の背景

隣地使用権とは、一定の条件や目的下で隣の土地を使用することができる権利です。法改正以前では、「土地の所有者は境界又はその付近において障壁又は建物を増築し又は修繕するための必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる(民法第209条)」とされていました。

しかし、改正前の隣地使用権では「隣地の使用を請求できる」に関する詳細が具体的でない点や、隣地所有者が所在不明といったケースでは対応ができないといった問題を抱えています。

さらに障壁・増築・修繕以外の目的で隣地を使用することができるかどうかが曖昧で、処分や活用することができない土地が多い難点がありました。

2023年4月1日で施行された隣地使用権の法改正では、改正前の問題点を解決すべく隣地使用権やライフラインの設置・使用権、越境した木の枝に関する権利などの変更・明確化が行われています。

2．隣地使用権の改正・変更ポイント

2-1．隣地使用権の内容に関する規定の整備

隣地使用権の内容に関する規定の整備では、以下の改正が行われました。

「土地の所有者は、所定の目的のために必要な範囲内で、隣地を使用する旨の明確化(新民法290の1)」

改正内容の詳細に関しては「請求することができる」から、「目的のため必要な範囲内で、隣地を使用することができる」と条文が変更されています。

例えば、隣地が所有者が不明な空き地の場合で、隣地の使用で妨げる隣人が居ないケースでは、土地の所有者は適法の範囲内で隣地を使用できると考えられています。ただし、隣地使用に関しては隣地所有者や、賃貸などで住居として使用している隣地使用者への配慮が必要として定められています。

加えて、隣地の使用の際には、日時・場所・方法は最も隣地所有者と隣地利用者に損害の少ない手段を選ぶ必要があります(新民法209の2)。ただし、通知を行わずに勝手に隣地の使用を行う自力執行は禁止されているため、使用を拒まれた場合には妨害禁止の判決を求めることになるため注意が必要でしょう。

2-2．隣地使用が認められる目的を拡充・明確化

隣地使用権の法改正では隣地使用が認められる目的として、主に以下3つの明確化や拡充が行われました。

• 障壁、建物、その工作物の造築・撤去・修繕
• 境界線の調査・境界に関する測量
• 越境した枝の切り取り

一例として改正前では隣地の植木などが成長し木の枝が越境してきた場合には、越境した植木の所有者に切除させる必要がありました。そのため、隣地が空き家など土地の所有者が不明なケースや、催促をお願いしても隣人が非協力的なケースでは、所有者に切除させる方法が非常に困難という問題を抱えています。

しかし、2023年4月1日の隣地使用権の改正により、隣地が土地の所有者が不明な場合や隣人に切除の催促を促しても協力して貰えない場合には、越境された土地の所有者は自ら木の枝を切除することが可能になりました。

さらに以前までは隣地の所有者が複数人の共有物である場合には全員の同意がなければ越境した枝の切除を行うことができませんでしたが、改正後には1人の共有者から同意を得ることができれば枝を切り取ることが可能になります。ただし、未然にトラブルを防ぐためにも、枝の切除は一度所有者に催促を行うのが原則となるため注意が必要です。

2-3．隣地所有者及び隣地使用者への通知

隣地の使用権にあたり定められた原則として、目的・日時・場所・方法の隣地所有者と隣地使用者に通知が必要となります。緊急性がない場合に関しては、隣地使用の準備に必要な合理的な期間としておよそ2週間程度が目安です。

ただし、例外として建物が倒壊する恐れがあるなどの緊急性がある場合には、隣地使用後に遅延なく通知することが認められています。また不動産登記簿・住民票など公的記録の調査後を済ませた上で隣地所有者が不明である場合には、隣地を所有している所有者が判明後に遅延なく通知することで隣地使用権を利用することが可能です。

3．ライフラインの設備の設置・使用権について

ライフライン設備の設置に関する隣地使用権において、改正までは以下の3点における問題を抱えていました。

• 設備の設置・使用に応じて貰えない場合や、所有者が所在不明の場合には明文の規定がないため対応が困難
• 権利を行使する際の事前の通知の要否などのルールが不明確
• 土地・設備の使用に伴う償金の支払い義務の有無などのルールが不明確

場合によっては不当な承諾料を求められるといった悪質なケースも存在しておりトラブルの元とされていましたが、隣地使用権の改正に伴い問題の解決が目論まれています。そんなライフライン設備の設置・使用権に関する詳細についても解説していきます。

※出典：法務省「民法の改正(所有者不明土地等関係)の主な改正項目について」

3-1．ライフラインの設備の設置・使用権に関する規律の整備

ライフラインの設備の設置・使用権に関する規律の整備について「新民法213」では、以下のように明確化が行われました。

• 他の土地に設備を設置しなければ電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付を受けることができない土地の所有者は、必要な範囲内で他の土地に設備を設置する権利を有することを明文化(新民法213の2Ⅰ)
• 他人が所有する設備を使用しなければ電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付を引き込むことができない土地の所有者は、必要な範囲内で、他人の所有する設備を使用する権利を有することを明文化(新民法213の2Ⅰ)
• 設備の設置・使用の場所・方法は、他の土地及び他人の設備のために損害が最も少ないものに限定(新民法213の2Ⅱ )
• 土地の分割・一部譲渡によって継続的給付を受けることができなくなった場合は、分割者又は譲渡者の所有地のみに設備設置可(新民法213の3)

これにより、ガスや水道水だけではなく「その他これらに類する継続的給付」として、インターネットや電話といった電気通信関連のライフラインも設備の設置・使用権に含まれるようになります。

また必要な範囲内であれば、隣接していない土地に関しても設備を設置することが可能です。

ライフライン設備の設置や使用の場所・方法については、損害が最も少ないものに限定されています。例えば、公道に至るまでの通行権を得ている対象部分がある場合は、通行権を得ている部分でライフライン設備の設置を行う必要があります。

隣地使用権の改正により、以前までは囲繞地(公道に通じていない袋地を囲んでいる土地)の存在により、ライフラインを引くことが困難だった土地も今後活用できることも見込まれるでしょう。

以前までは解決することができなかった土地のトラブルを解決できる可能性が高くなるため、不動産投資や売却においても押さえておきたい改正のポイントです。

法改正後に以前までは解決することができなかった問題により安価に販売されている土地を購入後、自身の手で解決することで土地価格の向上を見込めるといった不動産投資の事例も、今後増えていことが期待されます。

3-2．事前通知の規律の整備

ライフライン設備の設置・使用権に伴い、あらかじめ目的・場所・方法の通知を、他の土地の所有者に通知する必要があります。改正による事前告知の規律の整備は主に、以下の3点です。

• 通知された相手が設備設置使用権の行使に対する準備に足りる合理的な期間(2週間〜1ヶ月)を置く必要
• 設備設置使用権を行使する土地に、所有者とは別に賃借人などの使用者がいる場合、所有者と使用者の両方に通知の必要
• 通知する相手が所在不明・不特定の場合にも、例外なく通知が必要(簡易裁判所の公示による意思表示を利用する)

ただし以上を踏まえた上（設備の設置・使用権がある場合）でも、自身の判断で隣地使用権を行使するなどの自力執行は禁止されています。ライフライン設備の設置について隣地所有者や隣地使用者に通知を行い、これを拒まれたケースでは、妨害禁止の裁判を求める必要があるため注意が必要です。

3-3．償金・費用負担の規律の整備

ライフライン設備の設置に伴い、他の土地への設備設置権において以下の損害が生じた場合には償金を支払う必要があります。

• 設備設置工事のために一時的に他の土地を使用する際に、当該土地の所有者・使用者に生じた損害(新民法213の2IV、209IV)
• 設備の設置により土地が継続的に使用することができなくなることによって他の土地に生じた損害(新民法213の2V)

「設備設置工事のために一時的に他の土地を使用する際に、当該土地の所有者・使用者に生じた損害」の償金は一括払い、「設備の設置により土地が継続的に使用することができなくなることによって他の土地に生じた損害」の償金は1年ごとの定期払が可能です。

また他人が所有する設備の使用権を行使した後に損害が発生した場合には、以下の規定の通り償金を支払う必要があります。

• 土地の所有者は、その設備の使用開始の際に損害が生じた場合に、償金を支払う必要
• 土地の所有者は、その利益を受ける割合に応じて、設備の修繕・維持等の費用を負担

また「土地の所有者は、その設備の使用開始の際に損害が生じた場合に、償金を支払う必要」では、償金は一括払い(新民法213の2VI)となります。

例えば、電気のライフライン設備設置のため、他人が所有する電気設備の使用権を行使した後に停電といった損害に対し賠償が生じた場合には、原則として償金は一括払いとなるため注意が必要です。

隣地使用権を行使して設備工事を伴う場合には、細心の注意が必要となるでしょう。不動産投資において土地の付加価値を向上させるための施策として、隣地使用権を行使して電気やインターネットといったライフラインの接続を検討する際には特に注意したいポイントです。

まとめ

2023年の隣地使用権に関する法改正において以前までは難題を抱えていた、木の枝の切除やライフライン設備の設置・使用権に伴う規律の整備により、問題を解決しやすくなったことで不動産投資に活用できる物件の数が増加することが見込まれています。

ただし、今後の不動産投資において投資している物件・土地の近隣で囲繞地通行権を得ている土地の所有者が存在する場合、ライフライン設備の設置に伴う許可を拒否した場合には控訴に発展する恐れがあるため十分注意が必要です。

隣地使用権の改正に伴い変更されたポイントや注意点を踏まえた上で、今後の不動産投資や売却といった判断材料の1つとして適切な投資判断を選択していきましょう。

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HIROTSUGU

過去に屋根工事・防水塗装・リフォーム業へ携わった現場経験を元に、20代で中古戸建物件を購入し初期費用を安価に済ませるDIYで不動産賃貸業を開始。不動産投資の他に暗号資産や投資信託、FXなど多彩な資産運用経験を元にフリーライターとして執筆活動を行なっています。

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