アパート経営で成功したい会社員が知っておくべき7つのポイント

アパート経営はマンション経営に比べると、利回りが高く家賃収入も多い、土地が手に入るといったメリットがある一方で、失敗してしまった時の損失も大きいものとなります。

アパート経営を始めてから「もっと早くからきちんと調べておけば良かった」とならないよう、この記事では、事前に知っておきたい7つのポイントについてまとめていきたいと思います。

  1. 税金や会計の知識を身につける
  2. 数百万円分の諸費用を用意する
  3. 入居率の高い物件を購入する
  4. リスクへの対処を講じておく
  5. 融資条件にこだわる
  6. 必ず返済できる体制を作っておく
  7. 会社はすぐに辞めない

税金や会計の知識を身につける

最初に知っておきたいのは、税金や会計に関する正しい知識です。アパート経営を行う上では、税金は決して無視ができない金額になりますし、不動産所得の扱いや何が経費なるかなど知らないと損をしてしまうこともありますので、以下のような点については事前に学習をしておいたほうが良いでしょう。

  • 購入・売却に関わる主な税金(不動産取得税、固定資産税、譲渡税)
  • 消費税は、土地購入の際には非課税
  • 不動産所得は、給与所得と通算できる
  • 不動産資産の減価償却方法
  • 確定申告の際に経費にできる費用
  • 相続に伴う不動産資産の評価方法 など

数百万円分の諸費用を用意する

アパート経営を始めるにあたって、不動産(土地・建物)の購入費用とは別に頭に入れておきたい費用が「諸費用」と呼ばれるものです。諸費用には、土地・建物の登記にかかる費用や売買契約書に必要な印紙税、融資の際の手数料や各種保険料、購入後の不動産取得税などがあります。

  • 登記費用
  • 印紙税
  • 融資手数料
  • 団体信用生命保険料
  • 火災保険料
  • 不動産取得税

諸費用は、通常のローンの対象とはならず、「オーバーローン」という金利の高い融資枠として扱われてしまうため、できる限り自己資金から捻出したほうが良いでしょう。また、アパートのように購入金額が大きくなる場合は諸費用だけで数百万円となることも多いので、あらかじめ資金を準備しておくことが大切です。

入居率の高い物件を購入する

アパート経営の成否を最も左右するのが入居率です。アパート経営で成功するには、10年・20年にわたって高い入居率を実現する必要があります。入居率の高い物件には、以下のような特徴ありますので、購入する際にチェックをしておきたいポイントです。

  • アクセスが良い立地(都心から電車で数十分以内、駅徒歩10分以内)
  • 建物の外観が優れている(デザイナーズアパートなど)
  • 建物の性能が良い(防犯性、遮音性、耐震性など)
  • 設備が充実している(独立洗面台、ウォシュレットなど)
  • 築年数が経っても劣化が少ない

リスクへの対処を講じておく

アパート経営にあたっては、空室リスク以外にも以下のような様々なリスクが存在します。これらのリスクを事前に頭に入れておき、あらかじめ対処策を講じておくことで、購入後の予期せぬリスクを減らすことができます。

  • 家賃滞納リスク
  • 家賃下落リスク
  • 不動産価格の下落リスク
  • 金利上昇リスク
  • 地震リスク

たとえば、家賃滞納リスクについては入居審査を厳しくすることや滞納保証をつける、家賃下落や不動産価格のリスクについては需要が落ちない立地や劣化しにくい建物を選ぶ、金利上昇リスクについては最初の金利を安くすることや借り換えなどの選択肢を準備しておく、地震リスクについては地盤がしっかりしている土地と耐震性が高い建物を選ぶ、といったように一つ一つは対処することが可能ですので、物件の選定や融資の際に念頭に置いて進めていきましょう。

融資条件にこだわる

アパート経営で収益を高めるには、融資金利をいかに低く抑えるかという点が重要です。たとえば、利回り9%の物件で融資金利4.5%のケースよりも、利回り6%の物件で融資金利1%のケースのほうが利回りと金利の差が大きくなるため、実質的な収益や手元に残るお金も多くなります。

一般的に新築のほうが融資評価は高くなりますので、物件の利回りだけを見て中古物件を選ぶのではなく、物件の利回りと融資金利の差を見てから判断をすると良いでしょう。たとえば、新築アパートを販売しているシノケンプロデュースでは、「金利1%台・フルローン」という融資実績が多数あります。融資条件が非常に良いのは、融資紹介実績が豊富なことに加えて、物件の品質が高いことによるものです。

シノケンプロデュースの物件は、「入居率の高い物件を購入する」の項目でも取り上げた入居率が高い物件の特徴を満たしており、首都圏のターミナル駅から電車で30分圏内・駅徒歩10分圏内の好立地に、土地の形状に合わせて一棟ずつ設計されたデザイナーズアパート、防犯性・遮音性・耐火性・耐震性などの性能を備え、入居者アンケートで人気の高かった設備を標準設置する、など入居率を高める徹底的な取り組みを行っていることで、高い入居率実績を実現しています。

入居率が高い物件は、融資金利が優遇されるだけでなく、毎月の収支が安定するというメリットや資産価値が落ちにくくなるというメリットもありますので、ぜひ検討をしておきたいポイントです。

必ず返済できる体制を作っておく

融資を利用してアパート経営を行う場合、金融機関からの信用が非常に重要となります。金融機関から「この人にはお金を貸すことはできない」と思われてしまうと、アパート経営を続けることはできなくなってしまいます。その信用リスクが最も大きく毀損されるのは、返済が滞ってしまった時です。

返済が一度でも遅れてしまうと、「返済できない可能性がある借り手」とみなされてしまうため、その後の金利交渉や2棟目を買い増す時などの際に悪影響が出てしまうことになります。滞納を何度も繰り返すと、最悪の場合はブラックリストに名を連ねることになってしまいますので、注意が必要なポイントです。

引き落とし口座には、必ず余裕を持って資金を入れておくことはもちろん、事故や病気など突然の大きな出費があったとしても返済が滞らないように、毎月の返済額の半年分程度の蓄えを手元に残しておくなどの準備をしておくことをおすすめします。また、それでも返済が難しそうな場合には、事前に担当者に相談をしておき、毎月の返済額を一時的に調整してもらえないかなどを確認してみると良いでしょう。

会社はすぐに辞めない

アパート経営がうまく回り始めると、一棟でも毎月数十万円、年収にすると数百万円から一千万円弱の家賃が入ってくるようになるため、何棟も保有している方はアパート経営の収益が本業の給与収入を超えるという方も出てきます。

しかし、アパート経営は、会社員という信用力を活用して融資を受けることが前提としてあるため、会社員でなくなると新しい物件の購入やローンの借り換えなどが難しくなってしまいます。

また、突然の法改正や金利の引き上げ、都市開発予定の中止・変更、天災などによって、毎月の収支や賃貸の状況が大きく変わる可能性もあります。そういった時に、アパート経営とは別に定収入があるということが、事態を乗り切るために重要となることがあります。アパート経営はあくまで副業として考えて本業に打ち込むことが、結果的に成功する一番の近道になると言えるでしょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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