何から始めるべき？収益不動産の売却で押さえておきたい5つのポイント

はじめての不動産売却を検討した時、何から始めればいいのか分からずお困りの方も多いのではないでしょうか。

不動産の売却を何度も経験している人は多くありません。そのため、不動産売却に不安を抱えつつも周囲に相談できず、手探りで始めるという方も少なくないかと思います。

そこで今回の記事では、不動産売却がはじめてという方向けに、不動産売却で押さえておきたいポイント5つをご紹介します。

目次

1. 収益不動産の売却時にかかる費用を調べる
   1-1．不動産会社に支払う仲介手数料を確認する
   1-2．不動産ローンの残債を確認する
   1-3．譲渡所得にかかる税金を確認する
2. 不動産会社との媒介契約方法に注意する
3. 収益不動産の適正価格を調べる
   3-1．不動産を適正価格で売りに出す重要性
   3-2．不動産一括査定サイトを利用する
4. 自分で査定価格を試算してみる
5. 不動産売却に特化した不動産会社に依頼する
6. まとめ

1．不動産売却時にかかる費用を調べる

不動産は購入時だけでなく、売却時にも仲介手数料などの費用が発生します。
どのような費用が必要になるのか、詳しく見ていきましょう。

1-1．不動産会社に支払う仲介手数料を確認する

不動産の売却時には仲介不動産会社へ支払う仲介手数料がかかります。仲介手数料は宅地建物取引業法により上限が定められているため、不動産業者でなくとも計算することができます。あらかじめ計算して大まかな手残り額を試算しておきましょう。仲介手数料の計算式は以下のようになります。

不動産売却時の仲介手数料

• 売買価格が200万円以下　売買価格の5％
• 売買価格が200万円を超える部分〜400万円まで　売買価格の4％+2万円
• 売買価格が400万円を超える部分〜　売買価格の3％+6万円

※別途消費税が発生します。

このように、仲介手数料は物件の売却価格によって上限が変わります。売却希望価格に合わせて事前に確認しておきましょう。

1-2．不動産ローンの残債を確認する

売却予定の物件が金融機関の抵当に入っていた場合、売却時にローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
もし売却価格が残債よりも少ない場合、差額を現金で一括返済しなければなりません。残債をあらかじめ確認しておき、残債に合わせた売却価格を設定しておくことが大切です。

1-3．譲渡所得にかかる税金を確認する

不動産の売却によって利益が発生した場合、譲渡所得に応じた所得税と住民税を支払わなければいけません。
譲渡所得は給与所得などとは別途課税・計算される分離課税となり、売却した年の1月1日時点での不動産を所有していた期間によって税率が変化するので注意が必要です。

下記は所有年数による譲渡所得の税率の違いです。

• 短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）
  39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
• 長期譲渡所得（所有期間が5年超の場合）
  20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

このように、所有年数5年を境に短期譲渡か長期譲渡かが決まります。短期譲渡の場合、課税額が倍近くに増えてしまいますので、所有年数もあらかじめ確認をしておきましょう。

このような費用まで含めて売却のタイミングをシミュレーションすることが大切です。

2．不動産会社との媒介契約方法に注意する

不動産会社との契約方法には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あります。それぞれ特徴がありますので、特徴を知って状況に応じて使い分けることも大切です。それぞれの特徴を以下の表にまとめました。

上記の表のように、媒介契約の種類によって条件や不動産会社の業務内容が異なります。一般媒介契約は複数の不動産会社に募集を依頼できるメリットがありますが、他の2つの契約の場合は、媒介契約の期間中は1社にしか委託できなくなります。
一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約のメリットは、不動産会社が売却活動を熱心に行ってくれる可能性があることです。一般媒介契約では競合の不動産会社が多くいることになり、不動産会社が消極的になりやすいデメリットがあります。

このように、3種類の媒介契約にはそれぞれメリットとデメリットがあります。初めての不動産売却では、まずは一般媒介契約で契約し、その後信用できる会社と専任媒介契約を結ぶ、というような工夫をすることも大切です。

3．不動産の適正価格を調べる

物件の売却価格を設定する際はどのような点に注意しなければいけないのでしょうか。確認してみましょう。

3-1．不動産を適正価格で売りに出す重要性

本来の物件価格より大幅に高い価格で売却しようとすると、長期間売却できない可能性があります。長期間売却できずに募集をかけ続けていると、物件のイメージダウンにもなり、よりいっそう売却が難しくなってしまう可能性があります。そのため、物件の売却価格と売却時期のバランスを見ながら、適正な価格を付けて売り出すことが重要になります。また、なかなか売却できない場合には価格を下げることも検討する必要が出てきます。

3-2．不動産一括査定サイトを利用する

物件の売却価格を設定するために、複数の不動産会社に査定を依頼することを検討しましょう。不動産会社によって買主顧客の属性が異なり、物件価格の査定方法も違ってくるためです。

複数の不動産会社に手軽に査定を依頼する方法として、不動産一括査定サイトを利用するという方法があります。

リガイド（RE-Guide）の収益物件売却ページ

不動産一括査定サイトのリガイドは、2006年にSBI不動産一括査定としてサービスを開始（※2016年2月にサイト名変更）し、現在で15年目の老舗サイトです。リガイドに登録されている不動産会社は、大手から地域密着の会社まで独自の審査を通過した会社のみとなっています。

リガイド（RE-Guide）のような不動産一括査定サイトでは、一度物件情報を入力すれば、複数の不動産会社から査定価格を出してもらうことができます。複数の価格を見ることで最高値や最安値を確認できたり、相場価格を把握することが可能です。複数の不動産会社に収益物件の一括査定を依頼する場合には、物件登録を検討してみましょう。

4．自分で査定価格を試算してみる

不動産価格を算出する際の計算方法にはいくつかありますが、収益不動産の場合は物件の収益力を考慮する収益還元法で物件価格を査定することが一般的です。収益還元法には直接還元法とDCF法という方法がありますが、直接還元法であれば簡単に査定価格を試算できます。直接還元法は以下の計算式で計算します。

物件価格＝（年間の家賃収入－年間の経費）÷還元利回り

例えば年間の家賃収入が120万円、年間経費が30万円、還元利回り（売主が買主に対して提示する利回りのこと）を6%で想定した場合は以下のように計算します。

（120万円－30万円）÷6%＝1,500万円

還元利回りを6％で想定した場合、査定価格は1,500万円となります。収益還元法で物件価格を査定する場合、周辺地域の利回り相場を把握しておくことが重要になります。

その他、過去の類似物件の売買実績から査定する取引事例比較法、物件の積算価格から査定する原価法があります。収益還元法に加えて、これらの査定方法を組み合わせることで、より総合的な視点から正確な査定相場を調べることも可能です。

5．不動産売却に特化した不動産会社に依頼する

不動産会社は会社ごとに事業が異なり、中には不動産売買が不得意な会社もあります。例えば、物件管理や賃貸仲介を主な業務とする不動産会社の場合、収益物件の売却実績や経験が乏しい可能性があります。

物件売却の際は、物件査定、管理状態の把握、価格交渉、金融機関の斡旋など、売買時にしか発生しない業務があります。売却を依頼する際は会社情報を調べて、売買を専業にしている不動産会社に依頼することも検討しましょう。

まとめ

不動産売却で押さえておきたいポイント5つをご紹介しました。

不動産の売却は、不動産仲介会社を通して行うことが一般的ですが、あくまでも最終的な売却を決断するのは売主です。不動産売却で損をしないためには、自分自身で価格相場を調べたり、複数の不動産会社とやりとりをする必要があります。
今回ご紹介した5つのポイントを参考に、不動産会社に任せきりにならず、自分自身の手で後悔しない売却活動をするようにしましょう。

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