不動産投資と株式・投資信託の違いは？分散投資の考え方と不動産特有のリスク

昨今の株価上昇を背景に、株式投資や投資信託などへの関心が急速に高まっています。一方で、円安や原油高、物価の上昇といった経済の変動も続いています。

資産形成では、目先の値上がりだけでなく、値動きの異なる資産をどう組み合わせるかも検討の対象になります。本コラムでは、株式・投資信託と不動産の値動きや収益の特徴を比べ、不動産投資に固有のリスクと合わせて、性質の異なる資産を組み合わせる考え方を解説します。

目次

1. 物価と実質賃金の動き、株式市場の状況
   1-1．データで見る「物価上昇」と「実質賃金の低下」
   1-2．新NISAは万能か？資産形成における「攻め」と「守り」の視点
2. なぜ分散が必要？「攻め」と「守り」の投資ポートフォリオ戦略
   2-1．投資対象の分類：「ペーパーアセット」と「現物資産」
   2-2．「株で攻め、不動産で守る」ポートフォリオの考え方
   2-3．値動きの異なる資産を組み合わせる分散の考え方
3. 不動産投資の特性と注意点：株式・投資信託との比較分析
   3-1．不動産投資の特性とは？
   3-2．不動産投資特有のリスクは？
4. 入居率を保つために確かめたい点
   4-1．不動産投資の収益性に直結する「入居率」
   4-2．入居者の募集や管理を委託するときに確かめたい点
   4-3．実際に高い入居率を維持し続けている不動産投資会社「シノケンプロデュース」
5. まとめ

1　物価と実質賃金の動き、株式市場の状況

物価は、需給バランスの変化や地政学的リスクなどの要因で、上がることも下がることもあります。日本では、消費者物価指数（総合）が2022年から2025年まで毎年2.5〜3.2％上昇しました。

物価が上がる局面では、同じ額の現預金で買えるモノやサービスは減ります。

1-1　データで見る「物価上昇」と「実質賃金の低下」

同じ額のお金で買えるモノやサービスの量は物価で変わり、家計の購買力の変化は実質賃金に表れます。実質賃金が低下すれば、家計の購買力は弱まります。

本来、緩やかなインフレ下においては物価上昇に伴い賃金も上昇するサイクルが理想とされますが、2022年から2025年までの日本では、賃金の伸びが物価の伸びに追いつかない状況が続きました。厚生労働省の毎月勤労統計調査によると、実質賃金は2026年1月分から前年同月比でプラスに転じ、2026年8月分（速報）は1.5％増でした。2025年までの年ごとの推移は、以下の統計データのとおりです。

※出典：総務省統計局「2020年基準 消費者物価指数 全国 2025年（令和7年）平均」、厚生労働省「毎月勤労統計調査 2025（令和7）年分結果確報」を基に編集部作成。実質賃金は、事業所規模5人以上の現金給与総額を消費者物価指数（持家の帰属家賃を除く総合）で実質化した値の前年比。

2022年以降、消費者物価指数が継続して上昇した一方で、実質賃金は複数年にわたり前年比マイナスで推移しました。これは、物価の上昇に賃金の伸びが追いつかず、2022年から2025年まで生活者の購買力が低下していたことを示しています。

1-2　新NISAは万能か？資産形成における「攻め」と「守り」の視点

円安や企業業績の改善などを背景に、日本の株式市場には海外からの投資資金が流入しています。日経平均株価は、2023年春頃の2万8,000円台から、2024年に史上初めて4万円台に上がりました。報道によると、2026年4月27日には終値で初めて6万円を超えています。

2024年からのNISAでは、NISA口座で投資した株式や投資信託から得られる利益（売却益や配当・分配金）が非課税になります。非課税で投資できる額には上限があり、年間投資枠は最大360万円、生涯の非課税保有限度額は1,800万円です。ただし、株式や投資信託は市場で価格が変動し、元本を割り込むこともあります。本コラムでは、値上がり益が収益の中心になる株式や株式型の投資信託を「攻め」の資産と呼びます。

価格変動に備える方法の一つが、値動きの異なる資産を組み合わせる分散投資です。資産を分けて持つことで、全体の価格変動を抑えやすくなるとされています。

2　なぜ分散が必要？「攻め」と「守り」の投資ポートフォリオ戦略

本章では、投資対象の分類と、値動きの異なる資産を組み合わせる考え方を整理します。

2-1　投資対象の分類：「ペーパーアセット」と「現物資産」

投資の対象は、株式や投資信託などの「ペーパーアセット」と、不動産などの「現物資産」に大きく分けられます。株式や投資信託などのペーパーアセットは、対象企業の成長性やマクロ経済の動向、金利水準によって価格が形成され、市場のセンチメント（心理）の影響を受けやすいという特性があります。

対して、不動産に代表される現物資産は、土地や建物という物理的な実体を持ち、賃料収入を生み出す固有の利用価値が価格の源泉となります。不動産価格も立地や需給、金利の影響を受けます。ただし、株式のように市場で毎日価格がつくわけではなく、値動きは売却するまで見えにくい面があります。

それぞれの資産特性におけるメリット・デメリットは以下の通りです。

両者は値動きや収益の特徴が異なるため、組み合わせると資産全体の価格変動を抑えられる場合があります。その考え方の一つが、「株で攻め、不動産で守る」というものです。

2-2　「株で攻め、不動産で守る」ポートフォリオの考え方

ペーパーアセットと現物資産を組み合わせることで、資産全体のリスクとリターンのバランスを調整できます。

株式や投資信託は、価格変動リスクを伴う一方で、企業成長に伴う大きな値上がり益（キャピタルゲイン）を享受できる可能性があり、資産を拡大させる「攻め」の投資に位置づけられます。一方、不動産は賃料という毎月の収入が見込め、株式のように日々価格がつくわけではないことから、資産の値動きを抑える「守り」の役割を期待されます。ただし、空室や家賃の下落で収入は減り、売却時の価格が購入時を下回ることもあります。

特性の異なる資産を併せ持つと、一方の弱点を他方が補える場合があります。市場が急変したときに資産全体の値下がりを和らげることが期待されますが、組み合わせても損失が出ないわけではありません。

なお、一棟アパートは借入を含めて取得額が大きいため、株式や投資信託と組み合わせると、資産の多くが1つの物件に集まることがあります。組み合わせを考える際は、資産全体に占める不動産の割合や借入の額も確かめておく必要があります。

2-3　値動きの異なる資産を組み合わせる分散の考え方

長期の資産運用でリスクを分散する基本は、値動きの相関が低い資産を組み合わせることです。異なる要因で値動きをする資産同士は相関性が低く、一方が下落した局面でも、他方の資産が下落を免れる（あるいは上昇する）ことで、損失をカバーしやすくなるためです。

この分散効果は、株式と不動産の組み合わせに留まりません。値動きの大きい個別株に、相対的に値動きが小さい国債や債券型の投資信託を組み合わせることも、分散の方法の一つです。このように、性質の異なる資産を計画的に配分すると、資産全体の価格変動を抑えやすくなります。

3　不動産投資の特性と注意点：株式・投資信託との比較分析

本章では、不動産投資の特性を株式や投資信託と比べ、固有のリスクと合わせて整理します。

3-1　不動産投資の特性とは？

不動産投資の事業としての特性を、「インフレ耐性」「収益の安定性」「レバレッジ効果」という3つの視点から整理します。

インフレ耐性

不動産は、インフレーションに強い代表的な実物資産とされています。物価上昇に伴い、建築資材費や労務費、土地の評価額が上がると、物件の価格や新規の賃料水準に反映されやすいためです。一方で、既存の入居者の賃料は契約の更新や改定まで変わらず、物価とともに金利が上がれば、借入の返済額が増えることもあります。

株式もインフレ局面に強いとされる場合がありますが、原材料高騰による利益圧迫など、セクターや個別銘柄の業績に依存するため、インフレヘッジ効果は限定的となるケースもあります。

収益の安定性

収益の安定性も、不動産投資の特性の一つです。入居者からの毎月の賃料が主な収益源（インカムゲイン）となるため、中長期的に予測可能で安定したキャッシュフローの創出が期待できます。また、居住用不動産の賃料は景気変動の影響を遅行して受けるため、急激な下落が起きにくい特性があります。

対して株式や投資信託は、政治・経済や為替の動きが価格にすぐ反映され、1日のうちに価格が大きく動くこともあります。評価額の値動きという点で、不動産とは性質が異なります。

レバレッジ効果

不動産投資では、物件を担保に金融機関から融資を受けることで、自己資金より大きな額の投資ができます。これをレバレッジ効果と呼びます。物件の利回りが借入金利を上回っていれば、自己資金に対する利回り（自己資本利益率、ROE）を高められます。一方で、空室や家賃の下落で収入が減っても返済は続き、売却額がローン残高を下回れば、自己資金を超える損失が出ることもあります。

株式投資にも信用取引などで借入を使う方法があり、相場が急変すると追加の証拠金（追証）を求められることがあります。

3-2　不動産投資特有のリスクは？

不動産投資には上述のような強みがある一方で、実物資産ならではの固有のリスクやデメリットが存在します。代表的なリスク要因を以下の表に整理しました。

このように不動産投資には特有のリスクがあります。空室や家賃下落、老朽化のリスクは、物件選びや管理である程度抑えられます。一方、金利の変動や自然災害、景気の後退は投資家の側では避けられないため、借入れの組み方や保険で備える必要があります。次章では、このうち空室のリスクに関わる入居率を取り上げます。

4　入居率を保つために確かめたい点

不動産投資の収支を安定させるうえで、大きな要素の一つが入居率です。本章では、入居率を保つために確かめたい点を整理します。

4-1　不動産投資の収益性に直結する「入居率」

キャッシュフローの安定には、空室をどれだけ減らせるかが大きく影響します。そのためには、取得前の段階で綿密なエリア調査を行い、ターゲット層の需要に合致した立地選定と、競合物件に負けない適正な賃料設定を行うことが事業の成否を分けます。

さらに運用開始後は、プロパティマネジメント（賃貸管理）の質が入居率を左右します。共用部分の清掃状況や不具合への迅速な対応、定期的な設備のバリューアップといったソフト面・ハード面双方の充実が、入居者の居住満足度を高め、結果として長期入居（退去防止）に繋がります。

4-2　入居者の募集や管理を委託するときに確かめたい点

入居者の募集や建物の管理は、不動産会社に委託することもできます。委託する場合は、会社ごとに次の点を確かめておくことが大切です。

エリアの調査と企画

確かめたい点の一つは、人口の動きだけでなく、周辺の競合物件や開発計画まで調べたうえで物件を企画しているかです。対象エリアの特性に合わせ、シングル層やファミリー層といったターゲットを的確に設定し、そのニーズに応える企画を立案できるかが問われます。

物件の性能

競争の激しい賃貸市場で選ばれ続けるためには、物件自体の競争力（商品力）が不可欠です。外観だけでなく、断熱性・遮音性・防犯設備など住み心地に関わる性能や、中長期的に古びにくい設計かどうかも比べておく必要があります。

管理の体制と報告

建物の資産価値とインカムゲインを維持する要となるのが、プロパティマネジメント（管理業務）の実務遂行能力です。入居者の要望への対応の早さ、日常の清掃、家賃滞納への対応といった管理の質は、退去の起こりやすさに影響します。オーナーへの定期的な報告があるかも、確かめておきたい点です。

4-3　実際に高い入居率を維持し続けている不動産投資会社「シノケンプロデュース」

不動産投資事業を安全に立ち上げ、安定稼働させるためには、企画開発から管理まで一貫した専門的知見を有する事業者をパートナーとして選定することが重要です。ここでは、業界屈指の高い入居率を維持している「株式会社シノケンプロデュース」の事例を紹介します。

株式会社シノケンプロデュースは、投資用アパートの企画・開発・販売を展開するシノケングループの中核企業です。首都圏をはじめ、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市において収益物件を供給しており、累計販売棟数は7,000棟以上を超える実績を有しています。

特筆すべきは、同社の自社企画開発物件における入居率が99.0％（2025年年間平均）という極めて高い水準にあることです。さらに、この入居率は10年連続で98％以上を維持し続けており、強固な事業基盤を証明しています。

同社が安定した稼働を実現している理由について、「土地選定へのこだわり」「デザイン性と設備」「グループ一貫の管理体制」という3つの側面から解説します。

土地選定へのこだわり

シノケンプロデュースの強みの一つは、妥協を排した厳格な用地仕入れ基準にあります。不動産投資において長期的な賃貸需要を確保するためには、居住者の利便性と良好な住環境の確保が最優先課題となります。

同社では、原則として以下の基準を満たす立地のみを開発対象としています。

• 駅徒歩10分圏内
• 大都市圏のターミナル駅から電車で30分圏内

一般市場に出回らない未公開物件（水面下情報）を含め、こうした希少性の高い事業用地を継続的に確保できる背景には、35年以上の業歴に裏打ちされた高度な調査・査定能力があります。全国の不動産事業者と緊密に連携し、独自のネットワーク網を構築している点が、同社の仕入れ競争力を支えています。

デザイン性と設備

「グッドデザイン賞」の複数回受賞実績が示す通り、シノケンプロデュースの提供する物件は、市場において高い訴求力を持つ洗練された意匠性を備えています。この優れたデザイン性は、内覧時の第一印象を大きく向上させ、早期のリーシング（入居決定）に直結しています。

同時に、建物の基本性能の高さも特徴です。住宅性能表示制度における「劣化対策等級2」相当の基準をクリアするなど、物理的な耐久性にも優れています。また、耐震性能に関しても厳しい自社基準を設けており、過去に震度7クラスの激震に見舞われた地域においても、同社物件における倒壊・半壊等の重大な被害は報告されていません（2023年時点）。

こうしたハード面の高い信頼性は金融機関からも評価されており、木造アパートでありながら最長35年の長期事業融資が適用されるケースも見受けられます。

グループ一貫の管理体制

開発されたアパートの管理・運営実務は、グループ企業である株式会社シノケンファシリティーズが専任で担っています。2025年12月末時点で53,000戸を超える膨大な管理実績を有しており、前述の「10年連続入居率98％以上」という数字は、同社のプロパティマネジメント能力の証左と言えます。

同社では、入居者募集業務から日々の建物の維持管理、賃料の集金、退去立会いやトラブルシューティングに至るまで、賃貸経営に関わる煩雑な実務のすべてを一括代行しています。これにより、事業主（オーナー）は本業に影響を及ぼすことなく、安定的な家賃収入の獲得に専念できる環境が整備されています。

シノケンプロデュース一棟アパート経営の特徴

同社では、「人生100年時代を見据えた資産形成」をメインテーマに、不動産投資の基礎知識から具体的な成功のポイントまでを体系的に学ぶことができる無料セミナーを定期開催しています。オンライン形式のセミナーも用意されているため、場所を問わず効率的に知見を深めることが可能です。

5　まとめ

株式や投資信託と不動産は、値動きや収益の特徴が異なり、組み合わせると資産全体の価格変動を抑えられる場合があります。一方で、不動産投資には空室や家賃の下落、金利の上昇、災害などのリスクがあり、借入を使えば損失も大きくなりえます。それぞれの特徴とリスクを比べたうえで、組み合わせ方を検討することが大切です。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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