アパート経営のROI（投資利益率）はどれくらい？投資年数ごとに分析、他の投資との比較も

アパート経営ではさまざまな指標を用いて経営状況や物件の収益力を判断しますが、ROI（投資利益率）もその一つです。総投資額（資本）に対して、効率よく利益を上げているかどうかを見極める重要な指標となります。

本記事では、アパート経営のROIについて投資年数ごとに分析し、他の投資対象との比較についても解説します。投資判断の一助としてご活用ください。

目次

1. ROI（投資利益率）とは
   1-1．ROIを活用するシーン
   1-2．ROIの計算式
   1-3．利回りとの違い
2. 投資年数別のROIの目安
   2-1．短期（1〜5年）
   2-2．中期（6〜15年）
   2-3．長期（16〜30年以上）
3. アパート経営と他の投資商品との比較
4. ROIで判断する上での注意点
5. 長期的に入居率や資産価値を維持できるアパート経営会社

1　ROI（投資利益率）とは

ROIとは「Return on Investment」の略称で、日本語では投資利益率と訳されます。投資した金額に対して、どれだけの利益が得られたかを表す指標です。

1-1　ROIを活用するシーン

ROIを用いることで、購入時の諸経費や年間の運営費を含めた実質的な投資効率を定量的に評価できます。そのため、規模や条件の異なる物件を比較検討する際に有用です。
また、融資のレバレッジ効果を確認する際にも有効です。自己資金のみの場合と融資を利用した場合でROIを比較することで、借入が効率的に利益を押し上げているかを判断することが可能となります。

さらに、購入時に想定したROIに対して、現状がどのような推移にあるかを数値で評価できます。例えば、10年後にはROIが10％になる想定に対し、実際は8％程度にとどまっているようなケースでは、戦略の見直しや売却検討といった判断の材料となります。

反対に想定よりROIが上振れしているケースでは、利益が確定しているため継続保有する、あるいは想定より高値で売却するといった判断につなげることができます。

1-2　ROIの計算式

ROIを算出する際は、以下の計算式を用います。

ROI（％）＝（利益金額÷総投資額）×100

アパート経営における利益金額は、年間家賃収入から必要経費（管理費、修繕費、税金、ローン返済額など）を差し引いた金額です。実質的な年間キャッシュフローを指します。

一方、総投資額は事業全体に投じた資金の総額で、借入金も含みます。具体的には物件を購入する際の「自己資金＋借入金」であり、物件価格に加えて仲介手数料や司法書士報酬、不動産取得税などの諸費用が含まれます。中古アパートを取得する際にリフォームや原状回復を行う場合は、その費用も加算します。

例えば、アパートを購入する際に自己資金と借入金を合わせて4,000万円を要した場合、年間家賃収入が300万円、必要経費が100万円であれば以下の計算式となります。

200万円÷4,000万円×100＝5％

ROIは4％〜10％程度が目安とされ、数値が高いほど投資効率が良いと判断されます。例えばROIが10％であれば、物件購入時の投資金額を回収するのに単純計算で10年を要し、5％であれば20年かかるという見通しを立てることが可能です。

1-3　利回りとの違い

ROIと類似する指標に利回りがありますが、計算式を確認することでその差異が明確になります。

ROI（％）＝（利益金額÷総投資額）×100
利回り（％）＝（年間家賃収入÷物件価格）×100

利回りは物件価格に対して家賃収入がどれくらいの割合かを示す指標であるのに対し、ROIは投資した総額に対して利益がどれくらいかを示す指標です。利回りが10％であれば「得られる家賃収入が物件価格に到達するのに10年かかる」、ROIが10％であれば「得られる利益が総投資額（物件価格＋諸経費）に達するのに10年かかる」と判断できます。

主な違いを以下の表に整理しました。

利回りは物件そのものの収益力を表すのに対し、ROIは物件単体の評価というよりは、経営全体の利益効率を評価するために用いられることが一般的です。

2　投資年数別のROIの目安

アパート経営におけるROIの目安は4％〜10％ですが、所有年数によって経費構造が変化することから、短期（1〜5年）、中期（6〜15年）、長期（16〜30年以上）の3つのフェーズに分けて解説します。

2-1　短期（1〜5年）

アパートを取得してから5年程度は、ローン利息の支払いや固定資産税額の負担が大きいことなどから、ROIは低めに推移する傾向にあります。「新築物件」と「中古物件」に分類すると、以下が目安となります。

中古アパートの場合は、法定耐用年数との兼ね合いにより減価償却費が大きくなる傾向があり、結果としてROIは高くなります。

2-2　中期（6〜15年）

物件の状態にもよりますが、取得からおおむね5年を超えると、家賃下落リスクや修繕リスクが拡大する懸念があります。ただし、ローン元本が減少するため返済比率が低下し、ROIは上昇するのが一般的です。

一定の家賃下落を許容しつつ入居率を高水準に維持したり、経費の最適化を図ることで、アパート経営は安定期に入ります。ROIも理想的な推移を見せます。

2-3　長期（16〜30年以上）

ローンの完済が近づく一方、建物の老朽化が懸念材料となります。手元に残った資金を活用して建物の老朽化対策を適切に行い、高い入居率を確保することでアパート経営はさらに安定化するでしょう。

ローンを完済した後は、家賃収入の大部分が利益となります。大きな利益を生み出し、ROIもさらに上昇するのが通常です。

3　アパート経営と他の投資商品との比較

アパート経営のROIについて「短期」「中期」「長期」の目安を把握したところで、「区分マンション投資」および「株式投資（個別）」のROI目安と比較します。

区分マンション投資は元々利回りが高くない上、短期間ではローン元本がほとんど減少しないため、運用期間が長期化しないと利益が出しにくい投資です。特に都市部の物件では、資産価値の上昇によるキャピタルゲイン（売却益）を目的に投資する例も少なくありません。空室になると家賃収入が途絶えるため、ROIがマイナスになるケースもあります。

株式投資（個別）は成果の変動幅が大きく、銘柄選定によって結果が大きく左右されます。持続的に成長する企業の株式を適切な価格で取得し、長期保有できた場合は利益が出やすく、ROIが高水準となるケースもあります。

4　ROIで判断する上での注意点

アパート経営は物件の種類、立地、築年数、運営方法などによって、個々の物件における指標の目安は異なります。例えば、都市部と地方都市では物件の需給バランスが異なり、家賃水準や入居率・空室率に差が生じるのが一般的です。

また、将来的に必要となる修繕費には幅がある上に、金利上昇によって利益が圧迫されるリスクも考慮する必要があります。これらを適切に加味して、ROIを活用することが重要です。

他の指標を確認したい場合は、CCR（自己資金収益率）やIRR（内部収益率）、DSCR（借入金償還余裕率）なども有用です。

例えばCCR（自己資本利益率）は「Cash on Cash Return」の略称で、日本では自己資金収益率などと呼ばれます。自己資金に対する年間利益（年間キャッシュフロー）の割合を表し、ROIとの違いは借入金を含まない点です。物件を判断する際に「自己資金をいつ回収できるか」などを把握する際などに役立ちます。以下が計算式です。

CCR（％）＝年間利益÷自己資金×100

前述した例で、自己資金を800万円とした場合、ROIとCCRを比較すると以下の通りです。

ROI：200万円÷4,000万円×100＝5％
CCR：200万円÷800万円×100＝25％

自己資金として支出した800万円のうち1年間で4分の1、4年間で全額を回収できることがわかります。物件選定の際に、「5年後に自己資金を回収できる物件を探したい」といった場合にも役立ちます。

5 長期的に入居率や資産価値を維持できるアパート経営会社は？

ここでは、長期的に入居率や資産価値の維持できるアパートを企画・販売している不動産投資会社を紹介します。各社の強みを比較し、ご自身の投資戦略に合ったパートナー選びの参考にしてください。

5-1 株式会社シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、東京・福岡・大阪・名古屋・仙台の都市圏で投資用アパートの販売を中心に行っているシノケングループのグループ企業です。管理戸数53,000戸以上（2025年12月末時点）の実績があり、入居率99.0％（2025年年間平均/自社企画開発物件）を実現しています。初回の入居が成約になるまで家賃を100%保証する「100％初回満室保証」や、入居者からの家賃の支払いが遅れた場合の家賃滞納保証などオーナーが安定した収益を生むための保証制度も充実しています。購入者の半数以上がリピーターとなっており、会社員・公務員からの評判も良い会社です。

さらに、シノケンは24時間365日・8カ国語対応の入居者向けコールセンターを設置し、外国人や高齢者など多様な入居者層に手厚いサポートを提供しています。このサービスにより、高齢者の安否確認や、外国籍の方との円滑なコミュニケーションが期待できます。オーナーにとっては、入居者層の拡大や将来の賃貸需要への対応といったメリットにつながります。

5-2 株式会社アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、2006年の創立から1000棟以上の開発・引渡し実績があります。

アイケンジャパンのアパートは、対象エリアを主要駅10分圏内（首都圏は15分圏内）、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.3％(2024年年間平均/自社企画開発物件)を実現しています。事業計画の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の高い収益率を達成できており、オーナーからの紹介・リピート率も高い会社です。

さらに、オーナーに対する保証やサポートが手厚いのもアイケンジャパンの特徴です。家賃滞納保証や管理代行サポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。建物完成後は全部屋に入居者が決まるまで無期限で家賃保証が行われる「初回満室保証」があり、地盤の問題や構造上の欠陥についても、建物引渡日の翌日から20年以内に不同沈下が発生し、建物に被害が出た場合、建物と地盤の修復工事を行う「宅地地盤保証」という保証があります。

また、ターゲットである社会人女性のニーズに応えるため、防犯設備を充実させている点も特徴です。オートロックや防犯カメラはもちろん、共用廊下・階段の屋内設計、防犯シャッターの設置など、細部にまで配慮が行き届いています。

まとめ

ROI（投資利益率）は総括すると、「どれだけの投資額でどれだけの利益を得られるか」を表す指標です。そのため、異なる対象を同一の基準で比較する際に有用です。また、借入を行うことが前提となるアパート経営では、レバレッジの効果やリスクを判断する際にも役立ちます。

本記事ではROIの目安を紹介しましたが、ROIだけではリスクの大きさや安定性などを見誤る可能性もあるため、さまざまな指標を組み合わせて多角的に判断することが推奨されます。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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