株式会社LAETOLIは不動産投資型クラウドファンディングサービス「COZUCHI（コヅチ）」で新ファンド「新宿区〈曙橋〉事業用地 フェーズ1」の募集を5月30日午後7時から開始する。東京都新宿区の「曙橋」エリアにある土地の所有権と底地権、およびこの土地に建つ区分建物の全8フロア中6フロア部分を投資対象とする。募集金額 2億8千万円で最小投資金額は1万円、抽選方式。想定利回りは年利6%（キャピタルゲイン5.9％、インカムゲイン0.1％）。想定運用期間は6月17日から12ヶ月。6月6日の募集申し込み締め切りと同日に抽選を行う。配当・償還日は2023年7月14日の予定。
同ファンドはフェーズ1として、残り2フロアにある2区分の区分所有者2名と交渉を行い、物件一体として売却する合意を得るまでを対象とする。
曙橋は新宿区の東側に位置、本物件は最寄りの「曙橋駅」から徒歩3分に位置し、新宿駅はじめ都内の各方面へのアクセスに優れる。中心街から少し離れていることから賃料を抑えて住むことができ、都内各地へ通勤する単身者を中心に賃貸ニーズがある。
投資対象である建物は築年数41年で建物の価値としての評価がなされないため、更地の相場価格と比較して約46％というディスカウント価格で仕入れが行われた。
同社は全8フロアのうち6フロアの区分所有権を取得。区分所有権は一棟の建物のうち構造上区分された部分が独立し、完全所有権として各区分は自由に利用・処分ができるが、物件一体として売却する際は他の区分所有者との合意が必要になる。複数人がそれぞれ区分所有しており、現況は本来取れる容積率を一部未消化で建築が行われていることから「物件一体としての持つべき価値とはなっていないため、相場と比較すると大幅に割安で取得できた」（同社）という。
区分建物の全8フロア中6フロア部分を取得しており、今後は残り2フロア部分も含め物件一体として売却することで利益の最大化に繋げる意向。そのため本ファンド運用開始後は、残り2区分を所有する区分所有者2名と協議を進める予定で、お互いの利益となることを前提に権利調整を行うことで物件一体としての売却を目指す。
物件一体として売却できる蓋然性が高まった段階で、フェーズ1としての本ファンドは、株式会社TRIADが当該見込評価額で買い取る。ファンドクローズ後は、残り2フロアの区分所有権の取得費用や事業コストを加味し、フェーズ2として新たにファンドを組成するというシナリオを描く。なお、次回ファンドでは今回のファンド出資者に対して優先出資枠を設ける予定。
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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム
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