アパート経営の1棟目購入時に注意するポイントは？物件選びのポイントも紹介

アパート経営は長期的な家賃収入を見込むことができ、資金調達の手段として銀行などの金融機関の融資を活用できるというメリットがあります。キャッシュフローが良好であれば2棟目の拡大戦略も検討できるケースもあり、人気の高い投資対象の一つです。

しかし、1棟目の物件選びに失敗すると、長期的にアパート経営を成功させる上で大きな足かせになることがあります。自身の経営目標・投資目的に合わせて物件選びを慎重に行うことが大切です。

そこで今回はアパート経営で1棟目が重要になる理由を解説するとともに、アパート経営で失敗しないためのポイントなどをご紹介します。

目次

1. アパート経営は1棟目がとにかく重要
   1. 収支が良くないアパートを購入すると何が起こる？
   2. 収支が良いアパートを購入できた時のイメージ
   3. 新築・中古アパートのメリット・デメリット
2. 1棟目のアパート購入時に注意するポイント
   1. 年間収支と資産価格の下落に要注意
   2. プラス要因の「家賃」「減価償却費」
   3. マイナス要因の「維持管理費」「固定資産税」「返済額」
3. 入居率の高い・融資実績が豊富なアパート経営会社
   1. シノケンプロデュース
   2. アイケンジャパン
4. まとめ

1　アパート経営は1棟目がとにかく重要

まずは、1棟目の投資がその後に与える影響について具体的に見ていきたいと思います。

1-1　収支が良くないアパートを購入すると何が起こる？

1棟アパートへの投資額はおおよそ5000万円〜1億円以上の資金が必要です。基本的には銀行などの金融機関から借り入れを起こすことになります。

その際、たとえば購入資金を抑えて、入居率が良くない中古アパートを購入したとします。

アパートの入居率は様々な要因によって決まりますが、最も大きく影響するのは「立地」です。中古アパートで入居率が低い場合、大抵が郊外の物件であったり、駅徒歩10分超など利便性が良くないという特徴があります。

建物が問題である場合は、リノベーションや営業活動などでもまだ対応ができますが、「立地」が良くないという点は購入後に自力で改善することはできません。これが不動産（「不動」の資産）と呼ばれる所以でもあります。

また、不動産は経年劣化によって入居率・設定家賃を徐々に低下させていきます。基本的に購入した直後が最も入居率が高いということになりますので、その後の入居率はそれ以下ということになります。また、中古アパートの場合は修繕などメンテナンスコストも高くなります。

さらに、中古アパートには融資もつきにくいため、購入資金の1割～2割の頭金が必要になる、金利が3.0%～4.5%、返済期間が20年以下など、融資条件の面でデメリットがあります。

そうなると、入居率が低くて家賃収入が見込めない上に、融資の返済が大きな負担となってのしかかり、毎月の収支は良くても多少の黒字程度で、いつ赤字になるか分からないという状況になってしまいます。

状況改善のためには物件を差別化するためのリノベーションや集客施策を打つ必要がありますが、確実に入居率や家賃アップが実現できる保証はないので、投資に踏み切れないという事態になることが想定されます。

また、アパートローンの返済が完了できれば土地が残りますが、立地が良くない物件だと、数十年後の資産価値は今よりも低下している可能性があります。建物については、40年～50年近い築古アパートになってしまっており、外壁や屋根などの大きな修繕費が発生しているリスクが高まります。

このような状況で2棟目を購入するというのは非常に難しく、投資の選択肢が大幅に限られてしまうことになります。

1-2　収支が良いアパートを購入できた時のイメージ

逆に、1棟目が成功したケースを考えてみます。

先ほどの物件例が中古アパートでしたので、今回は新築アパートの例で考えてみましょう。

新築アパートで駅徒歩10分以内でかつ都心にアクセスの良い駅など、立地が良い物件を購入できると、築10年を超えても入居率を大きく落とさずに経営を進めることができる可能性が高くなります。

新築アパートで立地が良い物件は1億円前後の価格となりますが、しばらくは空室に悩まされることは少ないでしょう。空室が目立たない限りは、家賃を引き下げて入居付けをする必要もありませんので、築10年～15年は新築当初の収益性を維持することができると考えられます。

2023年時点、立地が良い新築アパートの利回り相場は5%～6％程度となりますが、入居需要が見込めるアパートは融資条件も良くなるため、フルローン、金利1%台、返済機関30年といった融資条件も可能となります。

毎月の家賃収入が一定以上見込め、毎月のメンテナンスコストや融資の返済負担も軽くなるため、毎月の収支は黒字となり、将来の収益性低下に向けて備えていくことも可能となります。

1棟目を成功させた実績と担保としての価値が評価されると、2棟目以降の融資審査でもプラスに評価される可能性が高まります。融資額の拡大と金利の低下が実現できれば、より収益性の高い物件への投資が可能となり、加速度的に不労所得を得られるようになっていく、というポジティブサイクルとなっていきます。

このように、1棟目でどんな物件を購入するかで、その後の数十年が大きく左右されることになりますので、1棟目にはこだわることが大切なのです。

1-3　新築・中古アパートのメリット・デメリット

上記の例では中古アパートのデメリットの面が強調されていますが、中古アパートは家賃収入に対して物件価格を抑えられるため利回りが高い、オーナーチェンジ物件のため収益予測が立てやすいなどのメリットがあります。高利回りの中古アパートを上手く運用すれば、早期にローンの返済が進み、拡大スピードをアップさせることも検討できるでしょう。

このように、アパート経営を行う際は自身の投資目的や目標に合わせて物件タイプを選ぶことも重要です。新築・中古アパートのメリット・デメリットの比較を見てみましょう。

新築アパートのメリット・デメリット

中古アパートのメリット・デメリット

上記のメリット・デメリットを比較してみると、新築アパートに対して中古アパートは高いリターンを見込める反面、ハイリスクな投資対象であることが分かります。また、前オーナーがどのような理由で手放す決断をしたのか、検証する必要もあります。

一方で新築アパートは高いリターンを見込みづらいデメリットがありますが、融資を得やすく入居率も高いことから、ミドルリスクの運用が期待できます。

どちらを運用対象とするかは、自身の投資資金の余力や投資目的によって異なってきます。情報収集を進めながら、物件のパフォーマンスや資金調達の難易度などから、徐々に比較検討していくと良いでしょう。

【関連記事】アパート経営は新築・中古どちらがおすすめ？メリット・デメリットを比較

2　1棟目購入時に注意するポイント

1棟目の投資で具体的に気を付けなければならないポイントは、年間収支と資産価値がどれくらい維持できるかという点です。詳しく見ていきましょう。

2-1　年間収支と資産価格の下落に要注意

1棟目の投資では、「年間収支のプラス」と「資産価格の大幅下落の回避」を実現することが重要になります。

（物件の運用による年間収支×保有年数）＋物件の売却額＞投資額

年間収支をプラスにして、資産価格をできるだけ維持できるように投資すれば、金融機関から評価されやすくなるわけです。そこで、「年間収支」と「資産価格」に関する投資要因が大きなポイントとなります。

「年間収支」を決める投資要因とは

年間収支は年間の「収入－支出」で求められ、年間手取収入はその収支結果に「減価償却費×税率」を加算したものになります。つまり、「収入」「支出」「減価償却費」に関わる投資要因を制約条件のなかで最適化すれば年間手取収入の改善が検討できます。

「収入」では家賃収入、「支出」では維持管理費等、固定資産税等、返済額（利息含む）、空室/滞納費用、「減価償却費」では物件価格と減価償却期間などが主な要因になります。

「資産価格」を決める投資要因とは

資産価格を高く維持するための投資要因には、入居率が高い物件であるなどの建物自体の価値に関する要因と、物件の環境・土地等の評価に関する要因があります。「地方よりも都心」「郊外よりも駅近（駅徒歩10分以内）」「ファミリー向けよりも単身者向け」など少子高齢化を考慮した空室リスクが低い物件を選ぶのがポイントです。

2-2　プラス要因の「家賃」「減価償却費」

年間収支や資産価格でプラス要因となるのは「家賃」「減価償却費」、マイナス要因となるのは「維持管理費等」「固定資産税等」「返済額（利息含む）」などです。それぞれ確認していきましょう。

家賃

家賃収入を維持し、低下させないためには入居率が高い物件に投資するのが良いでしょう。入居率が高ければ退居者が出ても入居者がすぐに決まるため家賃の減収が少なくなり、家賃価格も下げなくて済むというメリットがあります。そのため以下のような条件の入居率の高い物件を選びましょう。

減価償却費

減価償却費は物件価格と減価償却期間によって決まるため、これらが年間収支の黒字化につながる物件を選ぶと良いでしょう。

たとえば、築5年、5,100万円の木造アパート（法定耐用年数22年）に投資する場合、減価償却期間は17年（22年－5年）で、毎年の減価償却費は300万円（5,100万円÷17年）になります。つまり、投資初年度から17年間毎年300万円を費用計上でき、300万円×税率分だけ現金が手元に多く残るのです。

しかし、築16年の同額の木造アパートに投資する場合は、減価償却期間が6年間で、毎年の減価償却費は5,100万円÷6年＝850万円になります。この場合6年間のみ850万円が計上できますが、それ以降は税金が大幅にアップします。

また、この物件の利回りを6.5％とした場合、年間の家賃収入は5,100万円×0.065＝約332万円となります。つまり、518万円（332万円－850万円）の赤字となり、減価償却費は518万円も控除しきれない状態となるのです。さらに、築年数の多い物件の場合、近い将来に大規模修繕が必要になる場合もあるので年間収支に大きく影響するでしょう。

2-3　マイナス要因の「維持管理費」「固定資産税」「返済額」

管理費、修繕費用などの維持管理費、固定資産税や都市計画税の税金が高くなり過ぎない物件に投資するのが良いでしょう。

維持管理費や固定資産税等

適正な維持管理は必要ですが、多額の費用が必要になる物件は年間収支を悪化させます。また、土地の評価額が高い好立地にある物件は、固定資産税等も高額になり、収支を圧迫しやすいので慎重な検討が必要です。

特に固定資産税等の土地の評価額は同じ市内や区内でも大きく異なるので確認が欠かせません。たとえば、東京23区でも路線価格は300万円/㎡から470万円/㎡と大きな差があります。

金融機関への返済

返済額は借入額、借入金利と返済期間で決まりますが、年間収支を過度に悪化させない範囲に設定しなければなりません。融資限度額と金利は金融機関が設定するため、「その制約下でいくら借りるか」「いつまでに返済するか」の返済計画が投資家にとって重要となります。

たとえば、融資限度額が5,000万円、金利2％の場合に自己資金0円、返済期間10年とすると、毎年の返済額は約552万円になります。築12年、物件価格5,000万円、利回り7％の物件の投資の場合、年間収入は350万円なので年間収支は返済額だけで200万円の赤字です。

一方、融資限度額が5,000万円、金利2％の場合に自己資金1,000万円、返済期間17年とすると、毎年の返済額は約278万円になります。築5年、その他の条件が上記と同じなら、収支はその他の経費を除き72万円の黒字となるのです。

このように同じ投資額でも自己資金を増やして借入額を少なくし、また返済期間を一定以上の長さにすることができれば、年間収支の黒字化も期待できます。

3　入居率の高い・融資実績が豊富なアパート経営会社

ここまで解説してきたように、アパート経営で収支を予測して改善していくためには一定以上の入居率や、金融機関から良い条件でアパートローンを受けることが重要となってきます。

そこで入居率が高く、アパートローンの融資実績が豊富なアパート経営会社2社をご紹介します。各社ともセミナーや資料請求などで情報配信を行っているので、興味のある方やアパート経営について情報収集を行っていきたい方はご参考ください。

3-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、自社施工のアパートを全国に6,000棟以上供給している不動産投資会社です。全国賃貸住宅新聞の「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」では、8年連続No.1の実績があります。「シノケングループ」の100%子会社で、東京都港区の本社ほか、福岡市、名古屋市、大阪市、仙台市にオフィスを構えています。

アパートの特徴

シノケンプロデュースでは、入居者の快適性に加えて、投資用不動産としての資産性も合わせ持つアパートを供給しています。具体的には、下記のような特徴があります。

• 土地の取得は、独自ルートにより最寄り駅から徒歩10分以内の入居ニーズの豊富なエリアを厳選
• 耐震性を高めて、震度7でも倒壊しない建物をつくる
• 入居者へのアンケートをもとに、サーモスタット付水栓など人気の高い設備を標準装備
• 独自工法を採用し、防音対策を徹底
• 劣化対策等級2に適合し、概ね50〜60年の長期耐久性能を持っている
• エアコンなどの保証や原状回復時の定額リフォームなどを保証する「シノケンあんしんシステム」を提供

また高いデザイン性も評価されており、主力商品の「New Standard」は2016年度のグッドデザイン賞をダブル受賞しています。このような特徴を持つことから、グループ会社のシノケンファシリティーズは管理戸数47,000戸以上（2023年12月末時点）の実績と入居率98.56% (2023年年間平均入居率)の実績があります。

金融機関との信頼関係で優遇プランの適用も

シノケンプロデュースでは、30年以上にわたり金融機関との間で信頼関係を築いてきており、2023年1月時点で独占契約の金融機関を含めて20行以上と提携しています。日本で初めて独占業務提携による新築投資用アパート100％ローンを提供するなど融資付けの実績も豊富です。

通常、アパートローンは金利が高めで融資期間も短くなりがちですが、シノケンプロデュースの物件の場合、金利は1％台から、融資期間は住宅ローンやRC造と同じ35年間といったプランの適用も可能です。幅広い金融機関のラインナップから、オーナーの属性などに合わせて紹介しています。

シノケンプロデュースでアパート経営を始める流れ

シノケンプロデュースでアパート経営を始めるには、主に次の3つの方法があります。

• オンラインセミナーを受ける
• 個別相談会に参加する
• 資料を請求する

それぞれの方法について流れを解説していきます。

オンラインセミナーを受けるには、「無料セミナー」のページで申し込みをします。オンラインセミナーの時間帯が複数表示されるので、参加希望のセミナーを選び、氏名や住所などの必要事項を記入して送信します。

個別相談会については、仙台をはじめ、東京、名古屋、大阪、福岡の各会場でセミナー講師に個別で相談できる「プライベート個別相談会」を行っています。オンラインで相談をすることも可能です。

「まずはシノケンのアパート経営について詳しく知りたい」という方は資料請求も可能です。ノウハウブックを入手することで、自宅でシノケンプロデュースのアパート経営について学ぶことができます。「申し込みページ」から資料請求のページに行き、入力フォームに住所などを記載して送信することで申し込みが完了します。届いた資料を確認し、アパート経営を検討する場合は、個別相談などでさらに詳しい相談をする流れになります。

3-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、福岡本社、東京本社を含め、国内外に10拠点を展開する不動産投資会社です。コンセプトを「堅実なアパート経営」とし、「入居者に選ばれるかどうか」を徹底的に追求してアパートを供給しています。充実した管理体制・サポート体制を築いているのも特徴で、入居者からの問い合わせに適切に応えられるよう24時間体制を構築しているほか、初回満室保証制度といった保証制度も4つ用意しています。

アパートの特徴

アイケンジャパンでは、アパート経営の成功の本質を「入居者に選ばれるかどうか」とし、下記のようなこだわりを持ってアパートの設計・建築を行っています。

• 土地を選定する際は、最寄り駅から徒歩15分以内で「老朽化しても入居者から選ばれるかどうか」を判断する
• 住み心地や快適性に配慮し、ビルトインキッチンや温水洗浄便座、浴室テレビといったアパートとは思えないような設備を標準とする
• RC造と遜色のない防音性能を提供する
• 「キソゴム」と耐力壁を用いた独自のBSP構造で、建築基準法で定められている基準以上の強度を確保する
• 劣化対策等級は3を獲得し、建物が長持ちするだけではなく、メンテナンス費用も軽減する

単身者女性から選ばれる物件づくりを行っている点も特徴で、スマートフォンが部屋の鍵となる「スマートロック」、家電の遠隔操作なども行える「ホームIoT」といった最新設備を標準装備としています。これらのことから、金融機関からも高い評価を獲得しています。

入居率と収益稼働率は業界トップ水準を維持

アパート経営は長期間の投資になるため、将来にわたる収益性・資産性についても検討しておくことが重要です。そこで基準となるのが既存物件の入居率です。アイケンジャパンが、これまで企画施工した物件のうち2021年12月末時点まで継続して賃貸管理を行っているのは7,232戸ありますが、この7,232戸における2021年の平均入居率は99.7％（1月〜12月）となっています。

この入居率は、フリーレントや家賃の値下げなどを行っていない実績値です。オーナーの経営状況に負担を負わせることなく、高い入居率を維持していることがわかります。

また、賃貸用物件を評価する数値に収益稼働率がありますが、同社が企画開発した物件の収益稼働率は98.6％（2023年6月末時点）となっています。収益稼働率とは、新築時に提案した年間の想定家賃収入に対する実際の家賃収入の割合で、こちらも高い水準で推移しています。

アイケンジャパンでアパート経営を始める流れ

アイケンジャパンでアパート経営を始めるには、下記のような方法があります。

• セミナーに参加する
• 個別相談会に参加する
• 資料を請求する

セミナーや個別相談会に関する情報は「セミナー情報」のページで確認することができます。専用の申し込みフォームがあるので、そちらに入力して送信すると申し込みが完了します。セミナーの日時と都合が合わない場合は、同じページから個別相談会に申し込みをすることができます。

セミナーへの参加前にアイケンジャパンについて詳しく知っておきたいという方は、同社のパンフレットと「アパート経営成功の秘訣55」を無料でプレゼントしてもらうことも可能です。気になる方は「資料請求」のページから申し込みをされてみると良いでしょう。

まとめ

年間収支や資産価格の維持には魅力のある物件や物件価値が下がりにくい環境の地域にある物件に投資する必要があります。

物件の魅力は、前述した立地、利便性、外観（保全状態、デザイン等）、人気設備などに左右されます。入居率が高い物件は自ずと資産価格は高めで維持されやすくなります。

また資産価格が下がりにくい環境は、人口動態、企業、商業施設・観光スポット、教育機関などの要素で決まります。ターゲット層の人口の増大、進出企業の増加、商業施設等の出店の加速、教育機関の回帰などが周辺環境で起これば、入居率は高まり資産価格も高く維持されるでしょう。

立地や物件選びのポイントをもっと詳しく知りたいという方は、アパート販売会社の初心者向けノウハウ資料や無料のセミナーなどを活用して、情報収集をされてみると良いでしょう。

アパート1棟目は、入居率を高める要因が多く、建物自体にも魅力のある物件を検討するようにしましょう。

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