アパート経営の利回りの目安と必要な初期費用はいくら？

アパート経営に取り組むさいに、物件選びで気になるのが利回りです。不動産の広告にはよく「満室想定利回り」などの文言が掲載されていますが、適切な利回りの目安や、そもそもどのように算出するのかなど疑問に思われる方は多いでしょう。また、購入費用や諸経費含めた初期費用はどれくらい必要なのかも大きな問題です。

今回は、アパート投資を検討している方のために、アパートの利回りやその目安、また、必要な初期費用などについてわかりやすく説明していきます。

目次

1. アパート経営の利回りと目安
   1-1．表面利回りと実質利回りの違い
   1-2．新築アパートと中古アパートの利回り・キャッシュフロー
   1-3．アパート経営の利回りの目安は？
2. アパート経営に必要な初期費用は？
   2-1．「土地なし」の場合の初期費用
   2-2．「土地持ち」の場合の初期費用
   2-3．物件を購入する場合の初期費用
3. アパートローンの融資審査と金利が利回りに与える影響
4. まとめ

1　アパート経営の利回りと目安

アパート経営で成功するためには、物件の利回りについてよく知る必要があります。
利回りは計算方法の違いによって、算出される数字が異なりますので、どのような計算方法があるのか、また、目安はあるのかなどについて考えてみましょう。

1-1　表面利回りと実質利回りの違い

利回りは主に「表面利回り」と「実質利回り」に分けることができます。
「表面利回り」は、「不動産の購入価格」に対する「1年間の満室家賃収入」の割合を示すもので、次の計算式で算出されます。なお、「満室想定利回り」とは、この表面利回りを指します。

表面利回り＝1年間の満室家賃収入÷不動産の購入価格×100

しかし、アパート経営の実質的な１年間の収入は、満室家賃収入に「空室となる割合」を加味し、さらに管理費や修繕費など「1年間の維持管理経費」を差し引かなければ正確に求めることはできません。また、投下資金（物件購入に要したお金）の総額を求めるには、「不動産の購入価格」に仲介手数料や登記費用など「不動産の購入にかかる諸経費」を加えなければなりません。

したがって、物件の実質的な利回りは、次の計算式から求めることになります。

実質利回り＝｛1年間の満室家賃収入×（１－空室率）－1年間の維持管理経費｝÷（不動産の購入価格＋不動産の購入にかかる諸経費）×100

物件の利回りを判断する場合は、表面利回りのほかに、実質利回りを用いて慎重に検討する必要があります。

1-2　新築アパートと中古アパートの利回り・キャッシュフロー

物件の利回りは「実質利回り」で判断することは、投資物件の優劣を判断する際にも役立ちます。新築と中古のアパート（木造、1K×10室）を以下の条件で購入した事例をもとに、「利回り」と「キャッシュフロー」の目安について考えてみます

「物件購入価格」は、新築1億円、中古5000万円ですが、「物件購入にかかる諸経費」では中古物件購入Bは仲介手数料（上限は購入価格3%+6万円）がかかるため、比率が少し高くなります。また、中古物件Bは新築に比べ空室が多いため「空室率」が高く、さらに修繕費用もかかるため、「1年間の維持管理経費」の比率も上がります。この事例における実質利回りは、新築5.14％、中古4.36％となります。

次に、上記の事例で1年間にオーナーの元に残るキャッシュフロー（手残り）を算出してみます。キャッシュフローは次の計算式で求めることができます。

税引き前キャッシュフロー
＝ 1年間の家賃収入×（1－空室率）－1年間の維持管理経費－1年間のローン返済金

A、B両物件ともに自己資金は1500万円のため、それぞれ金融機関からの借入額は9000万円と4000万円となります。
そして、それぞれの1年間のローン返済額を計算すると、以下のようになります。

返済期間は、木造アパートでも新築であれば35年でローンを受けることができるケースがあります。金利についても、新築アパートの場合は築10年頃までは高い入居率が維持できると期待されるため、中古よりも優遇されることがあります。以上の条件をもとに、それぞれのオーナーの手元に残る「税引き前キャッシュフロー」を計算すると、以下のようになります。

新築アパートAの税引き前キャッシュフロー

1年間の家賃収入720万円×（1－空室率0.05）－1年間の維持管理経費216万円－1年間のローン返済金415万円＝53万円

中古アパートBの税引き前キャッシュフロー

1年間の家賃収入480万円×（1－空室率0.2）－1年間の維持管理経費216万円－1年間のローン返済金343万円＝△175万円

1-3　アパート経営の利回りの目安は？

新築アパートAの購入例は、自己資金比率14.3％、ローン返済期間は20年と耐用年数を超える前に返済を終えるプランとなっています。このケースでは、実質利回りが5.14％で、年間の税引き前キャッシュフローが53万円のプラスとなっています。

税引き前キャッシュフローから、さらに所得税・住民税を支払い、また、予定外の建物・設備修繕や退居・リフォームなども想定しなければなりません。つまり、5.14％の利回りを下回ると、そのような不測の支出に対応することが難しくなる可能性も出てきます。

このことから、この事例に類似したアパート経営では、「実質利回り5％以上」がひとつの目安になると考えられます。

一方、中古アパートBでは、税引き前キャッシュフローがマイナスとなっています。
家賃が4万円と低く、空室率が20％と高いことから、実質利回りが5％台を割り込んでいます。また、中古物件ということで耐用年数の残存期間も短くなり、ローンの返済期間が短期となってしまう点も負担が大きいとみられます。

税引き前キャッシュフローがマイナスということは、持ち出し分を他から手当てする必要があるため、最初から持ち出し分を考慮した上で自己資金の余裕をもって取り組むか、購入後に空室を少しでも減らして家賃収入を増やすなど、実質利回りの向上策を講じていく必要があると考えられます。

2　アパート経営に必要な初期費用は？

次に、アパート経営を行う場合、初期費用はいくら必要なのかについて考えてみましょう。

2-1　「土地なし」の場合の初期費用

土地なしの状態からアパート経営を始めるには、まず、土地を探して購入しなければなりません。その後、アパートを建築する資金と、工事以外にも、外構工事や駐車場の整備費用がかかります。さらに、登記費用やローン手数料などの諸経費があります。

アパート経営の初期費用は、土地を求めるエリアや建物の材質・グレードなどによって大きく違ってきます。
また、地価・建築資材費・人件費などは、その時々の相場に左右されるため、すべてに通用する正確な必要額を算出することは困難です。そのことを踏まえた上で、例をひとつあげてみましょう。

アパートを建築するのに必要な初期費用の事例

• 土地面積：200㎡
• 坪単価：65万円
• タイプ：木造2階　単身者用　1K×8室
• 建物延床面積：160㎡

ほとんどは土地購入代（2400万円）と建築費用（2400万円）ですが、各種手数料や税金を含めると7920万円となります。

なお、土地なしからのアパート経営は、エリアや土地の選定、ターゲット目線で作られた物件かどうかといった点が成功を大きく左右します。新築物件の場合は価格も1億円近くと非常に高額になるので、まずは賃貸需要の大きい主要駅中心で駅徒歩10分以内など、立地が良い新築アパートを販売している下記のような会社などを中心に検討をしてみると良いでしょう。

シノケンプロデュース

シノケングループは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発している大手企業です。これまでのアパート販売実績は7,000棟以上、グループ会社のシノケンファシリティーズでは管理戸数47,000戸以上（2023年12月末時点）の実績と入居率98.56% (2023年年間平均入居率)の実績があります。

2-2　「土地持ち」の場合の初期費用

地主が遊休地の土地活用としてアパート経営に取り組むのは昔からよく見られる例です。土地持ちの場合、必要な初期費用は、前述した土地なしのケースから土地購入代および土地仲介手数料を控除した4000万円前後が目安になると考えられます。

2-3　物件を購入する場合の初期費用

物件を建築するのではなく、購入する場合に必要な初期費用は、物件購入費用と購入にかかる諸経費となります。

以下は実際に売りに出されたことがある新築と中古アパートの一例です。

新築アパート

中古アパート

実際には、上記の物件価格以外に購入にかかる諸経費（仲介手数料、所有権移転費用、司法書士手数料、不動産取得税、火災保険料、固定資産税など）が物件価格の5～10％ほど必要になります。

3．アパートローンの融資審査と金利が利回りに与える影響

アパート経営の利回りを考えるうえで注意しておきたいのが、アパートローンの融資審査と金利です。金融機関の融資審査によって融資年数や金利が決まり、月々のローン返済額に大きな違いが出てくるためです。

アパート経営のキャッシュフローを考えるうえで重要な指標の一つに、「イールドギャップ」があります。イールドギャップとは実質利回りとローン金利の差のことで、アパートの収益性が高く、かつ金利が低いほどイールドギャップを大きく取れることを意味します。

イールドギャップを大きく取るには、アパートの収益性に注目しつつも、アパートローンの金利をどのようにして下げていくかという視点が重要になります。2023年2月時点、日本の政策金利は非常に低い水準に設定されていますが、今後の経済動向によっては金利上昇のトレンドに切り替わる可能性もあり、金利上昇局面に備える意味でもイールドギャップを大きく取るという対策はリスクヘッジになります。

金融機関の融資審査でアパートローンの金利を出来るだけ下げるには、アパートの担保性・収益性に加えて、融資を受ける人の属性評価が重要になります。金融機関の属性評価では、主に以下のポイントが評価対象となります。

収入面

• 勤務先：上場企業など、会社規模が大きいほど評価されやすい
• 勤続年数：勤続年数が長いほど良い
• 年収：過去3～5年の収入が評価される。年収の高さだけでなく、一定性があるかどうかも焦点となる
• 年齢：残りの勤続年数の参考とされる。50代を超えるとやや厳しく見られやすい

家族・世帯

• 毎月の生活支出
• 扶養家族の人数：子供の年齢によって将来の学費の捻出なども考慮される
• 配偶者の有無：有の場合は世帯年収も考慮

金融資産・他の借入

• 預貯金：どのように資産を積み上げてきたかという背景も考慮される
• 住宅ローン・カーローンなど：他のローンも含めた返済比率が考慮される

上記の属性評価のポイントを参考に、改善できるポイントについては対策をしておくと良いでしょう。例えば、転職によって年収を上げたり、逆に現在の就業先で勤続年数を積み上げるなど、長期的な視点で自身の属性改善を行うことが出来ます。

また、毎月の生活支出を見直して金融資産をしっかり貯めておくことも大切です。金融資産をしっかりと積み上げておくことで計画性のアピールに繋がり、融資審査で好印象を与えることができます。

その他、不動産投資経験についても考慮されることがあります。過去に不動産経営により利益を獲得している実績があれば、金融機関としても貸し倒れリスクが下がり、より良い条件でのローン提供がしやすくなるためです。ただし、他の不動産ローンの残債が多く残っている場合には、返済比率を考慮されて融資審査に悪影響を与えてしまうという点にも注意が必要です。

まとめ

アパート経営を行おうとする場合は、物件を取得する投下資金に対して、その物件がどれだけの収益を上げられるかについて見極めることが大切です。そのためには、物件購入価格に諸経費を加えたトータルの初期費用を算出し、それに対する収益性を実質利回りで判断することが求められます。

この過程で必要な情報収集と十分な検討を行い、しっかりとした計画を立てていくことが将来の安定した賃貸経営につながりますので、アパート経営に関する最新の書籍やアパート会社が提供している無料のノウハウ資料、定期的に開催されている無料セミナーなどをうまく活用して情報収集を進めていきましょう。

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