アパート経営の利回りの目安と必要な初期費用はいくら?

アパート経営に取り組むさいに、物件選びで最も気になるのが利回りです。不動産広告にはよく満室想定利回りなどが掲載されていますが、適切な利回りの目安や、そもそもどのように算出するのかなど疑問に思われる方は多いでしょう。また、購入費用や諸経費含めた初期費用はどれくらい必要なのかも大きな問題です。

今回は、アパート投資を検討している方のために、一般的なアパートの利回りやその目安、また、必要な初期費用などについてわかりやすく説明していきます。

  1. アパート経営の利回りと目安
    1. 表面利回りと実質利回り
    2. 新築と中古の利回り・キャッシュフロー
    3. 最適な利回りの目安は?
  2. 2 アパート経営に必要な初期費用は?
    1. 「土地なし」の場合の初期費用
    2. 「土地持ち」の場合の初期費用
    3. 物件を購入する場合の初期費用
  3. 3 まとめ

1 アパート経営の利回りと目安

アパート経営で成功するためには、物件の利回りについてよく知る必要があります。
利回りは計算方法の違いによって、算出される数字が異なりますので、どのような計算方法があるのか、また、目安はあるのかなどについて考えてみましょう。

1-1 表面利回りと実質利回り

利回りは主に「表面利回り」と「実質利回り」に分けることができます。
「表面利回り」は、「不動産の購入価格」に対する「1年間の満室家賃収入」の割合を示すもので、次の計算式で算出されます。なお、「満室想定利回り」とは、この表面利回りを指します。

表面利回り=1年間の満室家賃収入÷不動産の購入価格×100

しかし、アパート経営の実質的な1年間の収入は、満室家賃収入に「空室となる割合」を加味し、さらに管理費や修繕費など「1年間の維持管理経費」を差し引かなければ正確に求めることはできません。また、投下資金(物件購入に要したお金)の総額を求めるには、「不動産の購入価格」に仲介手数料や登記費用など「不動産の購入にかかる諸経費」を加えなければなりません。

したがって、物件の実質的な利回りは、次の計算式から求めることになります。

実質利回り={1年間の満室家賃収入×(1-空室率)-1年間の維持管理経費}÷(不動産の購入価格+不動産の購入にかかる諸経費)×100

物件の利回りを判断する場合は、表面利回りのほかに、実質利回りを用いて慎重に検討する必要があります。

1-2 新築と中古の利回り・キャッシュフロー

物件の利回りは「実質利回り」で判断するのがオススメですが、投資物件の優劣を判断する目安はあるのでしょうか。新築と中古のアパート(木造、1K×10室)を以下の条件で購入した事例をもとに、「利回り」と「キャッシュフロー」の目安について考えてみます

物件詳細 新築アパートA購入 築10年の中古アパートB購入
月額家賃 9万円 6万円
物件購入価格 1億円 5000万円
物件購入にかかる諸経費 500万円
(購入価格に対して)5%
500万円
(購入価格に対して)10%
投資総額 1億500万円 5500万円
自己資金 1500万円 1500万円
1年間の満室家賃収入 1080万円 720万円
空室率 5% 20%
1年間の維持管理経費 216万円
(総収入に対して)20%
216万円
(総収入に対して)30%
実質利回り 7.7% 6.5%

「物件購入価格」は、新築1億円、中古5000万円ですが、「物件購入にかかる諸経費」では中古物件購入Bは仲介手数料がかかるため、比率が少し高くなります。また、中古物件Bは新築に比べ空室が多いため「空室率」が高く、さらに修繕費用もかかるため、「1年間の維持管理経費」の比率も上がります。この事例における実質利回りは、新築7.7%、中古6.5%となります。

次に、上記の事例で1年間にオーナーの元に残るキャッシュフロー(手残り)を算出してみます。キャッシュフローは次の計算式で求めることができます。

税引き前キャッシュフロー
= 1年間の家賃収入×(1-空室率)-1年間の維持管理経費-1年間のローン返済金

A、B両物件ともに自己資金は1500万円のため、それぞれ金融機関からの借入額は9000万円と4000万円となります。
そして、それぞれの1年間のローン返済額を計算すると、以下のようになります。

新築アパートA 中古アパートB
借入額 9000万円 4000万円
返済方法 元利均等返済 元利均等返済
金利 3.5% 3.5%
返済期間 20年 12年
1年間のローン返済額 626万円 409万円

返済期間は、新築Aは20年、中古Bは木造アパートの耐用年数22年の残存期間で12年となっています。金利はやや高めの水準でA、Bともに3.5%としてありますが、新築アパートの場合は築10年頃までは高い入居率が維持できるため、金利条件なども優遇されることがあります。以上の条件をもとに、それぞれのオーナーの手元に残る「税引き前キャッシュフロー」を計算すると、以下のようになります。

新築アパートA購入 中古アパートB購入
税引き前キャッシュフロー(1年間) 184万円 △49万円

新築アパートAの税引き前キャッシュフロー

1年間の家賃収入1080万円×(1-空室率0.05)-1年間の維持管理経費216万円-1年間のローン返済金626万円=184万円

中古アパートBの税引き前キャッシュフロー

1年間の家賃収入720万円×(1-空室率0.2)-1年間の維持管理経費216万円-1年間のローン返済金409万円=△49万円

1-3 最適な利回りの目安は?

新築アパートAの購入例は、自己資金比率14.3%、ローン返済期間20年など、一般的に多くみられる事例です。

この場合、実質利回りが7.7%で、年間の税引き前キャッシュフローが184万円のプラスとなっています。

税引き前キャッシュフローから、さらに所得税・住民税を支払い、また、予定外の建物・設備修繕や退居・リフォームなども想定しなければなりません。つまり、7.7%の利回りを下回ると、そのような不測の支出に対応することが難しくなる可能性も出てきます。

このことから、この事例に類似したアパート経営では、「実質利回り7%以上」が一定の目安になると考えられます。

一方、中古アパートBでは、税引き前キャッシュフローがマイナスとなっています。
家賃が6万円と低く、空室率が20%と高いことから、実質利回りが6.5%と7%台を割り込んでいます。また、耐用年数の残存期間が12年であるため、短い期間でローンの返済を行っていく負担も大きいとみられます。

税引き前キャッシュフローがマイナスということは、運転資金がないことに加え、持ち出し分を他から手当てするしかなく、早急に何らかの対応をとらなければなりません。空室を少しでも減らして家賃収入を増やすなど、実質利回りの向上策を講じていく必要があると考えられます。

2 アパート経営に必要な初期費用は?

次に、アパート経営を行う場合、初期費用はいくら必要なのかについて考えてみましょう。

2-1 「土地なし」の場合の初期費用

土地なしの状態からアパート経営を始めるには、まず、土地を探して購入しなければなりません。その後、アパートを建築する資金と、工事以外にも、外構工事や駐車場の整備費用がかかります。さらに、登記費用やローン手数料などの諸経費があります。

アパート経営の初期費用は、土地を求めるエリアや建物の材質・グレードなどによって大きく違ってきます。
また、地価・建築資材費・人件費などは、その時々の相場に左右されるため、すべてに通用する正確な必要額を算出することは困難です。そのことを踏まえた上で、一般的な例をひとつあげてみましょう。

一般的な広さのアパートを建築するのに必要な初期費用

  • 土地面積:200㎡
  • 坪単価:65万円
  • タイプ:木造2階 単身者用 1K×8室
  • 建物延床面積:160㎡
項目 費用
土地購入費 坪単価65万円、20万円×200㎡=4000万円
アパート本体建築費 木造坪単価40~60万円、15万円×160㎡=2400万円
外構・駐車場整備費 本体建築費2400万円×20%=480万円
室内設備機器設置費 50万円×8戸=400万円
諸経費 土地仲介手数料 (土地購入費4000万円+本体工事費2400万円)×10%=640万円
建物設計料
登録免許税
司法書士手数料
不動産取得税
印紙税
ローン手数料
建築確認申請手数料
火災保険料
合計 7920万円

ほとんどは土地購入代(2400万円)と建築費用(2400万円)ですが、各種手数料や税金を含めると7920万円となります。

なお、土地なしからのアパート経営は、エリアや土地の選定、ターゲット目線で作られた物件かどうかといった点が成功を大きく左右します。物件価格も1億円近くと非常に高額になるので、賃貸需要の大きい都内中心で立地が良い新築アパートを販売している会社などから資料やセミナーなどでノウハウをしっかりと情報収集してから実際の投資に臨むんだほうが良いでしょう。

2-2 「土地持ち」の場合の初期費用

地主が遊休地の土地活用としてアパート経営に取り組むのは昔からよく見られる例です。土地持ちの場合、必要な初期費用は、前述した土地なしのケースから土地購入代および土地仲介手数料を控除した4000万円前後が目安になると考えられます。

2-3 物件を購入する場合の初期費用

物件を建築するのではなく、購入する場合に必要な初期費用は、物件購入費用と購入にかかる諸経費となります。

以下は実際に売りに出されたことがある新築と中古アパートの一例です。

新築アパート

場所 東京都板橋区
東武東上線 中板橋駅 徒歩7分
構造 木造2階
間取り 1R×6戸
土地 104㎡
建物 132㎡
価格 8990万円

中古アパート

場所 東京都中野区
都営大江戸線 新江古田駅 徒歩8分
築年数 21年
構造 木造2階
間取り 1R×4戸
土地 64㎡
建物 72㎡

実際には、上記の物件価格以外に購入にかかる諸経費(仲介手数料、所有権移転費用、司法書士手数料、不動産取得税、火災保険料、固定資産税など)が物件価格の5~10%ほど必要になります。

4 まとめ

アパート経営を行おうとする場合は、物件を取得する投下資金に対して、その物件がどれだけの収益を上げられるかについて見極めることが大切です。そのためには、物件購入価格に諸経費を加えたトータルの初期費用を算出し、それに対する収益性を実質利回りで判断することが求められます。

この過程で必要な情報収集と十分な検討を行い、しっかりとした計画を立てていくことが将来の安定した賃貸経営につながりますので、アパート経営に関する最新の書籍やアパート会社が提供している無料のノウハウ資料、定期的に開催されている無料セミナーなどをうまく活用して情報収集を進めていきましょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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