不動産査定のポイントは？不動産査定会社の選び方も

不動産を売却したいがどうすればいいかわからないと相談を受けることがあります。まとまった現金が必要になったときや、急な引越で持ち家を売るときなど、不動産の売却に迫られるシーンは意外と多く、初めての不動産売却に困惑することも少なくありません。

不動産の査定サービスを初めて利用する人にとっては、どんな不動産業者に依頼すればいいのか、判断基準はあるのかなど分からないことも多いでしょう。

そこで、今回は不動産査定の会社を選ぶポイントと一括査定サービスを利用するメリット・デメリットをわかりやすく解説するので、是非参考にしてみてください。

目次

1. 不動産会社が行う査定とは
   1-1．不動産査定会社を選ぶポイント
   1-2．土地・建物別の査定ポイント
   1-3．査定に必要な書類まとめ
2. 不動産一括査定サービスとは
   2-1．不動産一括査定サービスのメリット
   2-2．不動産一括査定サービスのデメリット
3. 不動産買取サービスとは
   3-1．不動産買取サービスのメリット
   3-2．不動産買取サービスのデメリット

1　不動産会社が行う査定とは

街の不動産屋などの不動産仲介業者は、一般的に不動産の査定サービスも兼ねています。仲介業者に不動産の売却を依頼すると、担当者はさまざまな資料をもとに「大体これくらいの金額であれば売却できると思います」というような打診をします。これが不動産会社の「査定」業務です。

1-1　不動産査定会社を選ぶポイント

査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。

「簡易査定」と「訪問査定」って何？

簡易査定とは、現地調査せずに、書面でわかるデータをもとに不動産価格を査定するサービスです。築年数や建物のグレードが近い近隣物件の売買事例の平均を取るなどの方法で査定します。簡易査定は、現地調査をせずとも実際の売買事例を元にするため査定価格が実態から乖離しているわけではないうえ、簡単かつ素早く行えるというメリットがある一方で、参考となる周辺物件の売買事例がない場合には、必ずしも正確な査定とはならないのがデメリットになります。

また、訪問査定とは、その名の通り担当者が現地を訪問して、実際に物件を確認して査定する方法です。簡易査定で調査したデータをもとに、業者が実際に現地訪問をして物件や周辺環境など細かい状況を確認したうえで査定価格を算出します。簡易査定よりも正確な査定額を出す方法といえます。

大手に頼むか、街の不動産屋に頼むか

一般的な査定は、いくつかの業者に簡易査定を依頼して、金額に納得した場合にはその中で気に入った業者に訪問査定を依頼するという流れになります。したがって、簡易査定と訪問査定のどちらを選択するというよりも、まずは複数の不動産査定会社に査定依頼を出してから、納得できる業者に訪問査定をしてもらいましょう。

なお、大手の不動産会社がいいか、中小規模の不動産業者がいいかと悩む方が多いですが、会社の規模よりも、信頼できる担当者かどうかを見極めることが大事です。

ネットが発達する以前は、街の不動産屋よりも大手業者の方が多くの情報やデータを持っていたため、売却も大手の方が有利だと紹介されるケースが多々ありました。

しかし現在は国交大臣が指定するレインズというプロ向け不動産情報サイトに情報が集約されており、誰でも利用可能になったため、大手と中小規模の不動産業者間の情報格差はなくなってきています。また、同じ業界同士であるため、大手が自社で持っていない情報については地元の中小規模の業者に尋ねたり、その逆も頻繁に行われています。

優良物件なら大手、そうでないなら中小に依頼

売却しようとしている物件が優良物件（売れやすい人気の物件）であり、有利な条件ですぐに売却できるようであれば大手がおすすめです。かけられる経費も人手も多いため、効率的に売却を進めてくれるでしょう。また、マニュアルや査定システムなどもしっかり整備されているため、より正確な査定を受けることができます。

一方、売れるのに時間がかかりそうな物件や買い手を選ぶような物件である場合は、中小の不動産業者がおすすめです。なぜなら、大手には持ち込まれる物件数がとても多いため、優良物件など成約する可能性が高い物件をどうしても優先してしまうからです。そうではない物件については、意図的にではないにしても、あまり労力を割いてもらえないこともあります。

1-2　土地・建物別の査定ポイント

具体的な査定の内容ですが、マンション・戸建ての場合には土地の評価7割、建物の評価3割が目安となります。築古の場合には、もう少し土地の評価に重点が置かれることもあります。なお、土地の査定評価は以下のような観点から行われます。

土地の5つの査定ポイント

建物の5つの査定ポイント

建物の査定では、あとからリフォームが効かないような部分が特に重要視される傾向にあります。建物の査定ポイントを確認しましょう。

売却をスムーズに進めるために必要なこと

不動産の売買仲介はトラブルも多いため、業者は仲介が成立するか否かを重要視すると同時に、その後のトラブルが発生しないかについても重点を置いています。そのため、訪問査定をしてもらうことになった場合は、きちんと部屋の掃除をし、スリッパとお茶の準備をするなど少しでも印象が良くなるような「おもてなし」が大切になります。

売却をスムーズに進めるためにも、仲介業者に売主のことを「几帳面で、きちんとしている人」と印象付けることが案外重要なのです。

また、物件の修繕履歴や点検履歴があれば、時系列順にまとめておきましょう。きちんと修繕や点検がなされていれば管理が優れている物件だとアピールできると同時に、話も効率よく進み、印象がさらに上がります。

訪問査定の際は物件だけではなく、売主も評価されていると考えた方がいいでしょう。また、訪問査定の際の担当者がそのまま物件売却の担当者になるケースもありますので、売主も担当者との相性をよく確認しておきましょう。

1-3　不動産査定に必要な書類まとめ

物件の査定にはさまざまな書類が必要になります。ここでは査定を受ける際にどのような書類や資料が必要になるのか確認してみましょう。

2　不動産一括査定サービスとは

ネットが発達する以前は不動産の査定会社を一つずつ調べて、個別に査定を申し込む必要がありました。時間もかかるうえ大変面倒になるため、最初に申し込んだ査定業者にそのまま依頼するというケースも多くありました。

しかし、現在は不動産一括査定サービスという一度の申し込みで複数の査定会社に一括して査定を依頼できるサービスが普及しています。便利に活用できるサービスですが、メリットとデメリットを把握したうえで上手に活用しましょう。

2-1　不動産一括査定サービスのメリット

不動産一括査定サービスを利用する大きなメリットは、複数の査定会社に一括して査定を依頼できるため、査定価格を比較し、客観的な査定結果を得られることです。また、極端な査定結果を見分けられるというメリットもあります。

この時、査定価格だけを比較するのではなく査定の根拠や査定担当者の対応力、過去の実績なども合わせて比較しておくことがポイントです。

不動産会社の中には相場より高く評価して自社に依頼させようとする業者もいます。逆に、極端に安く評価して、あわよくば自社で買い取ろうと考えている業者もいるからです。

不動産査定を1社だけに依頼した場合、このような比較が出来ずに不利な条件で売却に至ってしまうこともあります。不動産一括査定サービスはこのような状況を避け、手軽に複数社へ依頼ができる点に大きなメリットがあります。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

2-2　不動産一括査定サービスのデメリット

不動産一括査定サービスを利用すると、同サービスに参加していない不動産業者には依頼できないことがデメリットになります。

また、不動産一括査定サービスは、同時に複数の査定会社に情報が発信されるという特徴があります。個人情報を極力外部に開示したくない方は、プライバシーへの配慮があるサイトを利用したり、依頼先の不動産会社を選べるサイトの利用を検討してみましょう。

一括査定サービスを利用する際は、メリットとデメリットを十分に把握したうえで、自分でも相場価格を調査して、不当に高い・安い査定価格を提示する業者には注意しながら納得できる相手を選ぶと良いでしょう。

3　不動産買取サービスとは

不動産買取は、不動産を仲介するのではなく、運営企業が直接買主となって買い付けるというサービスです。

査定した企業が買主となってくれるためスピーディーな売却が可能となり、現金化を急ぎたい時などに重宝するサービスですが、こちらもメリットとデメリットがそれぞれあります。詳しく見ていきましょう。

3-1　不動産買取サービスのメリット

不動産買取サービスを利用する一番のメリットは、とにかくスピーディーに売却できることです。一括査定サイトの場合、査定結果と実際の売却価格の間にかい離が生じるケースも少なくありませんが、買取の場合は査定をした企業が買い付けを行いますので、査定結果に納得できているのであれば口座への入金までを非常にスムーズに進めることが可能です。

また、仲介サービスでは無いので、売却に際して仲介手数料（例えば、不動産価格の3%+6万円）がかからないというメリットと言えるでしょう。

3-2　不動産買取サービスのデメリット

不動産買取サービスのデメリットは、売却がスピーディーかつ確実に行える分、通常の相場よりも2割～3割ほど低い売却価格になってしまうことが多いという点です。買主の企業も、買取をした後に別の買主に販売をする必要がありますので、売却時に利益ができるようにあらかじめマージンを差し引いた価格を提示するというケースが多くなります。

まとめ

今回ご紹介した「不動産査定のポイント」や「不動産一括査定のメリット・デメリット」「不動産買取のメリット・デメリット」などを踏まえて、より高い価格や早い期間で売却できるように準備を進め、不動産会社とも連携して話を進めていきましょう。

• 上場企業が運営している不動産売却サービスの比較・まとめ
• 利用者が多い不動産売却・査定サービスの比較・まとめ

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