【決定版】不動産査定のポイントと不動産査定会社の選び方まとめ

不動産を売却したいがどうすればいいかわからないと相談を受けることがあります。まとまった現金が必要になったときや、急な引越で持ち家を売るときなど、不動産の売却に迫られるシーンは意外と多く、初めての不動産売却に困惑することも少なくありません。

不動産の査定サービスを初めて利用する人にとっては、どんな不動産業者に依頼すればいいのか、判断基準はあるのかなど分からないことも多いでしょう。

そこで、今回は不動産査定の会社を選ぶポイントと一括査定サービスを利用するメリット・デメリットをわかりやすく解説するので、是非参考にしてみてください。

目次

  1. 不動産会社が行う査定とは
    1-1.不動産査定会社を選ぶポイント
    1-2.土地・建物別の査定ポイント
    1-3.査定に必要な書類まとめ
  2. 不動産一括査定サービスとは
    2-1.不動産一括査定サービスのメリット
    2-2.不動産一括査定サービスのデメリット
    2-3.おすすめの不動産一括査定サービスは?
  3. 不動産買取サービスとは
    3-1.不動産買取サービスのメリット
    3-2.不動産買取サービスのデメリット
    3-3.おすすめの不動産買取サービスは?

1 不動産会社が行う査定とは

街の不動産屋などの不動産仲介業者は、一般的に不動産の査定サービスも兼ねています。仲介業者に不動産の売却を依頼すると、担当者はさまざまな資料をもとに「大体これくらいの金額であれば売却できると思います」というような打診をします。これが不動産会社の「査定」業務です。

1-1 不動産査定会社を選ぶポイント

査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。

「簡易査定」と「訪問査定」って何?

簡易査定とは、現地調査せずに、書面でわかるデータをもとに不動産価格を査定するサービスです。築年数や建物のグレードが近い近隣物件の売買事例の平均を取るなどの方法で査定します。簡易査定は、現地調査をせずとも実際の売買事例を元にするため査定価格が実態から乖離しているわけではないうえ、簡単かつ素早く行えるというメリットがある一方で、参考となる周辺物件の売買事例がない場合には、必ずしも正確な査定とはならないのがデメリットになります。

また、訪問査定とは、その名の通り担当者が現地を訪問して、実際に物件を確認して査定する方法です。簡易査定で調査したデータをもとに、業者が実際に現地訪問をして物件や周辺環境など細かい状況を確認したうえで査定価格を算出します。簡易査定よりもより正確な査定額を出す方法といえます。

大手に頼むか、街の不動産屋に頼むか

一般的な査定は、いくつかの業者に簡易査定を依頼して、金額に納得した場合にはその中で気に入った業者に訪問査定を依頼するという流れになります。したがって、簡易査定と訪問査定のどちらを選択するというよりも、まずは複数の不動産査定会社に査定依頼を出してから、納得できる業者に訪問査定をしてもらいましょう。

なお、大手の不動産会社がいいか、中小規模の不動産業者がいいかと悩む方が多いですが、会社の規模よりも、信頼できる担当者かどうかを見極めることが大事です。

ネットが発達する以前は、街の不動産屋よりも大手業者の方が多くの情報やデータを持っていたため、売却も大手の方が有利だとご紹介されるケースが多々ありました。

しかし現在は国交大臣が指定するレインズというプロ向け不動産情報サイトに情報が集約されており、誰でも利用可能になったため、大手と中小規模の不動産業者間の情報格差はなくなってきています。また、同じ業界同士であるため、大手が自社で持っていない情報については地元の中小規模の業者に尋ねたり、その逆も頻繁に行われています。

優良物件なら大手、そうでないなら中小に依頼

ただ、売却しようとしている物件が優良物件であり、有利な条件ですぐに売却できるようであれば大手がオススメです。かけられる経費も人手も多いため、効率的に売却を進めてくれるでしょう。また、マニュアルや査定システムなどもしっかり整備されているため、より正確な査定を受けることができます。

一方、あまり人気のない物件である場合には中小の不動産業者がオススメです。なぜなら、大手には持ち込まれる物件数がとても多いため、優良物件など成約する可能性が高い物件をどうしても優先してしまうからです。そうではない物件については、意図的にではないにしても、あまり労力を割いてもらえないこともあります。

1-2 土地・建物別の査定ポイント

具体的な査定の内容ですが、マンション・戸建ての場合には土地の評価7割、建物の評価3割が目安となります。築古の場合には、もう少し土地の評価に重点が置かれることもあります。なお、土地の査定評価は以下のような観点から行われます。

土地の5つの査定ポイント

土地の形状 土地の形状は正方形や、綺麗な長方形が基本です。極端に細長かったり、四角以外の形状だったりすると、評価は大きく下がります。また、高低差がある場合も注意が必要です。土地が道路から下がっている場合、雨水の侵入が懸念されますし、土地の状態によっては斜面が崩れてくるリスクがあります。高低いずれにしても、程度によっては駐車場を取ることができず、自転車の出し入れが困難となるケースがあります。特に北日本の場合、雪が降った際に転倒するリスクがあり、高齢者が居住する場合には車椅子の利用ができない場合も想定されます
接道状況 現在の法令では物件は「幅4m以上の道路に、最低でも2m以上接していなければ、新たに家を建ててはならない」とされているため、この条件を満たすことができないと査定額はかなり低くなります。なぜなら、家が老朽化しても再建築ができない、利用価値のない土地と判断されるからです。なお、道路と接している間口が広ければ広いほど、一般的にはプラスの評価となります
近隣環境 徒歩10分以内に公共交通機関の駅やバス停がない場合、高い評価を受けるのは難しくなります。地域にもよりますが、バス停よりは駅が近くにあった方が高評価となります。バスは利用状況により路線が変更されたり、廃止されたりすることがありますが、電車の場合には、急な路線変更や廃線するリスクが少ないからです。また、徒歩で利用できる範囲にスーパーなどがあると高評価につながります。また、地方ではそれほど重視されませんが、大都市では住所にブランドイメージがあるため、高級住宅街の付近やイメージの良い住所だと、それだけで評価が高くなります。
日当たり 住宅地であれば、日当たりの良し悪しも評価のポイントになります。具体的には、接道方角や隣地の状態によって評価されます。土地の南側が接道していれば、そこから日光が入ってきますから評価が高くなります。また、南側が戸建であれば、マイナスの評価は受けないでしょう。しかし、南側が駐車場や空き地の場合には注意が必要です。一見、日当たりがよくても、駐車場や空き地には将来的にアパートやマンションがいつ建築されるかわからないため、マイナスの評価となるケースがあります

建物の5つの査定ポイント

建物の査定では、あとからリフォームが効かないような部分が特に重要視される傾向にあります。建物の査定ポイントを確認しましょう。

屋根や外壁・基礎 屋根や外壁、基礎などに欠陥があると修理に多額の費用がかかり、そもそも修理が不可能な場合もあります。屋根や外壁にトラブルがある場合、雨水が侵入して壁や床などが腐るなど、二次的な被害が発生する可能性も高くなります。もしこのようなトラブルの兆候があった場合、専門業者による調査をしないと査定してもらえないというケースもあります。
間取り 間取りについて、壁を取り除いたり追加したりすることによって変更できることもありますが、構造上不可能な物件も多々あります。見栄えの問題もあるため、現実的には変更が難しいと言えるでしょう。また、あまり特殊な間取りだと低評価になってしまいます。例えばリビングに階段がある場合などは好みが別れるため、高い評価を受けるのは難しくなります
アンペアの調節 現代では利用する電力量が以前とは飛躍的に増加していますが、特に古い建物の場合、配線の問題でアンペアを高くすることができないことがあります。意外に見落とされていることが多いチェック項目といえます
ドアや襖 ドアや襖のデザインについては後から変更できるため、大きな問題にはなりません。しかしドアを襖に、襖をドアに変更する場合、建物がゆがんでいると開閉が悪い可能性があるため注意が必要です
キッチン キッチン周りについては進歩が激しいため、古い構造だと評価が低くなります。例えば、電気調理器の数が増えているため、コンセントの数が少ないと厳しい評価につながります

売却をスムーズに進めるために必要なコト

不動産の売買仲介はトラブルも多いため、業者は仲介が成立するか否かを重要視すると同時に、その後のトラブルが発生しないかについても重点を置いています。そのため、訪問査定をしてもらうことになった場合は、きちんと部屋の掃除をし、スリッパとお茶の準備をするなど少しでも印象が良くなるような「持て成し」が大切になります。

売却をスムーズに進めるためにも、仲介業者に売主のことを「几帳面で、きちんとしている人」と印象付けることが案外重要なのです。

また、物件の修繕履歴や点検履歴があれば、時系列順にまとめておきましょう。きちんと修繕や点検がなされていれば管理が優れている物件だとアピールできると同時に、話も効率よく進み、印象がさらに上がります。

このように、訪問査定の際は物件だけではなく、売主も評価されていると考えた方がいいでしょう。また、訪問査定の際の担当者がそのまま物件売却の担当者になるケースもありますから、売主も担当者との相性をよく確認しておきましょう。

1-3 不動産査定に必要な書類まとめ

物件の査定にはさまざまな書類が必要になります。ここでは査定を受ける際にどのような書類や資料が必要になるのか確認してみましょう。

売買契約書、重要事項説明書 不動産を購入したときの売買契約書は、物件の詳細がよくわかる資料であり、購入価格を証明できますので査定の参考になります。また、過去の修繕履歴や隣地との境界確定の経緯などを確認する際にも参考になるため、査定を依頼する前に手元に準備しておきましょう。また、重要事項説明書も参考になる資料です。物件を購入する際に宅地建物取引士(以前は宅地建物取引主任者という資格)から重要事項の説明をされたはずですが、その際に受け取った書類です。その名のとおり、その物件にとって重要な事実が記載してあるため、売買契約書と一緒に用意してください
住宅・土地の権利証、登記事項証明書 住宅・土地の権利証や登記事項証明書は、不動産の権利関係が記載されている重要な書類です。特に抵当権が付いていたり、土地が定期借地権だったりすると、査定額に大きな影響を与えます。また、あまりないことですが、税金を滞納していたり、裁判で債務名義を取られていたりする場合など、差し押さえ登記をなされていることがあります。この場合、買主は競売により所有権を失う可能性があるため、現実的にはその状態で購入する方はいないでしょう。査定会社が取得してくれますが、事前に準備し、自分でも確認しておくと良いでしょう
固定資産税の課税明細書・納付書 不動産を購入する際、気になるのが毎年の固定資産税の額です。不動産査定会社は固定資産税の正確な金額がわからないため、固定資産税の課税明細書を事前に準備しておくと良いでしょう。なお、不動産を購入すると「不動産取得税」という税金が課税されますが、その金額はおおむね固定資産税と同額と言われています。固定資産税の金額を事前に知ることができると、お客は不動産取得税の金額もだいたい予想できるため、安心することができるでしょう
管理規約(マンションの場合) 売却物件がマンションの場合、管理規約は必ず準備しておきましょう。管理規約は買主を拘束するため、査定にも大きな影響を与えます。特に、管理費の金額やそれ以外の負担の有無はもちろんのこと、楽器やペットが禁止されているか否かについては、人によって物件を購入するかどうかの意思決定に大きな影響を与えます。さらに、駐輪場や駐車場の利用に別途費用がかかるのかどうか、申し込んだら必ず利用できるのか、抽選なのかなど、管理規約には細かく重要なことが記載されています
公図、境界確認書、測量図(戸建ての場合) 戸建ての場合、公図や境界確認書は自分が所有している土地が正確にはどこからどこまでなのかを確認する書類です。事実関係を確認するのはもちろん、土地によっては正確に確定していなかったり、隣の土地の所有者と紛争になっていたりする場合があります。現在の不動産売買実務では、きちんと境界を確定させてから売買をするのが通常のため、正確に確定していない場合には確定させる必要があり、紛争になっている場合には事実上売買ができないこともあるため、とても重要な書類です
建物の間取り図 査定会社が物件の詳細を確認するのはもちろん、お客に物件を紹介するのにも役立つ書類です
購入時の物件のパンフレット、大規模修繕や点検をした場合にはその内容がわかる書類 購入時の物件のパンフレットには、その物件にとって概要を端的に説明する書類です。重要な情報が詰まっており、近隣の情報などが掲載されていることがあります。また、大規模修繕や点検の有無・時期や内容は査定に大きな影響を与えますので、それがわかる書類も事前に確認しておきましょう

2 不動産一括査定サービスとは

ネットが発達する以前は不動産の査定会社を一つずつ調べて、個別に査定を申し込む必要がありました。時間もかかるうえ大変面倒になるため、最初に申し込んだ査定業者にそのまま依頼するというケースも多くありました。しかし最近では、一括査定サービスという一度の申し込みで複数の査定会社に一括して査定を依頼できるサービスが普及しています。

とても便利なサービスですが、メリットとデメリットを把握したうえで上手に活用しましょう。

2-1 不動産一括査定サービスのメリット

一括査定サービスを利用する一番のメリットは、上記のとおり複数の査定会社に一括して査定を依頼できるため、客観的な査定結果を得られることです。また、極端な査定結果を見分けられるというメリットもあります。

例えば中古マンション1棟の査定を複数社に依頼して6社から、8000万円、6300万円、6000万円、5800万円、5500万円、3500万円という回答があったとします。この結果を見る限り、客観的なその不動産の価値は6000万円程度と考えることができます。

この場合、よほど納得できる理由を提示されていない限り、8000万円と査定した会社や、3500万円と査定した会社と取引をするのは避けたほうがいいでしょう。なかには相場より高く評価して無理やり自社に依頼させようとする業者もいます。逆に、極端に安く評価して、あわよくば自社で買い取ろうと考えている業者もいるからです。

2-2 不動産一括査定サービスのデメリット

一括査定サービスを利用すると、同サービスに参加していない不動産業者には依頼できないことがデメリットになります。もし、自身が気に入っており、依頼したいと考えている不動産業者がある場合には、最初からその業者に相談するのが一番いいでしょう。

また、一括査定サービスは、同時に複数の査定会社に情報が発信されるという特徴があります。そのため、他社に依頼される前に自社で依頼を受けようとしつこく電話営業をする業者もあります。強引な営業・勧誘が苦手な人にとってはこの点もデメリットになるでしょう。

一括査定サービスを利用する際は、メリットとデメリットを十分に把握したうえで、自分でも相場価格を調査して、不当に高い・安い査定価格を提示する業者には注意しながら納得できる相手を選ぶと良いでしょう。

2-3 おすすめの不動産一括査定サービスは?

HEDGE GUIDEに掲載されている一括査定サイトとしては、東証1部上場の株式会社リブセンスが運営する不動産査定・紹介サービス「IESHIL」や、東証一部上場の株式会社LIFULLが運営しており、利用ユーザー数420万人、全国1600社以上の不動産投資会社に一括で査定依頼が出せる「LIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービス」などがあります。

3 不動産買取サービスとは

不動産買取は、不動産を仲介するのではなく、運営企業が直接買主となって買い付けるというサービスです。

査定した企業が買主となってくれるためスピーディーな売却が可能となり、現金化を急ぎたい時などに重宝するサービスですが、こちらもメリットとデメリットがそれぞれあります。詳しく見ていきましょう。

3-1 不動産買取サービスのメリット

不動産買取サービスを利用する一番のメリットは、とにかくスピーディーに売却できることです。一括査定サイトの場合、査定結果と実際の売却価格の間にかい離が生じるケースも少なくありませんが、買取の場合は査定をした企業が買い付けを行いますので、査定結果に納得できているのであれば口座への入金までを非常にスムーズに進めることが可能です。

また、仲介サービスでは無いので、売却に際して仲介手数料(例えば、不動産価格の3%+6万円)がかからないというメリットと言えるでしょう。

3-2 不動産買取サービスのデメリット

不動産買取サービスのデメリットは、売却がスピーディーかつ確実に行える分、通常の相場よりも2割~3割ほど低い売却価格になってしまうことが多いという点です。買主の企業も、買取をした後に別の買主に販売をする必要がありますので、売却時に利益ができるようにあらかじめマージンを差し引いた価格を提示するというケースが多くなります。

3-3 おすすめの不動産買取サービスは?

投資用マンションの買取では、ビッグデータをAIに組み込むことにより、精度の高い市場価格を自動査定してくれる「ハヤガイ」というサービスがおすすめです。買取は、一括査定サービスと異なり、査定結果が担当者やその企業独自の判断基準によるもので比較がしづらいですが、ハヤガイでは膨大なマンションデータから客観的価格が算出されるという特徴があります。

ビッグデータ×AIによる自動査定「ハヤガイ」

また、「査定価格で不動産を売却しても良い」という場合には、査定金額に基づきハヤガイの運営会社であるファンタステクノロジー株式会社が直接買取りをしてくれるため、最短3営業日という他サービスには真似できないスピードでの買取が可能です。

ハヤガイの不動産買取は最短3営業日

まとめ

今回ご紹介した「不動産査定のポイント」や「不動産一括査定のメリット・デメリット」「不動産買取のメリット・デメリット」などを踏まえて、より高い価格や早い期間で売却できるように準備を進め、不動産会社とも連携して話を進めていきましょう。

The following two tabs change content below.

HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チームは、不動産投資や金融知識が豊富なメンバーが不動産投資の基礎知識からローン融資のポイント、他の投資手法との客観的な比較などを初心者向けにわかりやすく解説しています。/未来がもっと楽しみになる金融メディア「HEDGE GUIDE」