大家どっとこむで注意したいリスクは？4つの運用ファンドを徹底検証

大家どっとこむは、株式会社グローベルスが運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。定期的な募集が行われていることや、上場企業の関連会社が運営しているということもあり、多数の投資家が会員登録を行っています。

しかし、不動産投資型クラウドファンディングは、元本保証のないリスクのある資産運用方法の一つです。投資する時にはファンドそれぞれのリスクをきちんと把握し、投資することが重要なポイントとなります。

そこで本記事では、大家どっとこむの代表的なファンドを4つ取り上げ、それぞれの注意しておきたいリスクと対策について詳しく解説していきます。

※記事内のファンド情報は2022年2月時点の情報となります。投資に関する決定は、大家どっとこむのサイトをご確認のうえ、ご自身のご判断において行われますようお願い致します。

大家どっとこむ

「大家どっとこむ」は株式会社グローベルスが運営する不動産クラウドファンディングのプラットフォームです。グローベルスは、東証2部上場企業の株式会社プロスペクトの子会社で、創業から20年以上不動産投資に関わってきた不動産の専門企業です。

目次

1. 中古アパート運用における家賃低下リスク
2. マンション開発案件における開発遅延リスク
3. 新築マンションにおける価格変動リスク
4. 中古区分マンションにおける空室リスク
5. まとめ

1．中古アパート運用における家賃低下リスク

大家どっとこむの「新宿区中古アパート×投資応援対象物件×株主優待物件#19」は中古アパートを、取得し運用するファンドです。このファンドの利回りは4.5%、運用期間は12ヶ月で募集されており、投資家への分配の原資は家賃収入となります。

中古アパートはマンションよりも価格が安く、高い利回りを見込めるメリットの反面、空室や家賃の減少リスクが存在しています。都市部や駅の近くに位置するマンションと比較して、アパートは郊外に建てられることも多く、短期間の間でも家賃の下落が発生することもあります。

アパートのエリアによっては想定していた賃貸需要が見込めず、運用期間が1年のファンドでも、運用期間中に家賃を下げなければ入居者が決まらないという事態が発生する可能性があります。また、空室が多い物件は売却価格も安くなってしまうため、ファンド運用終了後の価格下落リスクも同時に考えておきましょう。

中古アパートへの投資を考える場合には、「アパートのあるエリアで賃貸需要が見込めるのか」という点に注意して検討することが大切です。こちらのファンドでは、新宿区・早稲田駅徒歩7分という好立地であることや、想定利回り4.5%と控えめであることから、アパートへの投資ファンドの中では比較的に低リスクであるとみられます。

2．マンション開発案件における開発遅延リスク

大家どっとこむでは「１棟収益レジ押上-1期×プロスペクト買取予約権付」のような、一棟マンションの開発案件も扱っています。このような開発案件に存在するリスクは開発遅延リスクです。

例えば、新型コロナウイルスの感染拡大の影響により、作業人員を満足に用意することが難しくなったり、海外から資材が輸入できないといった事態が発生することもあります。

そのような事態が続くと、想定したよりも建設が長期に渡り、人件費が増えることでファンドの利回りが低下する可能性があります。また、ファンドの運用終了後に完成していない場合には、元本償却のスケジュールが遅延するという可能性もあります。つまり、開発遅延リスクが発生すると、売却が遅れた結果投資家への元本の返済が遅れることになり、投資家の資金計画、投資計画が乱れるようになります。

マンション開発案件への投資を検討する際は、マンションデベロッパー（開発会社）が信頼できる企業であるかどうかの見極めが重要です。

例えば、「１棟収益レジ押上-1期×プロスペクト買取予約権付」は、大家どっとこむを運営する「株式会社グローベルス」の自社開発案件です。親会社である株式会社プロスペクト（現 株式会社ミライノベート）の分譲マンション開発・企画・販売業務を継承した経緯があり、「グローベルマンション」シリーズの開発実績は20年以上続いています。

開発遅延リスクを見極めるのは非常に難しいポイントですが、デベロッパーの実績や資本力などを確認することで、ある程度の信頼性を確かめることが可能です。

3．新築マンションにおける価格変動リスク

大家どっとこむでは「新築区分マンション（横浜市南区）」のような新築マンションのファンドも扱っています。

新築マンションでは価格変動リスクに注意する必要があります。不動産マーケットはその時々の需要と供給によって変動するため、想定より高く売れる可能性がある反面、タイミングが悪く物件が買い手が見つからないと、当初の想定価格より値段を下げないと売却できないというリスクがあります。

「新築区分マンション（横浜市南区）」について、分配利回りの割合を見ると「賃料収入：0.1%、売却益：4.4％」と記載されています。売却益が発生しない価格となってしまうと、投資家の収益は小さくなってしまうリスクがあるということが分かります。

不動産投資型クラウドファンディングでは、キャピタルゲイン重視型とインカムゲイン重視型の2種類があり、今回のケースでは売却益の割合が大きいキャピタルゲイン重視型となります。売却を想定している価格が妥当であるか、売却スケジュールに問題がないか検証することが大切です。

例えば、「新築区分マンション（横浜市南区）」の案件詳細を見てみると、優先劣後構造（優先出資額:2,286万円　劣後出資額：254万円　劣後割合：10％）が採用されています。優先劣後構造とは、収益の還元を優先的に受けるものと、劣後するものに分ける商品設計のことです。

優先劣後構造を採用しているファンドでは、運用に失敗してしまった時の元本回収も優先的に行われるため、投資のリスクを軽減できる特徴があります。キャピタルゲイン重視型のファンドでは、優先劣後構造を採用しているか、割合はどのように設定されているか、確認してみましょう。

4．中古区分マンションにおける空室リスク

大家どっとこむでは、「大家どっとこむ28号案件 区分マンション（横浜市鶴見区）」ファンドのように中古区分マンションの運用案件も扱っています。中古区分マンションは単価が安い、RC造、流動性が高く売却しやすいというメリットがあります。

ただし、区分マンションファンドは、一棟ものファンドとは違う、区分物件ならではの空室リスクが存在しています。一棟物件を運営するファンドであれば、物件の一部が空室になっても収入の減少は限定的であり、収入がゼロになるリスクは低いと言えます。

一方、1室を運用する区分マンションのファンドは、部屋の入居者が退去してしまうと、収入がゼロになるリスクがあります。入退去による収益の幅が大きくなるため、賃貸需要を多く見込めるエリアであるかどうか、という視点が特に重要となってきます。

28号案件のような賃料収入を配当原資とするインカムゲイン重視型のファンドでは、空室リスクに注意が必要です。賃料設定に問題がないか、該当のエリアで豊富な賃貸需要が見込めるのか検証してみましょう。

まとめ

大家どっとこむの代表的なファンドごとのリスクとそのリスク対策について解説しました。運用対象の物件の種別により異なるリスクがあり、それぞれ注意しておきたいポイントが異なります。

なお、大家どっとこむでは、各リスクに対応するため、保証会社の買取保証、劣後出資割合の確保、持ち分の買取などのシステムも導入しています。投資をする際には各ファンドの情報を読み込みメリット、デメリットを把握し、注意深く分散投資をしてリスクカバーを心がけましょう。

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