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新築アパート経営vs中古アパート経営、メリット・デメリットを徹底比較

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アパート経営を検討している方の中には「新築アパートが良いのか」「中古アパートが良いのか」ということで悩んでいる方は多いかと思います。

そこで、この記事では、アパート経営をこれから始めてみたいという方に向けて新築アパートと中古アパートの違いを物件価格、入居率、賃料、利回り、融資条件、償却期間、設備、維持コスト、瑕疵担保責任の8つのポイントから比較し、それぞれのメリット・デメリットなどについて整理していきたいと思います。

  1. 新築アパートと中古アパートの比較表
  2. 新築アパートのメリット・デメリット
  3. 中古アパートのメリット・デメリット
  4. 結局、どちらがおすすめ？

新築アパートと中古アパートの比較表

比較項目 新築アパート 中古アパート
物件価格 × 中古よりも価格が高い ○ 新築よりも価格が安い
入居率 ○ 新築プレミアムで高くなる × 築年数が経つほど入居率は低くなりやすい
賃料 ○ 新築プレミアムで高めに設定できる × 築年数が経つほど賃料は低くなりやすい
利回り × 中古に比べて利回りは低い（5%～7%） ○ 新築に比べて利回りは高い（7%～10%）
融資条件 ○ 頭金・金利・返済期間の点で優遇されやすい × 頭金・金利・返済期間の条件が新築に劣る
償却期間 × 減価償却期間が長い（木造22年） ○ 減価償却期間が短い
設備 ○ 最新設備が設置されている × 設備が古くなっている
維持コスト ○ 修繕費などが少なくて済む × 設備などの修繕費がかかる
瑕疵担保責任 ○ 瑕疵担保責任の保証期間が10年 × 瑕疵担保責任は購入後1年程度

以下では、この比較をもとに新築アパートと中古アパートそれぞれのメリット・デメリットを詳しく見ていきたいと思います。

新築アパートのメリット・デメリット

新築アパートは、物件価格が高く利回りが低いというデメリットがあるものの、中古物件に比べて入居率や賃料が高く、融資がつきやすい、維持コストが少ない、物件に欠陥があった時の保証が充実しているといったメリットがあります。これらを一つ一つ見ていきましょう。

中古に比べて価格は高いが、空室リスクが低い

新築アパートは中古アパートに比べて物件の価格は高いものの、新築ということで入居者から選ばれやすく、アパート経営を開始する時点での空室リスクは非常に低くなります。

また、入居希望者が多いと見込まれる場合には、周辺の家賃相場よりも高めに賃料を設定することも可能なので、満室経営かつ高い賃料でスタートを切ることも可能です。

融資を好条件で引きやすい

新築アパートは、開始時の収益性が高いことに加えて、建物や設備なども最新となるので周辺物件に比べて入居がつきやすく、その後も安定した経営を実現しやすいという特長があります。融資を実行する金融機関としても、新築物件は賃貸事業の収益性を読みやすいため、頭金・金利・返済期間といった融資条件についても優遇をしてもらいやすくなります。

修繕費など維持コストがかかりにくい

新築は建物・設備が新しいので、故障や修繕のコストが中古物件に比べると少なくて済むというメリットがあります。

また、屋上防水、外壁塗装、ガス給湯器など建物全体の大規模修繕工事は15年前後のスパンで行われるため、新築物件は開始後10年～15年までは大きな修繕をすることなく収益を生み出すことが可能となります。

瑕疵担保責任が10年で安心

新築物件には「瑕疵担保責任」という購入物件に欠陥（瑕疵）があった場合に売り主に損害賠償などの請求をすることができる権利が10年間保証されているため、何か問題があったとしても保証でカバーできるという安心感があります。

中古アパートのメリット・デメリット

中古アパートは、物件価格が安く利回りが高いというメリットがあるものの、新築物件に比べて入居率や賃料が低く、融資条件が厳しい、維持コストが高い、物件に欠陥があった時の保証期間が短いといったデメリットがあります。これらを一つ一つ見ていきましょう。

物件の価格が安く、利回りが高い

中古アパートは新築物件に比べると、価格が安く利回りも高くなるため、収益性を高めたいという方に人気があります。中古アパートを検討するにあたって気をつけなければならないのは建物の老朽化が早いという点で、たとえばマンションの法定耐用年数47年に比べて、木造のアパートは22年と短くなっています。

具体的には、築10年を超えたあたりで入居率や賃料が大きく下がるケースがあります。そもそも中古市場に売り出されている物件には、何かしら売りに出す原因があり、それが売主の事情（資金繰りや資産・債務の整理など）なのか、物件の事情（入居率の低下、滞納者の発生、建物の欠陥など）によるものなのかを注意深く見る必要があります。

物件の品質（建物の建材や構造など）が高い場合や建物管理がしっかりしているケースでは、築年数が経っても入居率や賃料を落とさずに済むケースもありますが、基本的には何か問題があることを前提に購入前のチェックをしたほうが良いでしょう。

融資条件が厳しくなる

中古アパートは、購入後の耐用年数が少ないことや、新築に比べて空室率が高くなりやすいといったことなどから、融資条件も厳しくなります。

たとえば、頭金2割・融資金利4.0%・返済25年といった厳しい条件での融資となると、毎月のキャッシュフローが厳しくなってしまう恐れや、せっかくの高い利回りであっても毎月の返済後は手元には利益があまり残らない可能性もあります。

中古アパート経営は、エリアや物件の品質、利回り、空室率だけでなく、どのような条件で融資を受けることができるかという点まで考えて投資を進めていくことが大切です。

修繕費など維持コストがかかる

中古アパートは、新築に比べると修繕コストが高くなります。築10年以上で大規模修繕工事が行われていない物件は、購入後に大規模修繕工事を行う必要が出てくると考えられるため、そのコストを事前に見積もった上で、物件の利回りと見比べて検討を進めていくことが大切です。

築年数が古いほど所得税の節税はしやすい

中古アパートは耐用年数の残りが新築よりも少なく、減価償却という建物価値の減少を費用として計上する金額が大きくなります。そのため、築古であるほど1年あたりの減価償却費の金額が大きくなるので、高所得の方の節税対策として用いられることがあります

瑕疵担保責任が短いため注意が必要

中古アパートは、新築に比べて瑕疵担保責任の期間が短く、3ヶ月～長くても1年程度となります。しかし、瑕疵（かし）は、土地の汚染や雨漏り、排水管の故障、シロアリ被害など、目には見えない欠陥であることが多く、時間が経たないと分からないものも少なくありません。

売り主によっては、瑕疵担保責任を追求されることを恐れて、売買契約書内に「瑕疵担保責任を免除する」という免責を盛り込んでいることもありますので、契約書の内容も注意してチェックをする必要があります。

購入後の瑕疵のリスクをできるだけ少なくしておきたいという方は、住宅診断（ホームインスペクション）のサービスなども利用して、プロに調査をしてもらうのも良いでしょう。

結局、どちらがおすすめ？

中古アパートは利回りが高い分、投資リスクも高くなるため、失敗しないための様々なチェックが必要となります。横断的な知識や経験が必要となってくるので、やや玄人向けの投資と言えるでしょう。

一方、新築アパートは、初期費用が高いものの経営は安定しやすく、何かあった場合の保証も充実しているので、初心者の方におすすめの投資手法です。

新築アパートの中でも投資初心者におすすめのアパートは、シノケンプロデュースが販売している「Harmony Terrace」です。首都圏ターミナル駅から電車で30分圏内、駅徒歩10分圏内という好立地に、入居者から喜ばれるデザイナーズアパート、年数が経っても品質が維持できる構造材の対応、防湿対応、防腐・防蟻対応、外壁の防水下地対応など、長期間にわたって高い入居率と品質を維持できるように工夫が凝らされています。

また、高い品質は融資面でも効果を発揮し、これまでの収益実績の評価からフルローン（頭金ゼロ）・金利1%台での融資付け実績が多数あり、また耐久性の高さから従来の木造アパートでは難しかった返済期間35年という長期でのローンが可能となっています。

「Harmony Terrace」について、もっと詳しい物件の情報や購入後のシミュレーション、他のオーナーの実際の運用実績などがお知りになりたいという場合には、無料で資料請求や個別相談を利用することが可能ですので、ぜひご自分でも確認をしてみて下さい。

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