京都の不動産投資で注意したい「景観規制」とは？実績豊富な不動産会社も

政令指定都市であり、大阪への通勤圏でもある京都は、不動産投資をする土地として有力な地域の一つです。しかし、京都で不動産投資をする時には、景観規制に注意が必要です。規制により建設できる物件に制限がかかり、規制に対応するために追加的なコストが発生する可能性があります。

今回の記事では、京都の景観規制の概要や、京都での不動産投資のメリット、デメリット、京都での物件販売に豊富な実績を持つ不動産会社を紹介します。京都での不動産投資を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

目次

1. 京都の景観規制の概要
   1-1．建築物の高さ
   1-2．建築デザイン
   1-3．眺望景観
   1-4．広告物
2. 京都での不動産投資のメリット
   2-1．学生が多いため単身者向け物件の需要が安定している
   2-2．観光産業に従事する方の居住需要が高い
   2-3．参入障壁が高く、競合が少ない
3. 京都での不動産投資のデメリット・注意点
   3-1．規制対応のコスト
   3-2．災害リスクに注意
   3-3．人口減少が進む
4. 京都での販売実績が豊富な不動産会社
   4-1　シノケンプロデュース
   4-2　アイケンジャパン
5. まとめ

1　京都の景観規制の概要

現在の京都の景観規制は、次のような制限から成り立っています。

• 建築物の高さ
• 建築デザイン
• 眺望景観
• 広告物

ここまで建物に複数の規制がある地域は日本でも多くありません。不動産投資を検討する時には、まず以上の規制を正しく理解しておく必要があります。

1-1　建築物の高さ

京都では、中心地の多くの地域で建築物の高さ制限を設定しています。以下のような地区に分けていて、その中でも立地によって高さの制限が異なるのが特徴です。

• 高度地区：10ｍ〜31ｍの6段階
• 風致地区：8ｍ〜15ｍの4 段階
• 地区計画：建築物等の整備方針に基づき個別設定
• 眺望空間保全区域：眺望を遮らない高さを個別設定
• 第一種・第二種低層住居専用地域：10ｍ

（※出所：京都市「京の景観ガイドライン」）

地区によって上記のいずれかの地区が設定されていて、さらにその中で高さ制限が異なります。特に複雑なのは「眺望空間保全地域」です。こちらは、その地区指定の視点から対象物が見える状態にしなければなりません。たとえば、夏に大文字焼きを行う時の山の斜面を遮らない高さにする必要がある地区などがあります。

1-2　建築デザイン

京都の街並みを守る目的から、建物のデザインについても基準があります。京都では、景観地区を次の8つに分類して、それぞれに相応しい景観を個別に設定しています。

景観地区（美観地区、美観形成地区）における基本方針

（※出所：京都市「市街地景観の整備に関する計画」）

さらに以下のルールは、各地区共通で必ず守らなければなりません。

• 日本瓦及び平板瓦は、原則としていぶし銀
• 銅板以外の金属板及びその他の屋根材は、原則として光沢のない濃い灰色、光沢のない黒
• 塔屋等の高さは3ｍ（高度地区において建築物の高さの最高限度が２０ｍを超える建築物は4ｍ）以下
• 主要な外壁には次の色彩を使用しないこと。ただし、着色を施していない自然素材については、この限りでない。
  （１）R（赤）系の色相で、彩度が６を超えるもの
  （２）YR（黄赤）系の色相で、彩度が６を超えるもの
  （３）Y（黄）系の色相で、彩度が４を超えるもの
  （４）GY（黄緑）系の色相で、彩度が２を超えるもの
  （５）G（緑）系の色相で、彩度が２を超えるもの など
• 公共の用に供する空地から望見される位置にクーラーの室外機や給湯器等の設備機器を設ける場合は、設備機器の前面に格子等を設置し、又は色彩を建築物と合わせること等により建築物の本体と調和するよう配慮する

（※出所：京都市「京の景観ガイドライン■眺望景観編」）

1-3　眺望景観

歴史的建造物や眺望が優れた場所からの景観を守る規制です。場所によって細かく制約が変わる複雑な制度となっています。京都市の条例では、以下のいずれかの優れた眺望を持つ場所を指定して、眺望を守ることとしています。

• 境内の眺め ：寺社・仏閣等の景観
• 境内地周辺の眺め ：寺社・仏閣周辺の景観
• 通りの眺め：幹線道路や歴史的な町並みを構成する道路の景観
• 水辺の眺め ：河川や水路周辺の景観
• 庭園からの眺め：庭園とその背景にある山などの風景が成す景観
• 山並みへの眺め：河川と 山並みと市街地とが一体となって形成する景観
• 「しるし」への眺め：一定の視点場から眺めるときの視界の景観
• 見晴らしの眺め：河川を通して眺めるときの山並み・市街地が成す景観
• 見下ろしの眺め ；高台など視点場から眺める盆地景の景観

（※出所：京都市「京の景観ガイドライン■眺望景観編」）

以上のいずれかの景観を保護すべき場所を「眺望景観保全地域」として定めて、さらに以下の1つ以上のポイントの保全を行っています。

• 眺望空間保全 ： 視点場から視対象への眺望を遮らないように建築物等が超えてはならない標高を定めている
• 近景デザイン保全 ： 視点場から視認することができる建築物等が、優れた眺望景観を阻害しないように形態、意匠、色彩について基準を定めている
• 遠景デザイン保全：視点場から視認することができる建築物等が、優れた眺望景観を阻害しないように外壁、屋根等の色彩について基準を定めている

（※出所：京都市「京の景観ガイドライン■眺望景観編」）

先に紹介した9つの「眺め」のいずれかを保全するために、上記3つの保全の1～3つを義務づけられていて、それによって建物の高さや色、デザインに規制がかけられるので注意しましょう。

1-4　広告物

京都市では、屋外に掲示される広告物も、景観に影響を与えるものとの整理から、位置、規模、形態を規制しています。また「屋外広告物条例」により、サイズや規模によっては広告の掲載に市長の許可が義務づけられています。許可が必要な広告はつぎのとおりです。

• 自家用屋外広告物：掲載物の合計面積が2㎡を超えるもの
• 管理用屋外広告物：単体の掲載物の面積が0.3㎡を超える、もしくは敷地内の掲載物の合計面積が2㎡を超えるもの

※１：「自家用屋外広告物」とは、次の物を指します①自己の住居において、自己の氏名又は住所を表示するもの　②自己の事務所又は事業所において、その名称若しくは商号、所在地又は事業の内容、取り扱う商品若しくは提供する役務を表示するもの　③ 建築物の名称又は用途を表示するため、当該建築物等又はその敷地内に表示するもの
※２：「管理用屋外広告物」とは、建築物その他の工作物又は土地の管理を行うために、当該建築物等に表示し、又は当該土地の区域内において表示する屋外広告物（「管理物件」、「立入禁止」等の看板が該当します。）をいいます。
（※出所：京都市「京の景観ガイドライン■広告物編」）

また、形状やサイズ、広告掲載物の色彩などにも細かな規制があります。さらに、規制区域によって制限が異なる場合もあり、複雑なのが特徴です。

たとえば、禁止項目としては次のようなものがあります。

• 道路突出の禁止｜幹線道路上空への突出を禁止
• 壁面はみ出しの禁止｜壁面等からはみ出して屋外広告物を表示するのは禁止
• 屋上屋外広告物の設置禁止｜屋上に設置する屋外広告物を市内の全域で禁止
• 点滅式照明・可動式照明の禁止｜点滅式照明や可動式照明は、屋外広告物への使用を市内の全域で禁止

（※出所：京都市「京の景観ガイドライン■広告物編」）

2　京都での不動産投資のメリット

京都での不動産投資には、次のようなメリットがあります。

• 学生が多いため単身者向け物件の需要が見込みやすい
• 観光産業に従事する方の居住需要が高い
• 参入障壁が高く、競合が少ない

2-1　学生が多いため単身者向け物件の需要が見込みやすい

京都市内は、旧帝大の京都大学を筆頭に、38の大学・短期大学が点在しているなど、教育機関の多い地域です。一つの大学の需要に依存している場合、学生需要を当てにした賃貸経営は、大学の移転・撤退リスクが伴いますが、京都の場合は多数の教育機関があるため、他の都市より学生需要が見込みやすくなっています。

学生は多くの場合単身者向けの賃貸物件に住むため、アパートやワンルームマンションでの不動産経営がしやすい地域といえるでしょう。

2-2　観光産業に従事する方の居住需要が高い

京都は、長年にわたり歴史的建造物などを活用した観光産業が大きく発展した地域です。足元はインバウンド需要で一段と盛り上がっていますが、それ以前から多くの観光客が訪れる地域だったため、観光客をターゲットとした宿泊施設、飲食施設、小売店などが集積しています。

また、インバウンド需要が活況なエリアでは、事業に従事するための労働需要も存在しています。こうした観光産業の労働者が流入することにより、京都は豊富な賃貸需要が期待されます。この居住需要も、堅実な不動産経営を下支えする要因となるでしょう。

2-3　参入障壁が高く、競合が少ない

京都での不動産経営は参入障壁が高く、競合が少ないのが特徴です。前述の通り京都は全域において厳しい景観規制が敷かれています。京都は市街地と景観保護の対象となる史跡などが混在しているため、市街地でも賃貸住宅を建てるハードルが相対的に高いのが特徴です。

従って、利便性の高い地域でも住居が少なく、需要が供給に追いついていない地域も多いと考えられます。需要が高い地域で規制に準拠した建物を見つけて不動産経営を進めれば、競合が少ない中で容易に入居需要を獲得できる可能性があります。需要をうまく捉えて、強気の賃料を設定して収益を拡大させる余地もあるでしょう。

3　京都での不動産投資のデメリット・注意点

京都での不動産投資においては、次の点に留意しましょう。

• 規制対応のコスト
• 災害リスクに注意
• 人口減少が進む

以上のポイントに注意しながら、長期的な視点に立って不動産投資の計画を立てていきましょう。

3-1　規制対応のコスト

京都で不動産投資をする場合、規制に対応するためにさまざまな面で投資家にコストがかかります。

物件を新築する場合には、規制に対応した高さ・デザインの物件を建設し、必要に応じて自治体から許可を得る必要があります。対応可能な業者選びや準備期間・工期などに追加的なコストがかかる可能性があるでしょう。

また、景観規制のなかでも、高さ制限に留意が必要です。高さが制限されるということは、他の地域と比べて規模の大きい物件を建てられないことになります。高さが低い建物で不動産経営をすれば、必然的に賃料収入が減少することを意味します。

大規模修繕の際にも、既存のデザインや色彩を守りながらの施工となるため、建材に制限が出たり、利用できる施工業者が限られるなどして、結果的にコストが高くなる可能性があります。以上のように、京都の景観規制が、収入の減少・支出の増加の双方の要因となります。

3-2　災害リスクに注意

京都固有の災害リスクに注意しましょう。まず、京都は市街地の西側を流れる桂川、東側を流れる鴨川の流域において、水害リスクが高くなっています。特に京都駅から見て南側は浸水リスクが高い地域が散見され、中には氾濫時に最大で10mクラスの浸水が想定される地域もあるほどです。

また、火災リスクにも注意が必要です。京都の市街地は、景観規制がうまく機能していることもあり、歴史的な木造建造物が多く建ち並んでいます。古い木造建造物の中には、現代建築ほど高い防火性を兼ね備えていない建物も少なくありません。そのため、火災が起きると多くの建物に延焼するリスクがあります。

最後に震災のリスクにも留意しましょう。滋賀県から京都にかけては「三方・花折断層帯」、京都から奈良にかけては「京都盆地−奈良盆地断層帯南部（奈良盆地東縁断層帯）」が通っています。地震の多くは、活断層のひずみの影響で発生するものです。すなわち、活断層がある地域は震源地となり、揺れの被害が大きくなる可能性が相対的に高いといえます。

以上の様なリスクを踏まえて、耐震性・耐火性の高い建物で経営を行う、地震保険・火災保険に加入していざというときの経済的ダメージを軽減するなどの対策を進めておきましょう。

3-3　人口減少が進む

京都は、政令指定都市でありながら人口減少が懸念される地域の一つです。たとえば、京都の2050年までの人口見通しは次の通りとなっています。

京都市の人口見通し

（※出所：京都市統計ポータル「将来推計人口」）

2020年対比でみて、2050年には人口が-15%程減少する見通しです。先ほど紹介した学生需要も、長期でみれば少子高齢化の影響で需要が減退するリスクもあります。将来はいまよりも市域全体の需要が減少することを見込んで、利便性が高く魅力的な場所を厳選して投資をするのが得策です。

4　京都でのアパート建築実績が豊富な不動産会社

京都でアパート経営を検討する際は、厳しい景観規制にも対応しており、実績豊富なアパート経営会社への相談が不可欠となります。また、京都は学生需要・観光需要などで賃貸経営が行いやすいエリアとして人気ですが、長期的な人口減少のリスクについても十分に注意し、物件を厳選する必要があります。

今回紹介するシノケンプロデュース、アイケンジャパンは、いずれも京都で豊富な投資用アパート建築実績がある不動産会社です。京都でアパート経営にチャレンジする際には、堅実な経営をサポートしてくれます。

4-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、土地の選定から企画、設計、施工、引き渡し後の賃貸管理まで一貫したサービスを提供するアパート建築会社です。一般投資家向け賃貸住宅経営のパイオニアとしても知られており、アパート供給棟数は自社施工で7,000棟を超えています。「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」（全国賃貸住宅新聞）の「年間アパート開発棟数部門」では、9年連続No.1の実績があります。

グループ会社のシノケンファシリティーズの管理戸数は47,000戸以上（2023年12月末時点）、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)となっています。このような入居率の高さは、5,000店舗以上（2024年5月時点）の仲介業者と提携し、良好な関係を築いていることも要因の一つです。

京都で高品質なアパートを販売

シノケンプロデュースは、京都でも販売実績が豊富な不動産会社です。同社では原則として自社で用地を確保して、そのまま自社開発・販売までワンストップで対応します。

景観規制が強く建て直しが難しい京都では、魅力的な空き地がなかなか出てきません。個人で魅力的な用地を取得するのは容易ではありませんが、シノケンプロデュースは地域の不動産会社と連携して、いち早く土地情報を得られます。好立地を厳選して、収益性の見込める場所でアパート開発を手掛けています。

また、シノケンは高品質なアパートの開発・販売を追求しています。シノケングループの基幹ブランドは「ハーモニーテラス」は、デザイナーが一棟ごとにオリジナルのデザインをほどこしています。ヨーロッパの高級列車のイメージをもとにした、ワンランク上の居住性が特徴です。

機能面では2019年以降全物件にIoTを導入していて、照明や室内の様々な設備をスマートフォンで操作できます。小規模物件でも積極的にオートロックを設置するなど、セキュリティ性にもこだわっています。

リレーションを持つ金融機関が多く融資もスムーズに

シノケンプロデュースは、すでに7,000棟以上のアパート販売実績があります。30年超にわたる不動産販売の実績から、金融機関の開拓も進んでいます。京都で一棟アパートを購入すると物件価格が相応に高くなり、ローン借入金額の規模も大きくなりがちです。大きな金額の融資を引き受けてくれる金融機関を見つけなければなりません。

シノケンプロデュースは、上記の通り多くの金融機関とリレーションがあり、独自の提携ローンを利用できる場合もあります。初心者にとってネックとなりがちな融資の準備をスムーズに進められるでしょう。

4-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をモットーに「グランティック」「レガリスト」などのアパートブランドを全国で展開する不動産会社です。2023年12月末時点で、アパート開発棟数1257棟の実績があります。

賃貸管理の実績として9,136戸（2023年12月時点）の管理を行っており、入居率99.3％（2023年年間実績）となっています。オーナーの負担が大きく、効果が一時的なフリーレントや家賃の値下げを行わずに高い入居率を維持しているのも特徴です。

2017年3月以降に完成したすべての物件で劣化対策等級が最高レベルの等級3の評価を第三者機関より獲得しています。2世代から3世代にわたって引き継ぐことが可能です。

駅から徒歩15分以内の好立地物件が多い

アイケンジャパンでは、自社でアパート開発するための用地を自分で取得しています。用地取得では、原則として駅から徒歩15分以内の土地から取得する方針です。そのなかから、利便性や資産価値などの観点から魅力的な土地を厳選して、アパート開発をしています。

アイケンジャパンでは、建物のデザインや機能性の両立を追求してアパート開発を進めています。女性でも安心して入居できるよう、セキュリティ性にもこだわっているのが特徴です。オートロック完備、防犯カメラを設置し、屋内階段の構造を基本としています。

多数の金融機関と強固なリレーションを築く

アイケンジャパンは、高品質な物件の販売と高稼働率を実現してきた実績があるため、多数の金融機関と強固なリレーションを築いています。

アイケンジャパンもまた、アパート経営初心者が利用しやすいアパート会社のひとつといえるでしょう。金融機関探しや融資交渉なども、提携している金融機関を活用すれば手間なく進められることが期待できます。特に福岡でアパート経営を手がけるときには、複数の金融機関と融資に関する相談が可能です。

5　まとめ

京都には独自の厳格な景観規制があり、不動産の建設にデザインや色、高さなどさまざまな面で制限がかかるのが特徴です。この制限は、一度物件を取得すれば参入障壁の高さが追い風要因となりますが、物件を取得する際には追加コストが係る原因となる可能性があります。また、高さ制限が不動産収益を抑える要因にもなる可能性があります。

そのほか、京都においては災害リスクは人口減少リスクにも注意が必要です。これらの不確実性を踏まえた上で、将来にわたって堅実な不動産経営ができる物件・立地を厳選し、さらに保険などで対策をとりましょう。自力でうまく戦略を立てるのが難しい場合は、今回紹介したような実績のある不動産投資会社に相談するのも一つの方法です。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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