日本最大級の海外不動産検索ポータルサイト「SEKAI PROPERTY」を運営する株式会社ビヨンドボーダーズ。社内には英語・中国語のネイティブスピーカーも在籍しており、マレーシア・カンボジアなどの東南アジアを中心として、海外不動産の購入時には物件選びから賃貸付け・管理・売却までワンストップで支援するサービスを提供している。最近の海外不動産投資の動向と、今後の事業戦略や目指す方向性などについて代表の遠藤忠義さんにお話を伺いました。
話し手プロフィール：ビヨンドボーダーズ株式会社 代表取締役 遠藤忠義 氏
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株式会社ゴールドクレストで不動産業を経験し株式会社エス・エム・エスに入社。営業・事業開発・人事マネジャーを歴任。その後マレーシア現地法人を設立し、代表に就任。海外で4年間の事業運営を経験後、自身の海外不動産取引の強烈な経験から海外不動産マーケットを事業ドメインに置くBEYOND BORDERSを設立。日本とマレーシアに法人を持ち活動中。今年度中にカンボジア支店も立ち上げ予定。
インタビュー概要
- 今、なぜ海外不動産投資なのか
- 海外不動産の中でも注目の東南アジア
- 物件選びは「自分が住みたいか」が、大切
- 海外不動産のローンや賃貸管理について
- 海外不動産の売却事情について
- ビヨンドボーダーズが目指すもの
- インタビュー後記
1. 今、なぜ海外不動産投資なのか。
Q：最近、海外不動産投資のニュースを以前と比べて見かけるようになりました。
海外に目が向けられている理由は、大きく二つです。一つは、最近は日本の物件価格が高くなっているので、まだ手の届きやすい新興国である東南アジアの物件を買う人が増えているためです。あとは、海外不動産投資の場合、インカムゲインというよりは売却時のキャピタルゲインを目的としている方が多いです。
二つ目に、日本に住むことに対する不安を抱いていて、ご自身の将来の移住先として海外を検討されている方が増えています。災害や、北朝鮮のミサイルが日本の上空を飛んだなどの話を受けて、「海外に住みたい」というマインドを持つ方ですね。投資というよりは、移住を見越した海外不動産投資で、最初は賃貸として貸し出して、5年後にはご自身が移住されたいなどの計画を立てている方もいます。
Q：どういった方が、海外不動産投資をしているのでしょうか？
当社には、最近は月に800件ほどのお問い合わせがありますが、日本で一度不動産投資をしてから海外の不動産投資を始める人が９割です。当社でも、先に日本での不動産投資を経験されてから海外の不動産投資を始めることをおすすめしてはいますが、最近になって日本での不動産投資の経験がないまま、いきなり海外の不動産投資から始めるという方の割合も増えてきました。
Q：お客様の年齢層はどのくらいでしょうか？
最近は、比較的若い方が増えています。インターネットを中心に集客しているのでたまたまターゲットがそうなってしまっているだけかもしれませんが。外部会社が上場してストックオプションを持っている人などもいますね。あとは、勢いのある東南アジアに興味を持っていたり、海外が好きな人。私もそうですが、海外はやはり面白いと思います。
ビヨンドボーダーズが運営するポータルサイト「SEKAI PROPERTY」
2. 海外不動産の中でも注目の東南アジア
Q：東南アジアにご注目されている理由をお聞かせください。
日本は購入後に売り出したら中古物件になるので基本的に物件価格は下がるのですが、成長中の新興国である東南アジアでは逆の現象が起きます。例えば、当社のお客様のケースでいうとここ5年で大体毎年1、２割ずつは上がっています。しかし、東南アジアでも場所によっては購入後に下がるケースもあるので、当社としては都心の物件をおすすめしています。
どの辺が都心になるかというと、例えばベトナムやカンボジアの場合は中心部から車で30分圏内。この辺りはまだ鉄道は発達していないので、駅からの距離などは関係ありません。大体の方が買われる判断基準となるのは、大使館やインターナショナルスクールが近くにあるなどの、富裕層が住んでいるなどです。
一方で、タイやシンガポールあたりは駅からの距離が大切です。バンコクでは日本のように駅から徒歩5分以内と7分以内の物件では、小刻みで価値が変わってくるので、その辺を気にしながらお客様にご提案しています。
Q：東南アジアの中で、物件価格が高いエリアと低いエリアを教えてください。
タイのスクンビット、フィリピンではマニラの中のマカティ、マレーシアだとクアラルンプールのKLCCは日本と同じレベルで軒並み高いです。平米単価でいえばまだ安いんですが、結局この辺りだと広めのお部屋が多いので、物件価格も高くなります。カンボジア・ベトナム辺りは都心部でもまだ安いです。タイもスクンビットは高いですが、ちょっと東や南に行けばまだ比較的安いからおすすめです。これからのエリアですね。
3. 物件選びは、「自分が住みたいか」が、大切。
Q：東南アジアでの、物件選びのポイントはありますか？
東南アジアでの物件選びだと、まずは自分が住みたいかが大切です。例えば、周りにスーパーや病院があるからとか、治安がいいとか。日本人でも住みたいと思う場所は、同様に現地の富裕層も駐在員も住みやすいと思うはずなので。
「なんとなくいい」で買うのではなく、きちんとそういった周辺環境の情報も得ることが大切です。インカムゲインが欲しい場合は、周辺の物件が賃貸付けがきちんとできているかというところも欠かせません。実際、僕自身も海外に物件をいくつか持っているんです。東南アジアには毎月物件を見に行っています。不動産が大好きすぎて、もうずっと見てます。（笑）
Q：投資初心者の方には、どういう物件がいいと思いますか？
管理が大変なので、投資初心者の方にはマンションがおすすめです。東南アジアの中ではマレーシアだけ土地と戸建てが買えるんですけど、コンドミニアムと違い、戸建て物件は管理面で苦労します。
当社のスタンスとしては、僕達みたいな外国人投資家が物件を購入する場合、日系企業がきちんとやっているハイクオリティの物件を買います。あとはシンガポールやマレーシア、タイ辺りはエリアにもよりますが、大きい部屋を買ったほうがいいです。駐在員さんは家族連ればかりなので、借り手も２〜３ベッドの需要がやはり多いので、貸すのが簡単なんですよね。
一方で、ベトナムとかカンボジアは単身の方が多い。この辺はまだ発展しておらず、そもそもまだ家族を連れていかないので、需要がワンルームや１LDKに集まります。駐在員とか富裕層を相手に賃貸付けするのが中心なんですけど、例えばカンボジアで400平米となるとあまり需要がないので、そういった物件選びのポイントはお伝えするようにしています。
Q：国ごとに状況は違うんですね。
はい。僕がホーチミンで購入を検討したのも単身社をターゲットにした１ベッドルームでした。でも、この流れがずっと続くとは思わないです。国が発展していけば、みなさんどんどん家族を連れていきますし、現地の富裕層も増えていくのでローカルの人が住むようになってきます。カンボジアなんかはまだ一戸建ての文化なので、コンドミニアムに住む流れにはまだならないのですが、10年経ったら広い部屋を持つのも、面白いと思います。
Q：いい物件の見分け方は何でしょう？
よくある話からすると、完成前と完成後の話があります。心配な人は完成した物件を買っていただいた方がいいとは思うんですけど、やはり完成する前が一番安いです。日本と海外の不動産投資の違いは、日本は新築を買うと購入後に価値は下がってしまいますが、東南アジアは新築購入後に価格が上がる。中古物件が新築物件より高くなるんですよね。高くても安心を買いたいなら、僕は中古がいいと思いますし、さらに上がるっていう感覚が欲しければ新築で買った方がいいと思います。
ただ、業者さんが小さいと、問題のある物件ができあがってしまう場合もあるので、注意が必要です。
Q：問題のある物件とはどのような物件でしょうか？
これはマレーシアやベトナム、カンボジアでよく見る、東南アジアあるあるだと思うのですが、例えば、キッチンの換気扇がありますよね。その吸い込み口の出口が、外にないんです。だから吸い込んだものが、全部部屋中に広がってしまうという・・・。僕は今までそういった物件を東南アジアの20箇所以上で見てきました。
この手の物件には、富裕層や、欧米人・日本人の駐在員さんは長く住んでくれないんですよね。長期で考えると、賃貸付が難しくなってしまうので、物件は念入りに確認した方がいいです。大きいディベロッパーはちゃんとこういうところまでやるんですけど、小さいディベロッパーが作る、価格の安い物件を購入される場合は、注意したほうがいいです。
Q：実際に現地まで行かずに物件を購入されるケースもあるのでしょうか？
実は、当社のお客様も３割くらいのお客様は見ないで購入されます。みなさん、購入後に見に行かれるんですよね。それで大体の方は購入した物件を実際に現地で見て、「やっぱり、いいね〜」と言ってくださいます。納得した物件を購入していただくために、日本でご検討される際に色々な資料を見ていただいて、物件の雰囲気を理解していただきます。あとは物件だけではなくて、なぜその国なのかというところも重要です。ちなみにこれが今、販売しているペントハウスです。（※記事公開時点で本物件の販売は終了している可能性があります。）
イオンモールの駐車場から徒歩30秒です。こういう実際の資料を何枚も見ていただくことで、周りに何があるのかを把握してもらいます。本当に建設しているところを見てもらうと、建たないリスクが極めて低くなるのでわかりやすいんですよね。
部屋は小さいんですけど、家具もついています。あとは、空室リスクも気になると思いますが、当社経由でペントハウスをご購入さるお客様には３年間利回り保証がつきます。みなさん、３年間は大体放っておくんですけど、年利６%の家賃収入が毎月入ってきます。そしてそれは、ドルでカンボジアの口座に入るんです。しかも入ってきた金額で、定期預金がモバイルで組めます。カンボジアの二大銀行のうちの一つで、現地の銀行にも日本人の方がいらっしゃるので、スムーズに手続きできます。1年ものの定期預金が米ドル4.75%で、今後円安になる可能性もあるので、かなり面白いです。
当社ではオンラインバンクの英語を日本語に翻訳して、マニュアルも自社で作っています。そして賃貸付も、当社でテナントを探しますし、売却も当社の現地コネクションを最大限に活用します。投資家さんは、何もやる必要がないんです。
きちんとリスクもご説明した上で、特にカンボジアが面白いと感じているのが、非居住者でも銀行口座の開設ができることです。そう行ったこともあり、今年中には当社の現地法人もカンボジアにできる予定です。ベトナムでも開設はできますが、定期預金が組めないんですよね。
4. 海外不動産のローンや賃貸管理について
Q：海外不動産投資のローンは、どのくらいの方が利用されているのでしょうか？
国によっても違いますが、例えばマレーシアは比較的ローンが組みやすいです。物件価格の半額程度のローンを組むことができます。例えば、5000万円だったら2500万円のローンを現地の銀行で組むことができるので、2500万円のキャッシュがあれば物件を購入することができるということです。
しかし、当社のお客様の９割は2000万円前後の物件をキャッシュで購入されています。ローンを組まなければいけない方は、日本で不動産投資をしたほうがいいと思います。ファイナンス付けをする方は、資産でいうと5000万円前後はお持ちの方が多いです。
Q：日本と海外の賃貸管理の違うところはなんですか？
オーナーさんが物件を賃貸として出すとき、日本は家具なしで貸しますが、海外ではほとんどが、家具付きの物件を揃えなければいけません。オーナーさんが全部揃えるのは大変なので、当社で買い揃えます。だからオーナーさんは、日本にいるだけで大丈夫なんです。
5. 海外不動産の売却事情について
Q：海外不動産の売却についてもお知らせください。
マレーシアやフィリピンなどで、もうすでに物件を持っている方からよく相談がきます。他の業者さんは、売却までやっていないところが多いんですよね。大体の不動産会社さんって、スーパーマンみたいな物件にかなり詳しい人が1人と2、3人の現地社員でやっているところが多いんです。当社みたいに30人規模で、ベンチャーキャピタルから投資を受けて、みたいなところは珍しいと思います。売却をやっていない業者さんで物件を買った人が当社にやってきます。
Q：売却までワンストップでお願いできるのは、心強いですね。
当社は、かなりネットワーク化しているので実は結構売れるんです。マレーシアも現地でエージェントと提携しているので約5000人、カンボジアでは、2000人ほどの仲介会社の方と繋がっています。
そのため、もしお客様が売却を考えたときに、当社では全部をクメール語やマレー語などに直してWhatsAppやLINEなど、その国ごとに普及しているチャットアプリで流します。海外の人って、あんまりメールを見なかったりするので、国に合わせたコミュニケーション方法で対応しています。
売却がうまくいかないのは、みなさん情報を流す母体の数が少なすぎるんです。当社であれば、当社が知っている現地の仲介業者さんや現地社員に一斉に連絡をして、お客さん付けするのをアナログでやります。それがうちの強みです。できる限り自動化できるところはWEBで、それ以外の対面や個別のご連絡はアナログにやるというのをうまくミックスしています。
物件を買ってる人が多いので、これから売却する人は増えると思います。ずっと持っている人はあまりいないですし、ほとんどの方が5年くらいのスパンで売るので。
6. ビヨンドボーダーズが目指すもの
Q：今後の展開を教えてください。
会社のミッションとして、「不動産に関わる人を世界中で『Happy』にする」というものを持っているので、不動産に関わる幅広い領域で、新しいサービスをたくさん作って、必ずハッピーになるものを作り続けてどんどんスケールしていきたいです。
今は、そのビジョンの中で、かなりニッチですが、競合があまりいないという領域をやっているだけなんです。今の段階では東南アジアがメインなので、あとは国とか物件情報を増やして選択肢を広げたいです。お客さんが物件を探すときに、国ごとに条件を入れたらいきなりトルコが出てきたり、いきなりアルゼンチンが出てきたりするように、色々比較できたら面白いですよね。
すごくやりたいのが、管理や売却をスムーズにできるようにすること。スムーズにできることがわかれば、みんな買いやすくなると思うので、そこに力を入れたいです。他社で物件を購入した人が、当社で売却するという流れができ始めているので、それができたら強いと思います。
事業としては、大きくスケールしたいと考えています。海外不動産を扱う会社さんで大きい規模の会社ってあまりないので。当社に全部任せれば、安心というような。当社はシンガポールのベンチャーキャピタルから資金調達をしていますが、お金のニーズというよりは、アドバイスをしてもらっていいビジネスモデルを組み立てるためにお願いをしているので、それをできる限り吸収したいと思っています。また、その関連でシンガポール人が日本で不動産を購入したい場合は、真っ先に当社に連絡が来るようになっています。お金だけもらう関係というよりは、一緒に大きくしていくようなイメージです。
Q：スケールにあたっては、コンプライアンスなども厳しく見ていく必要がありますね。
個人情報とかリーガルは、あたりまえにやっていきます。当社のこだわりは、押し売りをしないことです。その一環として、今のところディベロッパーになることはあまり考えていません。ディベロッパーになってしまうと、自分たちの物件だけを勧めるようになってしまったり、他社の物件を批判するようになってしまったりする懸念があります。安く土地を買えば儲けられるけど、会社のスタイル的に、それはやりたくないんです。お客様からの信頼を得るために、色んな物件の選択肢を常に扱いたい。不動産の面白さって、色んなものの中から選べることだと思うんですよね。
Q：お客様目線でサービスを考えていらっしゃると感じます。
僕たちは、お客さんをハッピーにするために、色々見てもらおうという姿勢にはこだわっています。あと不動産投資は、一生に一回のビジネスモデルではなく買ったらどこかでエグジット（売却）がつくと思っています。賃貸や管理もそうだし、不動産は投資なので、また買うし、また売る、そして今度また買う。それは、お客さんと一生の付き合いになるということだと、僕は思っています。そうするとより、寄り添う体制になる。それが一社で全部できるワンストップだと、やりやすいですよね。
Q：最後に、投資家さんへアドバイスをお願いします。
まず、会社選び。不動産会社は僕の経験からすると、一人でやっているような会社に依頼するのは注意したほうがいいです。その人が病気になってしまったりする場合もあるので。数は少ないですが、ある程度の規模の組織でやっている会社を選んだほうがいいと思っています。
あとは、物件選びの際に、その国が好きっていうドキドキワクワクする気持ちとか、そのマンションが好きとか、そのエリアがなぜか落ち着くとか、そういうパッションを大切にしたほうがいいと思います。そっちの方が絶対楽しいし、うまくいきます。僕はとにかく、発展していないところが好きです。いっぱい発展していくところを見てきたので。そういうところは、これから絶対人口が増えることって、わかっているんですよね。
その代わり大きいディベロッパーがやっているところの物件で、安心を買う。好みの問題ではあるんですけど、基本的にあまり誘導はしないです。お客様の要望を汲み取って提案していきます。東南アジアの不動産の利回りは高いとか、よく言われるんですけど、すべての物件の利回りがいいわけではないんですよね。お客様のハッピーを考えて、お客様によりとって１番良い提案をしたいです。僕は、いつも本当のことを言うようにしているので、日本の方がいいと思う時は日本の方がいいと言うし、キャピタルゲインを狙うのであれば、東南アジアのほうがいい物件がいっぱいあると、お伝えしています。
僕自身かなり物件は見ているので、海外不動産が気になっている方は、いつでもご相談にいらしてください。当社だけではなくて、とにかくいろんな業者さんにも話を聞いて、自分が納得するやり方を選択していただくのがいいと思います。
7. インタビュー後記
2015年7月に創業後、3年でマレーシア、今年度中にカンボジアに支社をつくり、ますます拡大していくビヨンドボーダーズ。もともと東南アジアが大好きだったり、ご自身でも海外不動産投資をされているという遠藤さん。「不動産投資は、自分がワクワクするかどうかが大事。」そう笑顔で語る遠藤さんのイキイキとした笑顔が印象に残っています。
社員の方々は営業のロールプレイングを毎朝積極的に行ったり、全員が実際に現地に足を運んで実際に物件を見ることも徹底しているそうで、「不動産に関わる人を世界中で『Happy』にする」という会社のミッションにまっすぐ情熱を持って事業に取り組もうとする、代表である遠藤さんの熱い思いを感じました。
海外不動産、特に東南アジアの市場は今後ますます大きくなっていくと予想されます。ぜひ海外不動産に興味がある方は、一度ビヨンドボーダーズでの投資を検討されてみてはいかがでしょうか。
ビヨンドボーダーズの概要
| 企業情報 | 運営会社名 | 株式会社ビヨンドボーダーズ | |
| サービスURL | https://ja.sekaiproperty.com/ | ||
| 本社所在地 | 東京都新宿区新宿2-8-15 PARK FRONT SHINJUKU 3階 | ||
| 設立 | 2015年 | ||
| 代表取締役 | 遠藤 忠義 | ||
| 免許 | 東京都知事(1)98329号 MSC status CS/3/9824 |
||
| 上場有無 | 非上場 | ||
| サービス情報 | 主要エリア | 東南アジア（カンボジア、マレーシア、タイ、ベトナム）やアメリカなど | |
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