あなたはどのタイプ?投資目的別の4つの不動産投資戦略

不動産投資は、株式投資やFXと比べると価格変動のリスクが小さく、定期預金や国債と比べるとリターンが大きいことから、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資と言われています。ただ、不動産投資の中でも、比較的リスクの高い投資や、安定したリターンが期待できる投資など、様々なタイプの投資が存在します。

そこでこの記事では、不動産投資を検討中の方に向けて、投資目的や投資スタイルのタイプ別におすすめの投資戦略をご紹介していきたいと思います。

  1. できれば高いリターンを狙いたい
  2. 働いている内に不労所得を作りたい
  3. 余裕資金を効率よく運用したい
  4. リスクを抑えて老後の年金生活に備えたい

タイプ① できれば高いリターンを狙いたい

家賃収入だけでなく、将来の売却益も視野に入れて高いリターンを狙っていきたいという方は、これから値上がりが期待できるエリアの土地を見極めていく必要があります。

投資用不動産の価格を決める算出法としては、「収益還元法」というものが代表的です。これは、不動産が将来生み出すと考えられる収益から不動産の適正価格を算出するという手法で、不動産から得られる家賃収入が多ければ、算出価格も高くなる傾向にあります。

そのため、不動産投資で高いリターンを獲得したいという方は、商業施設や交通など都市開発が予定されている都市で、今後居住地としての人気が高くなりそうなエリア(家賃が高くなりそうなエリア)をリサーチしながら投資の検討を進めていくと良いでしょう。

投資リスクとしては、都市開発が予定通りに行われないケースや、都市開発が行われても当初想定していたほど人気が高まらないケースなどがありますので注意が必要です。

タイプ② 働いている内に不労所得を作りたい

会社員の方で、将来的に不動産投資からの収入比率を高くしていきたいという方は、複数の物件を買い進めていく必要があります。

物件を買い進めていく上では、金融機関からの評価が高い物件を選ぶことが特に重要となります。融資の評価が高い物件には、以下のような特徴がありますので、それらを踏まえた上で投資戦略を練ることが大切です。

  • 物件の品質が高く、耐久性も高い(築年数が経っても劣化しにくい)
  • 入居率が高く、今後も安定して高い入居率が期待できる
  • 融資紹介実績が豊富で入居率の実績がある不動産投資会社の物件

金融機関としては、できるだけ確実に返済をしてもらいたいので、中長期で高い入居率が期待できる物件や、築年数が経っても品質が落ちにくい物件などを高く評価する傾向にあります。また、併せて重要なのが、「どの会社が企画・開発した物件なのか」という点です。金融機関からすると、一度も付き合ったことのない会社の物件よりも、融資の紹介実績や企画・開発実績が豊富な会社の方が将来の収益の見込みを立てやすいため、融資紹介実績や開発実績が豊富な会社を選んでおくほうが、2件目以降の融資を引き出しやすくなります。

たとえば、シノケンプロデュースというアパート経営の会社は、東証ジャスダック上場のシノケングループの企業で開発棟数4,000棟以上、創業28年目で入居率99%(2018年3月時点)という実績や、金融機関への融資紹介実績も非常に豊富なため、金融機関から高い評価を獲得することができています。

不動産投資で不労所得を作っていくにあたっては、一棟目の選択が非常に重要になりますので、物件の品質、入居率、その会社の融資紹介実績や2棟目を購入しているオーナーの割合・実績などをきちんと調べてから投資を進めていくと良いでしょう。

タイプ③ 余裕資金を効率よく運用したい

余裕資金を効率よく運用していきたいというタイプの方におすすめの投資は、中古マンションや中古アパートなど余裕資金の範囲内で購入できる低価格物件への投資や、融資の頭金を多くすることで融資金利を下げて毎月の収支を改善するという投資です。

元本割れしないことを優先するのであれば、賃貸需要が期待でき、不動産価格も下がりにくい都心の駅徒歩10分圏内の物件を中心に検討を進めていくと良いでしょう。

タイプ④ リスクを抑えて老後の年金生活に備えたい

老後の生活を見据えて取り組みたい方には、賃貸需要が安定しているアクセスの良い土地で、築年数が経っても入居率が維持できる品質や耐久性の高い物件に投資をすることがおすすめとなります。

たとえば、前述のシノケンプロデュースでは、首都圏のターミナル駅から電車で30分圏内、駅徒歩10分圏内の好立地に、高品質なアパートを建てることで、築年数が10年以上経っても高い入居率を維持することができています。また、耐久性についても、シノケンプロデュースのアパートはおおむね50年~60年の長期耐久性能を備えているため、老後まで劣化しにくいという特長があります。

マンションが良いか、アパートが良いかという点も悩むところですが、もし将来的に自宅として利用する可能性や子どもに相続をする可能性があるのであれば、土地や物件の裁量があるアパートのほうがおすすめです。マンション投資では投資効率の面から単身者向けのワンルームが選ばれることが多いため、老後の自宅としてはやや使いにくいという難点がありますが、アパートの場合は物件が木造で取り壊しがしやすく、その土地の上に自宅を立て直す、土地だけ相続をするといったことが可能です。

このように、老後の生活に備えて投資をする場合には、長期にわたって安定した家賃収入が得られるかという視点と、老後に不動産をどう活用したいかという2つの視点から検討を進めていくと良いでしょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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