1億円で投資用新築アパートを購入するも「空き室だらけで6000万円の損失」、安定収入目当てで投資を始めた初心者の不動産投資体験談

事業で成功した1億円の資金ではじめた不動産投資

読者の方が実践してきた不動産投資にHEDGE GUIDE編集部がアドバイスする「不動産投資の相談室」。今回の相談者は、自営業で成功した資金を元手に不動産投資で副収入を得ようと新築アパート投資をはじめた20代前半の会社員男性の方です。

相談者プロフィール

1. Tさん
2. 男性
3. 20代前半
4. 自営業

不動産投資の失敗体験談

「私は20代前半ではありますが、自営業でかなり成功致しました。その波に乗って不動産投資をして副収入を得ようと考えて、両親から多額の金額を借り、全て込みで約1億円の投資用新築アパートを建築しました。もちろん不動産投資会社を利用してそこの営業マンと相談しながら購入したのですが、場所が悪いのか全く入居者が決まらず空き室満載の状態です。 家賃を下げると入居するだろうと言われますが、家賃を下げてしまうと利回りも落ちてしまいどうにもならないような最悪の状況となっております。 結果として2015年5月からの2年半で損失が6000万程となっていて、今は物件の売却も考えています。」

「担当して頂いた営業マンからは失敗した時のリスク等の説明を受けましたが、それ以上のリスクを背負う事となってしまいました。営業マンの印象なども良く購入後のフォローもしっかりしてくれたのですが、失敗したとなると徐々に疎遠になり『関わらないでおこう。』という気持ちが伝わってきました。自分なりに勉強をしましたし、プロの意見を聞きながら万全の状態で投資を始めることができたと思っていたのですが、もっと知識をつけてから開始するべきでした。」

補足データ

1. エリア：大阪府高槻市
2. 物件：アパート一棟（新築）
3. 土地・物件価格：約1億円
4. 利回り：7.2％
5. 給与：年収701〜800万
6. 投資の状況とスタンス：2015年7月から2017年11月までの期間、不動産投資ローンを利用せずに購入

HEDGE GUIDE編集部からの3つのアドバイス

• 【アドバイス①】投資を開始する前にまず知識やノウハウを経験者に聞きましょう
• 【アドバイス②】7つの空き室対策を事前に学んでおきましょう
• 【アドバイス③】リスクを分散しよう

①投資を開始する前にまず知識やノウハウを経験者に聞きましょう

お話をうかがった際にTさん自身も反省点としておっしゃられていたことですが、不動産投資を始める前にはセミナーに参加したり本を読んだりして不動産投資に関わる知識を身につけることが必要です。不動産投資では幅広い知識やノウハウが必要である一方、学ぶ場は決して多くはありません。

不動産投資は不動産購入から運用、売却までの一連の流れに加えて、税金やローンの話などまで話が広がるため、非常に広範な知識が必要となります。これらに関する正しい情報を何も持たないまま不動産投資を始めるのと、最初から身につけて臨むのとでは成功する確率に大きな差が生じてしまいます。HEDGE GUIDEでは編集部がおすすめする不動産投資本を紹介しているのでぜひ参考にしてみてください。

• 不動産投資を始めたいサラリーマンにおすすめの入門書8冊

本やインターネットだけで知識を身につけることもできますが、情報が偏っていたり不十分だと感じることもあるでしょう。そうした勉強方法に加えて、不動産投資の専門家が公演するセミナーに参加することで、物件エリアや家賃の設定、空き室対策といったさまざまな計画を固めることがおすすめです。セミナーでは、コンサルタントによる個別相談では1人ひとりの条件や環境に合わせた不動産投資プランを提案してもらうことができます。以下の記事では不動産投資セミナーの選び方を詳しく紹介していますのでこちらもあわせてご参考にされることをおすすめいたします。

• 失敗しない不動産投資セミナーの選び方

②7つの空き室対策を事前に学んでおきましょう

不動産投資が抱えるデメリットで見落としがちでありながら陥りやすいリスクが空き室リスクです。自信をもって選んだ物件ですので、「この物件なら必ず入居者が見つかる！」と思い込みがちですが貸し手と借り手の感覚はどうしてもすれ違いがちです。貸し手よがりな目線にならないよう、HEDGE GUIDE編集部では不動産投資を開始する前には以下でご紹介する7つの項目について回答できるようにしましょうとお伝えしています。

1. 都心や開発計画のあるエリアなどの物件を選んでいるか
2. 賃料・敷金・礼金等を他の物件と比べて適正に定めているか
3. 内装や設備は入居者の満足がいくものか
4. 仲介会社に優先的に入居を決めてもらえる仲介手数料を設定しているか
5. 退居者に入居者を紹介してもらう仕組みを考えているか
6. サブリース契約の活用を検討しているか
7. リノベーションの検討をしているか

空室リスクを回避するには都心の駅徒歩10分圏内、複数駅・複数路線が利用可能といったエリアをおさえておけば95%～98%の入居率を実現することが可能です。もちろん、こうした好条件が揃っていない物件の場合でも上記のポイントを抑えることで満室運営をすることも難しくありませんので、ぜひチェックしてみると良いでしょう。

③リスクを分散しよう

相場の世界では「卵は一つのカゴに盛るな」という格言がありますが、Tさんのように不動産投資に多額の投資をしている場合、その資産の価値が大きく下落するようなイベントが発生してしまうと、身動きが取れなくなり資産を持ち続けるか資産を手放す以外の選択肢がなくなってしまいます。カゴを落とした（物件の収益が落ち込んだ）ときにすべての卵が割れてしまわない（資産価値が著しく損なわれない）ように複数のかごに分けて（投資先を分散して）おけば、資産を守りながら収益機会を増やすことができるようになります。

分散投資は、動きが連動しない資産を組み合わせる必要があるので、株式と債券、国内不動産と外国株式などのように組み合わせを考える必要があります。また、それぞれの資産（アセット）にいくらを配分（アロケーション）するかということを考えるのが、アセットアロケーションと言います。

不動産投資を始める際に、購入する物件と異なる動きを取る資産を一緒に保有することで、資産全体の下落リスクをおさえて収益機会を増やすことができるということを覚えておくと良いでしょう。

• 初心者向け無料セミナーを開催している不動産投資会社の比較・まとめ
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