投資・マネーコラム HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

COZUCHI(コヅチ)のEXITファンドの仕組みは？メリット・デメリット、募集事例も

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COZUCHIは、数億円規模のファンド募集を行っている、不動産投資型クラウドファンディングサービスです。高い利回りの設定や募集金額の大きさから、多くの投資家に利用されている不動産クラウドファンディングのひとつです。

そのCOZUCHIのファンドの一つに、EXITファンドと呼ばれるファンドがあります。EXITファンドはどのような特徴を持っているファンドなのか、そのメリットやデメリット、さらに募集実績を解説して行きます。

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目次

  1. COZUCHI（コヅチ）のEXITファンドとは？特徴やファンドの仕組み
    1-1．予め売却先が決まっているファンド
    1-2．他社との相談の上でファンドを募集している
  2. COZUCHI（コヅチ）のEXITファンドのメリット
    2-1．短期案件が多く予定が立てやすい
    2-2．募集実績を見ても予定通り売却が行われている
  3. COZUCHI（コヅチ）のEXITファンドのデメリット、注意点
    3-1．売却価格の保証があるわけではない
    3-2．売却先の会社が倒産した場合は遅延・利回りの低下が起きるリスクがある
  4. COZUCHI（コヅチ）のEXITファンドの募集事例（2023年1月時点）
    4-1．COZUCHIとCOMMOSUS（旧 CAMPFIRE OWNERS）の協同EXITファンド
  5. まとめ

1．COZUCHI（コヅチ）のEXITファンドとは？特徴やファンドの仕組み

不動産投資型クラウドファンディング「COZUCHI（コヅチ）」COZUCHIは、LAETOLI株式会社が運営している不動産投資型クラウドファンディングです。LAETOLI社は1999年創業の不動産投資会社で、リノベーションや不動産買取事業なども行っているため、投資用不動産のノウハウを豊富に有しています。数十億円規模の大規模案件を定期的に募集しているため、業界内でもかなり注目されています。

以下より、COZUCHIの EXITファンドについて見ていきましょう。

1-1．予め売却先が決まっているファンド

COZUCHIのEXITファンドとは、ファンド募集開始時点で予め売却先を決めているファンドを指します。不動産投資型クラウドファンディングを見ると、取得する不動産の売却計画を募集段階で立てているファンドは多くありません。

COZUCHIのEXITファンドではファンド募集の時点で売却先との交渉を行っており、何ヶ月後に何億円で売却するという契約を結んでいる点が特徴的と言えます。

1-2．他社との相談の上でファンドを募集している

EXITファンドでは、不動産を売却する先である買主の存在が必要になります。他社との売却の契約を結ぶ段階でファンドの募集を行っており、その契約が反故にされない限りは決まった期日にファンドが売却されます。

そのため、投資家に対して何ヶ月後に決済し、どれくらいの利回りを確保できるという運用が成立する見込みが高くなっています。

2．COZUCHI（コヅチ）のEXITファンドのメリット

投資家の視点から見て、COZUCHIの EXITファンドにどのようなメリットがあるのか見て行きましょう。

2-1．短期案件が多く予定が立てやすい

COZUCHIのEXITファンドは数年の運営期間を必要とする長期案件ではなく、あらかじめ数ヶ月後に不動産会社に取得した物件を売るといった契約を前提としています。

また、利回りや売却価格も売却先と契約を行っているため、利回りを確保しやすく投資家にとっては計画的な資産運用をしやすくなっています。

2023年1月時点、COZUCHIのEXITファンドで大幅に売却が遅れたり、また売却価格が大幅に減少した事例はありません。収入の計算が立てやすいので、限りある資金を効率よく運用していきたい投資家にとってメリットのあるファンドと言えるでしょう。

2-2．募集実績を見ても予定通り売却が行われている

COZUCHIのEXITファンドは過去に5件の募集実績（2023年1月時点）がありますが、そのうち運用終了した3件で、計画通りの売却、そして投資家への分配が行われています。

過去の募集実績が今後の確実な運用を保証するわけではありませんが、COZUCHIの計画性や購入、契約の妥当性を判断する一定の材料になってきます。

3．COZUCHI（コヅチ）のEXITファンドのデメリット、注意点

メリットの反面、COZUCHIのEXITファンドに投資する時どういった点に投資家は注意すれば良いでしょうか。

3-1．売却価格の保証があるわけではない

COZUCHIのEXITファンドは売却先の会社と契約を行っていますが、確実に売却が計画通りに行われるわけではありません。

不動産の売却に際しては最初に一定の手付金を支払うことで契約の確度を高めますが、逆に手付金を放棄して契約を不履行にすることもできます。その他、売買に際して特定の条件が規定されているケースもあり、期限までに条件が履行されなかった場合には売却が実行されないリスクもあります。

そのため、EXITファンドであったとしても確実に何ヶ月後に何円で売れるという保証が付いているわけではない点に注意をしましょう。あくまでも契約が成立する見込みが高いという特徴を持っているファンドであるという点に注意が必要です。

3-2．売却先の会社が倒産した場合は遅延・利回りの低下が起きるリスクがある

また契約をする意思があっても売却先の不動産会社が倒産してしまう可能性もあります。そのような場合は、募集時点で想定していたCOZUCHIの不動産を購入する会社が亡くなってしまうため、売却計画が大きく狂い、運用期間が延長になったり利回りが変動する可能性もあります。

売却先の不動産会社が公開されているのであれば、その不動産会社の財務状況についても調べておくと良いでしょう。

4．COZUCHI（コヅチ）のEXITファンドの募集事例（2023年1月時点）

COZUCHIのEXITファンドで、実際に募集が行われた事例を確認していきましょう。

学芸大学　2階建共同住宅ファンド

  • 募集金額：2億円
  • 運用期間約：3ヶ月
  • 計画分配利回り：12.0％
  • 結果分配利回り：24.5％

銀座EXITファンド１

  • 募集金額：9億円
  • 運用期間約：6ヶ月
  • 計画分配利回り：10.0％
  • 結果分配利回り：10.5％

銀座EXITファンド2

  • 募集金額：9億円
  • 運用期間約：3ヶ月
  • 計画分配利回り：10.0％
  • 結果分配利回り：11.5％

伊東市川奈 リゾート開発用地＜EXITプラス＞フェーズ２

  • 募集金額：2億5,000万円
  • 運用期間約：12ヶ月
  • 計画分配利回り：8.0％
  • 結果分配利回り：運用中

代々木公園 事業用地 追加取得ファンド

  • 募集金額：4億4,000万円
  • 運用期間約：6ヶ月
  • 計画分配利回り：8.0％
  • 結果分配利回り：運用中

4-1．COZUCHIとCOMMOSUS（旧 CAMPFIRE OWNERS）の協同EXITファンド

またCOZUCHIでは自社の募集だけではなく、COMMOSUS（コモサス：旧 CAMPFIRE OWNERS） との協同ファンドを2022年11月に募集しています。

三芳物流インフラEXITファンド（COZUCHI FUND１号）

  • 募集金額：3億6,000万円　
  • 運用期間約：4ヶ月
  • 計画分配利回り：7.0％
  • 結果分配利回り：運用中

三芳物流インフラEXITファンドの最終的な売却予定先は、外資系不動産ファンドの特定目的会社となっています。間にGryphon2合同会社が入り、物件の開発許認可申請を行ったうえで信託受益権化を実施します。

つまり、Gryphon2合同会社が一時的に物件を保有するための資金調達の手段として、募集が行われている貸付型のファンドということです。不動産投資型クラウドファンディングのスキームでは契約の履行が難しかったため、融資型クラウドファンディングのスキームを持つCOMMOSUSと協同することで、EXITファンドの運用を実現しています。

COMMOSUS（コモサス）

COMMOSUS（コモサス）COMMOSUS（コモサス）は、株式会社コモサスが運営する融資型クラウドファンディングサービスです。コモサスは、2022年8月にCAMPFIREグループからマネジメントバイアウト（MBO）を完了したことに伴い、CAMPFIRE Ownersから名称変更をしたサービスとなります。

案件によって最低投資額は異なりますが、1万円から投資が可能なファンドもあり、あまり投資の経験のない人でも少額から始めることができるメリットがあります。予定分配率も3.0%〜7.0%と幅広く、リスクとリターンのバランスも検討しやすいのが特徴です。

まとめ

COZUCHIの EXIT ファンドは、募集時点で売却先との相談が行われており、計画的な運用期間が定められ、利回りも確保しやすいメリットがあります。そのため計画的に投資をしていきたい人にとっては使いやすいファンドだと言えるでしょう。

ただし売却先の不動産会社が倒産してしまったり、契約が不履行になるリスクもあります。最終的な売却先の企業の情報や仕組みを確認するなどし、どのようなリスクが内包されているかを認識した上で、投資先としての妥当性を判断していきましょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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