B-Den（ビデン）の評判・実績は？メリット・デメリットや他社との比較も

不動産クラウドファンディングは、新しい不動産投資の形として投資家から注目されています。新規参入する企業も多く、現在ではさまざまな不動産クラウドファンディングサービスが提供されています。

株式会社ビーロットが運営する「B-DEN（ビデン）」もそんな不動産クラウドファンディングサービスの1つです。今回はB-DENの評判や実績、メリット・デメリット、他社と比較した結果について解説するので、ぜひ参考にしてください。

目次

1. B-DEN（ビデン）の概要
2. B-DEN（ビデン）の評判・実績
3. B-DEN（ビデン）のメリット
   3-1．不動産のプロが厳選した不動産に投資できる
   3-2．運営会社が上場している
   3-3．優先劣後方式を採用している
   3-4．一部のファンドではマスターリース方式を採用している
   3-5．運用期間が短め
4. B-DEN（ビデン）のデメリットやリスク
   4-1．最低投資額は10万円から
   4-2．振込手数料が掛かる
   4-3．ファンド募集は先着順となっている
   4-4．元本割れリスクが伴う
5. B-DEN（ビデン）と他社の利回り・運用期間・募集金額を比較
   5-1．想定利回り
   5-2．運用期間
   5-3．募集金額
6. まとめ

1．B-DEN（ビデン）の概要

B-DEN（ビデン）は、株式会社ビーロットが運営する不動産クラウドファンディングです。B-DENというサービス名は、古くからの財産を意味する「美田」に由来しています。東京・大阪・神奈川など、都市圏のマンションをメインに、リスクを抑えたファンドを組成しているのが特徴です。

運営会社は不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業、不動産マネジメント事業を展開する不動産金融コンサルティング企業で、東証スタンダード市場に上場しています。

※2023年12月9日時点でのデータ

2．B-DEN（ビデン）の評判・実績

B-DENでは2023年12月9日までに20件のファンドを募集、1件のファンドが募集前となっています。募集・情報提供されたファンドは以下のとおりです。

※2023年12月9日時点でのデータ

B-DEN第20号ファンド（大阪・区分マンション）のみ、募集金額に対して満額の申し込みとはならなかった（募集金額の94%）ものの、それ以外の募集済ファンドではすべて満額申し込みを達成しています。

ファンドの投資対象不動産はほとんどが区分マンションで、一部収益ビルや一棟マンションが含まれます。2023年12月に募集される第21号ファンドでは初めて宿泊施設が投資対象となっています。

3．B-DEN（ビデン）のメリット

B-DENを利用するメリットは次のとおりです。

• 不動産のプロが厳選した不動産に投資できる
• 運営会社が上場している
• 優先劣後方式を採用している
• 一部のファンドではマスターリース方式を採用している
• 運用期間が短め

3-1．不動産のプロが厳選した不動産に投資できる

B-DENの運営会社は、不動産再生や開発、仲介など、不動産に関わる事業を展開しており、さまざまなノウハウを蓄積しています。

また、不動産のプロフェッショナルが集まる企業において、厳正な審査を通過した物件のみが紹介されています。専門性の高いメンバーによって厳選された不動産に投資できるのは、B-DENを利用する大きなメリットです。

3-2．運営会社が上場している

B-DENの運営会社（株式会社ビーロット）は東証スタンダード市場に上場しています。上場企業は決算短信や有価証券報告書の開示義務があり、投資家は運営会社の経営状況や業績を確認しやすくなります。

また、上場企業は不動産特定共同事業法によってコンプライアンス体制の確立や投資家を保護の仕組みなどの整備が求められます。上場企業であることが必ずしも運用の信頼性を担保するものではありませんが、高い基準をクリアした上でサービスが運営されているのは、投資家にとってはプラスに評価できるポイントと言えるでしょう。

3-3．優先劣後方式を採用している

優先劣後方式とは、投資家の出資分（優先出資）に加えて、運営会社も出資（劣後出資）することをいいます。

優先劣後方式にすることで、利益が発生した場合に投資家への分配が優先されるほか、損失が発生した場合には、劣後出資分が優先的に損失補填に充てられます。つまり、劣後出資額までの損失であれば、投資家の出資元本が守られるのです。

このような投資家保護の仕組みがあるため、リスクを抑えた投資が可能になります。

3-4．一部のファンドではマスターリース方式を採用している

一部のファンドでは、投資対象の不動産に対してマスターリース契約を締結しています。マスターリース契約とは不動産を一括で借り上げる契約のことで、空室発生による賃料収入の減少を抑えられます。ただし、ファンドによっては適用外となっているため、注意しましょう。

3-5．運用期間が短め

B-DENでは、ファンドの運用期間が短く設定されています。これまでに募集されたファンドの運用期間は、最短で約3ヶ月、最長で約11ヶ月です。

運用期間が短いことで、市況の変化による元本割れのリスクを抑えられるほか、資金を他の投資方法にも回しやすくなるメリットがあります。ただし、投資効率が悪くなったり、次の投資先を探す手間が発生したりするデメリットもあります。

4．B-DEN（ビデン）のデメリットやリスク

B-DENを利用するデメリットやリスクは次のとおりです。

• 最低投資額は10万円から
• 振込手数料が掛かる
• ファンド募集は先着順となっている
• 元本割れリスクが伴う

4-1．最低投資額は10万円から

B-DENでは、1口10万円から都市圏のマンションなどに投資可能です。現物不動産投資と比較すれば、少額から不動産に投資できるサービスといえます。

一方で、1口1万円から投資できる不動産クラウドファンディングサービスも多く、このようなサービスと比較した場合、投資のハードルがやや高いサービスともいえます。

4-2．振込手数料が掛かる

B-DENを利用して投資する場合、ファンドの応募後に指定口座に投資資金を入金したり、分配金や償還などを口座から出金したりする場面があります。

これら入出金の振込手数料が投資家負担となる点はデメリットといえます。なお、B-denの出資金のバーチャル口座はGMOあおぞらネット銀行のため、同行の口座であれば手数料が無料になります。

4-3．ファンド募集は先着順となっている

B-DENで2023年12月までに募集されたファンドの募集方式は、すべて先着方式となっています。

募集開始日時には応募が集中する可能性があり、いわゆるクリック合戦になる可能性があります。特に人気の高いファンドは応募が殺到するため、投資したくてもできない場合がある点は理解しておきましょう。

4-4．元本割れリスクが伴う

B-DENを含むすべての不動産クラウドファンディングでは、投資元本を毀損するリスクがあります。

前述のとおり、B-DENでは優先劣後出資やマスターリース契約など、投資家を保護する対策が講じられているほか、運用期間が短くリスクが低減される要素はいくつかあります。

しかし、これらは元本割れのリスクを完全に回避するものではありません。運用状況によっては損失が発生し元本が減る場合もあることを理解しておきましょう。

5．B-DEN（ビデン）と他社の利回り・運用期間・募集金額を比較

最後にB-DENと他社の不動産クラウドファンディングの、直近10件のファンドの利回りや運用期間、募集金額を比較します。

5-1．想定利回り

B-DENと他11社の想定利回りの比較は次のとおりです。

※2023年12月9日時点のデータ
※COZUCHIの運用期間は短期運用型ファンドの直近10件分の平均値

B-DENの直近10件のファンドにおける想定利回りの平均は2.75%となっており、他の不動産クラウドファンディングと比較して低い水準となっています。他社では想定利回りが5.0%を超えるものもあり、COZUCHIのように10%台を超えるサービスと比較すると、B-DENの利回りに物足りなさを感じる方もいるでしょう。

ただし、不動産投資で利回りを高くするためには、物件の取得費を抑えながら、取得費（投資金額）に対して賃料や売却益を高く設定する必要があります。つまり、高利回りの不動産クラウドファンディングでは相場よりも安い物件を仕入れていることから、何らかのリスクを内包しているということが言え、投資リスクも相応に高くなっているというケースも多いのです。

2023年12月時点までの募集実績を見ると、B-DENでは東京や大阪の都市部における区分マンションの案件が主となっています。人口増加傾向にあり賃貸需要も豊富な都市部における区分マンションの利回りであることを鑑みると、2.75%の利回りは低い数値ではないと言えます。B-DENでの投資は、短期的にリターンを狙う投資方法ではなく、投資リスクを抑えた堅実な不動産投資に適しています。

5-2．運用期間

次に、B-DENと他11社の運用期間の比較は次のとおりです。

※2023年12月9日時点のデータ
※COZUCHIの運用期間は短期運用型ファンドの直近10件分の平均値

B-DENの直近10件のファンドにおける運用期間の平均は約6ヶ月です。他社の不動産クラウドファンディングと比較して運用期間は短めとなっています。メリットでも紹介したとおり、運用期間が短いことで損失が発生するリスクを抑え、他の投資方法に資金を回すことが可能です。

一方、投資効率の悪化や、他の投資先を探す手間が掛かる点はデメリットとなります。

5-3．募集金額

次にB-DENと他11社の募集金額の比較は次のとおりです。

※2023年12月9日時点のデータ
※COZUCHIの運用期間は短期運用型ファンドの直近10件分の平均値

B-DENの募集金額の平均は2,790万円で、他社の不動産クラウドファンディングと比較して少なめの金額になっています。これは2023年12月時点の20件の募集実績において全て区分マンションの案件であったことが要因です。

なお、信長ファンディングやちょこっと不動産は、募集金額が少ないものの、最低投資額が1万円となっており、大家どっとこむはファンドによって指定投資額が1万円・2万円・10万円からとなっています。

まとめ

B-DEN（ビデン）は上場企業が運営する不動産クラウドファンディングで、不動産のプロが厳選した不動産に投資できます。また運用期間が短く、想定利回りが低めのファンドを提供しているため、リスクを抑えた不動産投資が可能です。

上場企業が運営していることもあり、低リスクの堅実な不動産投資を検討している方にはメリットの多い不動産クラウドファンディングですが、一方で最低投資額が10万円であることと、都市の区分マンションが主な投資対象であるため想定利回りが低く、短期的に大きなリターンを見込めないという点はデメリットと言えます。

B-DENでの投資を検討する際は、運用期間が短く低リスクであるというメリットを活かし、運用先がなく浮いてしまっている余剰資金を充てたり、自身のポートフォリオに不動産を加えたい場合の少額不動産投資の手段などとして、活用されてみるのも良いでしょう。

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山本 将弘

フリーランスWebライター。主に株式投資や投資信託の記事を執筆。それぞれのテーマに対して、できるだけわかりやすく解説することをモットーとしている。将来に備えとリスクヘッジのために、株式・不動産など「投資」に関する知識や情報の収集、実践に奮闘中。

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