初心者がマンション投資を始める前に知っておきたい7つのリスク

マンション投資は、安定した副収入の確保や次世代に引き継ぐことができる資産の形成などの面から見て大変魅力がある投資です。

しかし、そこにはさまざまなリスクがあることも忘れてはいけません。大きなリスクを見落とせば、綿密に立てた収支計画も崩れてしまうことがあるからです。

今回は、マンション投資を始める前に知っておきたい7つのリスクを紹介し、その対策について考えていきたいと思います。

目次

  1. マンション投資の7つのリスク
  2. 家賃収入に直接関わる「空室リスク」
    1. 需要の高い物件を選ぶ
    2. 家賃は周辺相場に合わせる
    3. 入居者のクレームは迅速に対応
  3. 空室よりも厄介な「家賃滞納リスク」
    1. 入居前審査をしっかりと
    2. 滞納保証の活用も
  4. 築年数の経過と共に生じる「家賃下落リスク」
  5. 毎月・毎年の収支を圧迫する「修繕リスク」
  6. 建物管理の状況でも大きく変わる「資産価値下落リスク」
  7. 返済計画を狂わせる「金利上昇リスク」
    1. ローンの借り換えを行う
    2. ローンの返済を滞らせない
  8. 地震・台風・洪水などの「災害リスク」
    1. 中古物件は新耐震基準に対応しているか
    2. 新価基準と時価基準
  9. まとめ

1 マンション投資の7つのリスク

マンション投資をする際に検討するべきリスクには、以下のものがあります。

  1. 空室リスク
  2. 家賃滞納リスク
  3. 家賃下落リスク
  4. 修繕発生リスク
  5. 資産価値下落リスク
  6. 金利上昇リスク
  7. 災害リスク

①~③は家賃収入の減少、④は維持管理経費の増大、⑤と⑦は資産価値の減少・喪失、⑥はローン返済負担の増大につながるリスクとなります。

マンション投資をするうえでこの7大リスクは避けて通れませんが、きちんと対策を立てればリスクを軽減することができます。1つずつ見ていきましょう。

2 家賃収入に直接関わる「空室リスク」

賃貸経営では入居者が決まらないと家賃収入が得られません。空室が長期化すれば経営に大きなダメージを与えることになります。そこで空室が生じないように、物件選びや立地の選定で工夫することが重要です。

2-1 需要の高い物件を選ぶ

賃貸経営で空室を出さないためには、次のような賃貸需要が見込める優良な物件を購入することがポイントです。

  • 東京都心など人口が集中、増加が予想されるエリア
  • ターミナル駅周辺にアクセスが良いなど交通利便性が高い立地
  • 増加が予想される単身者に的を絞った新築・築浅ワンルームなどの物件
  • オートロック、24時間ゴミ出し可能など付帯設備が充実した物件

こういった条件を満たす物件を販売している会社としては、たとえば、都心の駅徒歩5分以内の物件が多い新築マンションを提供する「プロパティエージェント」や、主要都市の希少な中古ワンルームマンションを仲介手数料0円で販売する「GAテクノロジーズ(Renosy)」などがあります。

2-2 家賃は周辺相場に合わせる

家賃は物件のエリアごとに相場があります。近隣で築年数や間取りなどが似た物件の家賃相場がいくらかを調べ、その水準からかけ離れないようにする必要があります。

近隣の家賃相場よりも高い家賃に設定すると、なかなか入居者が決まらず空室が長引く可能性があります。募集家賃は、近隣類似物件の家賃相場を参考に設定しましょう。

2-3 入居者のクレームは迅速に対応

賃貸経営を始めると、設備機器の故障や不具合、入居者同士のトラブルでクレームが入ることがあります。そのような場合はできるだけ迅速に対応することがポイントです。
迅速かつ丁寧に対応すると入居者との信頼関係が強まり、長期間の入居につながることもあります。

逆に、クレームを放置すると入居者の不満が蓄積し、すぐ退居する場合もあります。またそのような噂が広がれば空室期間が長期化するおそれもあります。そうならないためにも入居者のクレームには迅速に対応して解決することが空室を出さないポイントとなります。

3 空室よりも厄介な「家賃滞納リスク」

入居者のなかには家賃の支払いが遅れたり滞納する人がいます。加えて家賃を故意に払わない場合や経済力不足で払えないとなると簡単には解決できません。最悪、家賃を滞納したまま夜逃げされることもあります。

部屋を使用されているにも関わらず、家賃が支払われないということで、空室よりも厄介なリスクと言えるでしょう。

3-1 入居前審査を厳しく行う

家賃滞納リスクへの対処方法として、まずは、入居者審査の厳密化が挙げられます。

入居前面談は仲介業者に任せるケースが多いですが、応募書類はオーナー自身で確認することが必要です。年齢・職業・年収・家族構成・保証人などの項目のうち、不審な点や気になることがあれば、直接または仲介業者を通じて連絡をとり、失礼がない範囲で確認することも大切です。

仮に滞納者が出た場合は、内容書面で書面通知するか、連帯保証人に連絡して家賃を回収するなどして回収に努めましょう。

3-2 滞納保証サービスには注意

空室になった場合や入居者の家賃滞納があった場合のために、保証会社が家賃額を保証してくれる家賃保証サービスというものがあります。毎月一定の保証料はかかりますが、空室を気にせず安心して賃貸経営できるのがメリットです。

しかし、家賃保証サービスは保証会社の都合で保証額が突然値下げされたり、サービス打ち切りになったりする場合があります。家賃保証をめぐった保証会社とオーナーのトラブルは後が絶えません。利用する際は十分に検討する必要があります。

4 築年数の経過と共に生じる「家賃下落リスク」

マンションの家賃は、築年数の経過とともに下落していきます。そのため家賃下落を抑える対策が大切です。

たとえば建物のメンテナンスや外装の手入れをこまめに行うことで、外観をきれいに保つことができます。建物自体に魅力があれば家賃の大幅な下落を抑えることにつながります。また、費用はかかりますが部屋の内装をリフォームするのも効果的です。

さらに、宅配ボックスを設置したりペット飼育可にしたりするなど、時代のニーズに合わせた工夫も今後は重要になるでしょう。

5 毎月・毎年の収支を圧迫する「修繕リスク」

築年数の経過したマンションは、新築物件よりも建物・設備機器の老朽化や故障が早まります。区分投資用のマンションであれば、室内の設備機器の交換・修繕で済みますが、1棟買いのマンションでは、建物全体の大規模修繕が必要です。

そこで中古マンションを購入する際は、建物や設備機器の経年劣化の状況を調べる必要があります。前の所有者から、修繕履歴を提出してもらい、現地に出向いて建物全体や室内の内装、設備機器の状況を確認することが大切です。

たとえば屋根・外壁・ベランダなどの防水塗装の状況と将来必要となる補修時期、室内では、内装や設備機器の劣化具合などです。エアコンや給湯器などは古くなりやすいため、近いうちに交換する必要が出てきます。

また、建物全体の大規模修繕が近い区分所有のマンションの場合、全体の改修資金がマンション管理組合で用意されている資金でまかなえるかなどについても調べる必要があります。仮に、管理組合の資金で不足する場合は、区分所有者から一時金を集めることもあるため注意が必要です。

中古マンションを購入する場合は、購入後に想定以上の修繕費用の出費に追われることがないよう十分に検討しましょう。

6 建物管理の状況でも大きく変わる「資産価値下落リスク」

マンションの資産価値は、築年数の経過とともに下落していきます。
マンション投資は、毎月の賃料収入を得るだけでなく、売却時にいくらで売れたかでその成否が大きく左右されるため、資産価値の維持も重要なポイントです。

日頃のメンテナンスや手入れがよく行き届いた物件は、家賃の下落を食い止めるだけでなく、売却時までに一定の資産価値を保つことができます。

リフォームや塗装など建物の点検を怠らないようにしてメンテナンスを行き届かせ、物件の新鮮さを保つことが大切です。

7 返済計画を狂わせる「金利上昇リスク」

長引くデフレ経済のなか、日銀は金融緩和策として2016年1月よりマイナス金利政策を導入しています。しかし、インフレ経済誘導のため、いつ政策金利を引き上げるかわかりません。ローンを借りた時点では低金利であっても、5年、10年経つと金利が上昇する可能性は十分にあります。

現在、投資用物件の融資ローンでは、融資金利が変動しない「固定金利型」と、そのときの金利動向によって変動する「変動型金利」の2つがあります。変動型金利は、固定金利より金利が低いですが、前述した通り、日銀の政策金利の影響を受けます。

一方、固定型金利は、ある一定期間は変動することはないですが、変動金利よりも高めに設定されているのがデメリットとなります。

7-1 ローンの借り換えを行う

金融機関の貸付制度について、常に広く情報を収集しておくことが大切です。そして、他に金利面で有利な制度が見つかれば、「借り換え」で金利を下げることができます。

金利が下がれば資金的な余裕も生じ、一定の運転資金は手元に残しながら、繰り上げ返済を行うことも可能です。繰り上げ返済して残債を減らせば、金利上昇の影響を軽減させることにつながります。

7-2 ローンの返済を滞らせない

ローン返済は、毎月期日までに履行することが重要です。なぜなら返済の遅れや滞りがあると、他に有利な貸し付けがあっても借り換えることが難しくなるからです。

どうしても返済が難しい場合は、返済期日まで待つのではなく、できるだけ早く金融機関の担当者に連絡して相談することが大切です。

8 地震・台風・洪水などの「災害リスク」

近年は東日本大震災や熊本地震などを契機として、建物の耐震問題がクローズアップされています。地震大国である日本では、いつまた大規模な地震が発生するかわかりません。このほか火災や台風被害なども想定しなければなりません。

そのため、いざという時の備えをしっかり準備しておくことが大切です。災害保険や火災保険に入ったり、修繕積立金を十分に用意するなどの対策をすることでリスクを少しでも減らすことができます。

8-1 中古物件は新耐震基準に対応しているか

また、中古マンションの購入時には、その建物が新耐震基準に基づいて建てられたかを確認する必要があります。昭和56年に建築基準法で導入された新耐震基準では、「震度6強〜7程度の地震が来ても人命保護のため即座に建物が倒壊しないこと」が目標とされています。

この新耐震基準に基づき建築されていることが、中古マンション購入の大切なポイントになります。

8-2 新価基準と時価基準

火災保険や地震保険に加入する際、どの程度保険をかけるのが適切なのでしょうか。保険は、被災した場合の保険金額が「新価」を基準とするものと、「時価」を基準とするものに分かれます。

「新価」基準では、全壊したマンションと同等のものをその時点で建て直すための費用全額が基準となります。一方、「時価」基準では、新価から経年劣化による資産価値減少分を差し引いた残りの金額が基準となります。

新築時7000万円の価値があるマンションが、20年後に全壊した場合

新価基準 時価基準
現在の物価に照らし合わせ、同等のものを建て直すためには、8000万円が必要と算定された場合は、新価は8000万円。オーナーは、新価8000万円を上限として保険金額を設定することが可能 20年間の経年劣化による資産価値減少分が、4000万円と算定された場合は、新価分8000万円-経年劣化分4000万円=4000万円が時価となる。オーナーは、時価4000万円を上限として保険金額を設定することが可能

時価基準の場合、建て直しでの資金不足分はオーナーが手当てしなければならないのがデメリットになります。
ただし、保険金額が高くなると保険料の負担が増えるため、保険金額はローンの残債を考慮して妥当な金額に設定することが大切です。

9 まとめ

マンション経営はさまざまなリスクが伴いますが、オーナーの努力や工夫次第で、リスクを最小限に抑えることができます。

マンション投資を始める際はリスクときちんと向き合い、事前にその対策を考えておくことが大切です。安心・安全で効率的な賃貸経営をして、マンション投資を成功に導きましょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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