サラリーマンが不動産投資で失敗しないための5つのポイント

サラリーマンにとって不動産投資は、手間をかけずに収入が得られる魅力的な資産作りと言えます。その一方で、大きな額の買い物であることからリスクを負うことも理解する必要があります。

不動産投資にはどのようなリスクがあり、どのような対策を取るべきなのか。本記事ではサラリーマンの方が初めての不動産投資で失敗しないための5つのポイントをご紹介します。

  • 1 不動産投資のリスクを知っておく
  •  1-1.空室による収益性の低下、家賃の低下を防ぐ
  •  1-2.資産価値の劣化を防ぐ
  •  1-3.管理会社選びに注意する
  • 2 不動産投資の利回りを理解する
  •  2-1.購入時には利回り算出方法に注意
  •  2-2.利回りを高めるポイント
  • 3 物件選びで押さえるポイント
  •  3-1.入居率を高める立地選び
  •  3-2.長期保有か短期売却かで選ぶべき物件は変わる
  • 4 空室リスクを回避する方法
  •  4-1.効果的なメンテナンスとは
  •  4-2.管理会社の選び方
  • 5 不動産投資で利益を確保するには
  •  5-1.長期保有での注意点
  •  5-2.売却によって利益を出すポイント

1.不動産投資のリスクを知っておく

不動産投資にはさまざまなリスクがあります。サラリーマンが不動産投資をする場合、基本的にローンを組みますが、その返済のおもな財源は家賃収入です。仮にその家賃が入らなくなれば、自分で返済しなければなりません。さらに物件の価値が低下すれば、売却後に赤字となる可能性もあります。

1-1.空室による収益性の低下、家賃の低下を防ぐ

マンション投資で最も大切なことの一つが、空室率を下げることです。詳しくは後述しますが、入居率の高い物件選びと建物のメンテナンスがポイントになります。さらに家賃保証についてのメリットとデメリットも理解しておきましょう。

収益性を確保するためには、空室率と共に家賃低下も防ぐ必要があります。たとえ空室にならないとしても、家賃を下げては意味がありません。そのためには何をすべきか知っておきましょう。

まず入居者募集のさいに、ターゲットを明確にすると効果的です。ワンルームならば学生なのか社会人なのか、あるいはファミリータイプなら家族構成などを具体的に決めます。

次に賃借希望者の内見時には物件の印象を良くすることが大事です。たとえばアクセントクロスを1面に貼るだけでも印象はかなり良くなります。清掃や設備の保守点検費用もきちんと確保しておけば、入居しやすい物件となるでしょう。

1-2.資産価値の劣化を防ぐ

投資用不動産は立地が全てと言っても過言ではありません。例えば利便性が悪い場所、人口減少が顕著な立地は、将来資産価値が落ちる可能性があります。通勤などで人気がない路線や、周辺の買い物環境が良くない物件も資産価値が落ちやすいものです。このような点に注意して立地を選びましょう。

また、購入後にもその価値を下げないように注意する必要があります。売却時には収益性が重要なポイントになるので、家賃を下げないような管理が大切です。

周辺に競合となる物件が多いのであれば、差別化を考える必要があります。たとえば、入居者が快適と感じる設備の導入やインテリアをいかに低コストで行うか、などを検討しましょう。

1-3.管理会社選びに注意する

サラリーマンにとって不動産投資は、自分の時間を割くことなく収益を得る利点があります。その代わりに、管理会社の選定が重要になります。

管理会社を選ぶポイントは、まず仲介部門を持っていて客付け(=顧客を見つけてくること)ができることです。さらに物件のある地域に詳しく、周辺エリアの情報を常に収集していることも必要です。このような管理会社であれば、賃貸需要の動向をキャッチし借り手の退去後もスムーズに客付けしてくれる可能性が高いといえます。

また管理がずさんであれば借り手がつかなくなりますし、家賃を下げざるを得なくなります。1棟の物件であれば建物全体の管理次第で、物件価値は大きく左右されるので注意が必要です。物件自体も修繕計画を立ててメンテナンスをしなければ、劣化も早まり物件価値は大きく下落してしまいます。

事業用ローンを利用するさいの注意点

住宅ローンを組んでいるサラリーマンでも不動産投資が行えるのは、事業用のローンを組むからです。事業用ローン(不動産投資ローン)は個人の信用枠とは別に、購入する物件の収益性を担保に貸し出される融資となります。

事業用ローンは住宅ローンよりも審査が厳しいので、金利が高く返済期間も短いのが特徴です。ただし住宅ローンは個人の収入などが保証会社の審査を通るかが問題であることに対して、事業用ローンは金融機関が独自に融資審査を行っています。そのために不動産自体に採算性があると判断すれば、個人の返済能力に関わらず融資を受けられるわけです。

なお居住目的でローンを組んだ物件を賃貸に出すことは原則禁じられています。これは融資の契約をするさいの約款にも記載されているので注意しましょう。「バレなければ大丈夫など」と思っていると、あとで一括返済を求められる可能性もあります。

2.不動産投資の利回りを理解する

投資用物件の購入時に注意しなければならないのは、利回りに関する理解です。販売会社の話を鵜呑みにして後悔することがないよう最低限の知識は心得ておきましょう。

2-1.購入時には利回り算出方法に注意

投資用不動産の利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」があります。表面利回りとは「年間の家賃収入の総額を物件価格で割った数値」のことです。物件同士の簡単な比較には使えますが、実際の投資利回りを考慮するためには使えません。

表面利回り=年間収入÷物件価格×100

一方、「実質的にどれほどの投資利回りが期待できるのか」を示すのが、実質利回りです。

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸費用)×100

また、この実質利回りは常に賃借人がいることを前提にしています。しかしながら、どの物件にも空室リスクはつきものです。物件周辺の空室率が分かれば、それを加味して正確な数値を算出することができます。

実質利回りは検討する物件の投資的価値を判断する材料になります。しかし実際の投資利回りを考えるならば、負担したお金に対してどれだけのリターンがあるのかを考える必要があります。

負担するお金とは物件購入時の頭金や諸費用、場合によってはリフォーム費用も加わります。さらに毎月のローン返済や管理会社に支払う手数料、修繕費用なども必要です。それに対して収入となるのは家賃と確定申告により還付される税金となります。つまり一括現金で購入しないサラリーマンの場合、利回りはこのように支出と収入を細かく算出し、年間ベースでの収益割合を計算することが必要です。

高利回り物件には注意?

物件のなかには高利回りを強調するものもあります。しかし不動産投資をするうえで、条件の良い物件はそう多くはありません。

例えば現在入居者がいる物件で、高い家賃を得られているために利回りが高いというケースがあります。その場合、まず周辺相場よりも家賃が高い理由を確認しましょう。何かしら問題のある賃借人を、高い家賃で住まわせるケースもあるからです。

2-2.利回りを高めるポイント

物件購入後に利回りを高めるポイントは、いかに賃貸需要を高めるかです。空室を避けるために家賃を下げるのはなるべく避けましょう。一時的に空室になっても、DIYやリフォームなどで借り手がつきやすい部屋にすることができます。

マンションなどの物件は、時代によって住みやすい間取りや設備が変わります。間取りが変えられない場合でも、せめて便利な設備は導入した方が良いでしょう。浴室乾燥機や追い炊き機能のついた浴槽など、入居者が何を求めているのかを常にチェックすることが重要です。

3.物件選びで押さえるポイント

収益率を高めるため、あるいは売却時の利益を増やすためには、とにかく購入する物件選びが重要です。賃借人が付きやすいことと、資産価値が落ちにくいことがポイントになります。

3-1.入居率を高める立地選び

不動産投資ではどのような物件を購入するのかが重要です。借り手がつきやすい物件を選ぶさい、「賃貸需要」「賃借人の流動性」「周囲の競合物件の有無」などをチェックしましょう。

賃貸需要は購入する物件の種類によってチェックするポイントが異なります。例えばワンルームであれば、「単身者が多い」「駅徒歩5分以内の物件」など単身者が住みやすい立地であることが大事です。ファミリータイプなら家族が住みやすいように、「買い物が便利である」「学校が近い」ことなどがポイントになります。

他方、流動性とは「人口の増減」のことです。人口が減少している地方などでは、将来空室になる可能性が高まります。また周辺に競合となる物件が多いか、あるいはこれから大型物件が建設されるとなれば入居率に影響するので注意が必要です。

新築と中古のメリット・デメリット

新築物件は借り手がつきやすく家賃も高めに設定できますが、販売価格には販売会社の利益が上乗せされます。そのため築年数の経過による値下がり率も高まるので注意が必要です。

一方で、中古物件は安く購入でき、ある程度の築年数であれば値下がり率も低下します。しかし建物の劣化に伴う修繕費用がかさむ点に注意が必要です。

3-2.長期保有か短期売却かで選ぶべき物件は変わる

不動産投資では利益をどのように出すのかを考えなければいけません。将来の収入源として保有するなら、早めにローンを完済する必要がありますし、一方で短期間で売却するなら、修繕費用がかからない築浅(築年数の浅い物件)を選ぶこともできます。

4.空室リスクを回避する方法

物件を購入してから空室率を下げるために、入居しやすい環境維持のためのメンテナンスをすることが大切です。

4-1.効果的なメンテナンスとは

入居率を高めるポイントは、「内見時の印象を良くすること」「住みやすいと感じてもらうこと」です。

内見時の印象を良くするポイントには、「共有部分にゴミなどが落ちていない」「ポストの周辺にチラシなどが散乱していない」などが挙げられます。また、「廊下の電球が切れていないか」「掲示板に貼られた紙が破れていないか」など、細かいチェックも大切です。

また、入居者が決まったあとも、室内の不具合やクレームにはすぐに対応するなど住みやすい工夫をする必要もあります。これらはオーナー自身が対応するわけではないですが、きちんと対応する管理会社を選ばなければなりません。

4-2.管理会社の選び方

入居率を高めるためにも、良い管理会社を選ぶことがポイントです。客付け能力に優れた仲介部署を持つことなどが判断基準の一つとなります。自社物件であれば優先的に客付けをしてくれるので、他の専門会社に依頼するところよりも空室リスクは低くなるでしょう。

次に、物件の修繕方針や費用について具体的に提案してくれることです。修繕は長期にわたって行うので事前計画がとても大切です。その点でいかにきちんと提案してくれるかチェックする必要があります。

家賃保証システムについて

空室となっても安定した収入を不動産会社が保証するのが家賃保証(サブリース)です。確かに空室リスクは低減しますが、物件によっては対応しない場合もありますし、手数料が高くなるケースもあります。

自分のローン返済や修繕計画などと照らし合わせて、赤字とならない程度の収入が得られるのか確認することが大事です。ある程度の空室期間があっても通常の管理会社に頼んだ方が利回りが高くなるケースもあります。周辺の空室率を考慮しながら慎重に検討する必要があります。

5.不動産投資で利益を確保するには

サラリーマンが不動産投資をするうえで、利益を出す方法は2つあります。「長期間保有して安定収入を得るか」、あるいは「売却して利益を確保するか」です。それぞれのポイントをご紹介します。

5-1.長期保有での注意点

ローンを払い終えることができれば、あとは家賃が安定収入として入ります。問題はそれまでの資金繰りがうまくいくかどうかです。サラリーマンの場合、毎年確定申告をすればローンの金利部分や減価償却費を経費計上できます。家賃収入を上回れば所得金額とマイナス分を合算できるので天引きされた税金の還付を受けますし、住民税も少なくなります。

問題は金利負担が年々減少することと、減価償却費もその効果が薄れてくることです。木造の場合はさらに償却期間が短いので、必然的に税金還付の効果も薄れます。つまりその後のローン返済を自腹で持ち出すことなく行えるかチェックし、入念な資金計画を立てておくことが大事というわけです。もちろん、物件が古くなれば修繕費用もかさむので、その分も考慮する必要があります。

5-2.売却によって利益を出すポイント

投資用の不動産を売却して得られる利益について知っておきましょう。通常、物件は購入時よりも売却額は下がるので、その差額を損失として計上します。ほかに売却時の手数料なども必要なのでチェックしておきます。

利益は、運用中に得られた利益(家賃収入と税金の還付などからローン返済+修繕費用+管理費用などを引いたもの)に加えて、支払ったローンの元金部分が残る形になります。

売却額については、不動産の価格を算定する方法の一つである収益還元法を参考にします。収益還元法とは、その物件を購入すればどれほどの収入が得られるのか(=将来の収益力)を計算する手法です。

なお、あくまで参考なのでその金額で売れるとは限りません。また収益力のある物件を対象とする評価法なので、居住用物件などの評価には向きません。

このほか売却時期も重要です。物件は次の買い手にとって魅力がなければ、なかなか売れません。収入と支出のバランスを見て、収益性が落ちる前に売却する必要があります。「節税効果」「入居率」「修繕費用」「家賃設定」などトータルで考えて、利益率が低下する前に次の買い手を探しましょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チームは、不動産投資や金融知識が豊富なメンバーが不動産投資の基礎知識からローン融資のポイント、他の投資手法との客観的な比較などを初心者向けにわかりやすく解説しています。/未来がもっと楽しみになる金融メディア「HEDGE GUIDE」