会社員の不動産投資はバレたらまずい？副業の３つの注意点とは？

「不動産投資をしたいが、副業が会社にバレたらどうしよう・・・」そんな心配を抱えている方も多いのではないでしょうか？

いまだに従業員の副業を規制している企業も少なくありませんが、最近は働き方の多様化により、副業を解禁する中小企業だけでなく大手企業も増えています。

そこで今回は、サラリーマンが副業として不動産投資を行うことは実際には問題ないのか、副業として不動産投資を行う際の注意点は何か、という点についてまとめていきたいと思います。

目次

1. 副業解禁の最近の動向は？
   1-1.大手企業の現状
   1-2.法改正で副業への規制が緩和
   1-3.今後の副業の動向
2. サラリーマンに不動産投資が人気な3つの理由
   2-1.日中は働きながらできる
   2-2.サラリーマンは不動産融資を受けやすい
   2-3.長期的な安定収入
   2-4.本業のスキルを活用できる
3. 副業をする際の注意点
   3-1.本業と両立する
   3-2.確定申告を自分で行う
   3-3.不動産投資の事業規模に注意する
4. まとめ

１　副業を許可する会社も増えている

2017年には、働き方改革の一環として名だたる大手企業が次々と副業を解禁する動きが見られました。そのため近年は、サラリーマンにとって副業収入や老後資産資金の確保の選択肢も増えてきています。

1-1　大手企業の副業解禁

2017年10月から副業の「原則禁止」という社内ルールを撤廃し、許可制で副業を認めているソフトバンクでは、2018年5月時点で214件の副業を承認しています。

また、その他の大手企業でも多様な働き方を促進させる制度のひとつとして、リクルートやヤフーなどで副業が可能となり、本業に支障がない範囲で多くの社員が活用しています。

1-2　法改正で副業への規制が緩和された

2018年1月に厚生労働省が「モデル就業規則」を改定しました。モデル就業規則とは、厚労省がホームページで企業向けに公開しているひな形のことです。

労働基準法第89条で一定の条件を満たす企業は必ずこの就業規則を作成しなければいけないと定めています。

以前の遵守事項の中には「許可なく他の会社等の業務に従事しないこと」。という規則が含まれていたのですが、今回の改定でそれがなくなり、代わりに下記の規定が新設されました。

(副業・兼業の規定）
第65条 労働者は、勤務時間外において、他の会社等の業務に従事することができる。
2 労働者は、前項の業務に従事するにあたっては、事前に、会社に所定の届出を行うものとする。
3 第１項の業務が次の各号のいずれかに該当する場合には、会社は、これを禁止又は制限することができる。
①　労務提供上の支障がある場合
②　企業秘密が漏洩する場合
③　会社の名誉や信用を損なう行為や、信頼関係を破壊する行為がある場合
④　競業に当たる場合

つまり、本業に支障を出さない限りは、副業をすることが可能となりました。不動産投資は本業以外の会社に通勤する必要がないため、仕事へのパフォーマンスに影響が出にくいです。

また、家賃収入は副業としてでなく、資産運用としての「投資」とみなされることが多いため、副業の定義には不動産投資は当てはまりません。

1-3　今後の副業の動向

出典:経済産業省

年代別にみると、49歳以下が「現在認めている」（28.9%）と、60歳以上の(14.8%)と差があり、年代が若ければ若いほど副業解禁に前向きだ。

この調査から、全体の約65%はすでに副業を認めているもしくは今後認めることを検討する姿勢であることがわかります。

今後はさらに「副業解禁」が広まる流れとなっていくでしょう。

2　サラリーマンに不動産投資が人気な3つの理由

数ある副業の中で不動産投資はサラリーマンから人気があります。その理由を詳しく見ていきましょう。

2-1　不動産運用は日中働きながらできる

サラリーマンが副業を行うにあたって、一番気になることは、「日中にどれくらいの時間が必要になるのか？」ということではないでしょうか。不動産投資の場合、物件の管理を管理会社に任せてしまえば、あとは手間をかけずに運用を行うことができます。

また、不動産投資は株式投資やFXのように日中に激しい値動きがないため、本業に専念することができます。

2-2　サラリーマンは不動産融資で有利

不動産投資は、長期的な家賃収入からの返済が期待できるほか、担保となる不動産があるため、金融機関から融資を受けることができます。

その上、サラリーマンが副業として不動産投資を行う場合には、安定した給与収入があるため、他の業種の方より融資を受けやすくなるでしょう。

また、サラリーマンや公務員のように安定した収入がある方は、外資系に勤務されている方やサラリーマンや中小企業の役員などの高年収の方よりも、融資上で高い評価を受けやすい傾向にあります。

収入が安定的でない方については返済の確実性が低いと判断されてしまい、融資の審査が通りにくいケースがあります。

2-3　長期的な安定収入を得られる

不動産は購入後に数十年が経っても、入居者がきちんとつけば、毎月決まった家賃収入が得られます。

本業以外に収入源があれば、本業で万が一何かあった場合や定年退職後にも、不動産収入を生活費やシニア世代での私的年金として活用することもできるため、将来への不安がある方に人気です。

2-4　本業のスキルを活用できる

不動産投資は、購入に至るまでに多岐にわたる知識・経験が必要となるので、本業のスキルや経験をうまく不動産投資の中で活かすことができる場合があります。

例えば、本業で営業職をしている方であれば、物件選定や購入の際の交渉スキルとして役立ったり、マーケティング職の方であれば「どこのエリア・物件を購入するか」でリサーチや分析などの知識・経験が役に立ちます。

法務の方であれば、契約時の内容チェックやリスクマネジメント、経理の方であれば税金・確定申告やキャッシュフローの計算・シミュレーションなどにおいて、本業で培った知識や経験を生かすことができます。

逆に、不動産投資で得た交渉力やマーケティング知識を本業に活かすこともできるでしょう。

3　副業をする際の注意点

では、不動産投資を実際に行う際はどのような点に注意する必要があるのでしょうか。下記では３つの注意点をご紹介していきたいと思います。

3-1　本業と両立する

まう、不動産投資を行うことにより本業に支障をきたしてしまうことがないようにする必要があります。

本業に集中して不動産投資を行うために、物件の管理を管理会社に委託することによって、入金管理・クレーム対応・事故対応・退去時の立会いなどの作業を管理会社が行ってくれます。

大家である自分が入居者を見つける必要もなく、スムーズに運営等を行ってくれるので本業に集中することができます。

3-2　確定申告を自分で行う

不動産収益が年間20万円以上ある方は、会社勤めをして給料をもらっている方でも、年末調整だけでなく、自分で確定申告を行わなくてはなりません。

確定申告をする際には、給料から差し引かれる「特別徴収」と自分で納付する「普通徴収」の２つの選択肢があります。確定申告の際に前者の特別徴収を選択してしまうと、住民税や所得税が会社の給与から引き落とされてしまいます。

確定申告の納税方法は「普通徴収」を選ぶことで、会社の給料から税金が引き落とされないで済みます。

3-3　不動産投資の事業規模に注意する

では、不動産投資の投資金額はいくらでもいいのでしょうか。

不動産収入が事業規模なのかという判断の基準が、5棟10戸以上と言われています。確定申告の際にはこれを超えてしまうと、副業規定に違反してしまうので、超えないように注意しましょう。

なお、規模が大きくなりそうな場合に事前に職場に相談し、上司や人事部から「大きな規模で不動産投資をしても問題ない」という許可を取っている場合は問題ありません。

4　まとめ

近年、長期雇用・終身雇用制度の変化や、年金問題などが話題になっていますが、今後さらに「働き方改革」も広がり、一つの会社で働くサラリーマンではなく、個人で複数の収入源がある稼ぎ方が注目されます。

サラリーマンが不動産投資をする際には確定申告をする際に注意するべき点もありますが、不動産収入を生活費や老後の私的年金として活用することができるなどのメリットもあります。

以上を踏まえて、かしこく本業と両立しながら投資を進めていくと良いでしょう。

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