自己資金50万円〜100万円でアパートは本当に買えるのか？「少額投資」の仕組みと誤解

アパート経営について調べていると、不動産会社のウェブサイトなどで「自己資金50万円からアパート経営」「100万円の自己資金で1棟アパートを購入」といった表現を見かけることがあります。しかし、アパート1棟は数千万円規模になることも珍しくないため、「本当にそんな少額で購入できるの？」と疑問に感じる人もいるでしょう。

本記事では、不動産投資における少額の自己資金で投資できる仕組みや、自己資金が50万円〜100万円でアパートを購入できるケースについて解説します。また、不動産投資での少額投資についてよく誤解されている点についても解説します。

目次

1. 自己資金50万円〜100万円でアパートは本当に買える？
2. 「少額投資」を可能にする仕組みとは？
   2-1．購入者の属性によって融資額が変わる
   2-2．物件の担保評価によって融資額が変わる
   2-3．家賃収入の見込みによって融資額が変わる場合がある
3. 「少額投資」に起こりがちな誤解とは？
   3-1．「誰でも自己資金50万円で買える」という誤解
   3-2．「自己資金50万円だけでいい」という誤解
   3-3．「自己資金が少なければリスクも小さい」という誤解
4. 「少額投資で買えるアパート」の広告を見るときの確認ポイント
   4-1．「誰でも利用できる条件」ではないことを理解する
   4-2．融資条件を確認する
   4-3．「自己資金」の定義を確認する
5. 新築アパート経営を手がける不動産投資会社
   5-1．株式会社シノケンプロデュース
6. まとめ

1　自己資金50万円〜100万円でアパートは本当に買える？

アパートを購入する際は、物件価格の一部を自己資金で負担し、ローンを活用して残額を支払うことが通常です。金融機関は、借入金額を物件の価格や担保評価額の範囲内とするなど上限を設けており、それを超える分は自己資金で支払う必要があるからです。

ただし、数千万円の物件でも自己資金50万円〜100万円程度で購入できるケースもあります。50万円〜100万円で購入できるアパートが売られているのではなく、金融機関から多額の融資を得ることで自己資金を抑えることができる仕組みです。これが「少額投資」によるアパートの購入です。少額なのは自己資金で、借入を含めた投資額は数千万円になります。金融機関によっては、物件価格の100％を融資する「フルローン」が利用できる場合もあります。

ただし、不動産投資で「少額投資」が成立するには、金融機関から購入資金の大部分を調達できるだけでなく、以下のような「購入者」「金融機関」「物件」の3つの条件がそろうことが重要です。

次の項目から「少額投資」について、詳しく解説していきます。

2　「少額投資」を可能にする仕組みとは？

自己資金50万円〜100万円でアパートを購入できる可能性がある少額投資ですが、それを可能にするのが購入資金の大部分を金融機関から借り入れることです。例えば、物件価格3,000万円に対して2,900万円の融資が得られれば、物件価格のうち自己資金で支払う額は100万円になります。このほかに諸費用がかかります。

どのような仕組みで少額投資が可能になるのか、代表的なポイントは以下で挙げる3つです。

2-1　購入者の属性によって融資額が変わる

金融機関では融資を行う際に、申込者の属性などによって審査を行います。その審査結果により、借入の可否や借入限度額などが決定されます。

融資審査の際は、主に以下のような項目で審査されます。

• 年収
• 勤務先
• 勤続年数
• 年齢
• 既存の借入
• 保有資産、など

例えば、オリックス銀行の不動産投資ローンの商品説明書には、利用できる人の条件として以下が記載されています。

原則、日本国内にお住まいで、当社所定の資格・要件を満たす方に限ります。
当社住宅ローンプラザに来社可能な方
借入時に満20歳以上60歳未満で、最終返済時85歳未満の方
原則、同一勤務先に3年以上勤務している方（自営業の場合は営業開始後3年以上経過している方）
原則、前年度の税込み年収（自営業の方は所得）が500万円以上で、返済期間中、安定した収入が見込める方
団体信用生命保険に加入可能な方
現在の住宅ローンなどの支払いに、直近1年以内に遅延の無い方

引用：オリックス銀行「不動産投資ローン 商品説明書」（2026年10月1日時点）

これらは申し込みができる条件で、借入限度額そのものは審査で決まります。同行の商品説明書には、「お客さまの年収や借入状況などにより限度額を制限する場合があります」とも記載されています。年収や保有資産が多く、既存の借入が少ないなど、審査で返済能力が高いと評価されれば、借入額が大きくなり、自己資金を抑えられる可能性があります。

2-2　物件の担保評価によって融資額が変わる

金融機関から融資を受ける際には、購入者だけでなく物件そのものの評価も重要です。不動産投資ローンでは、購入する不動産を担保に設定するのが通常だからです。

つまり、金融機関がその物件をどの程度評価するかによって、融資額が変わるのです。この際、購入する物件の評価が高い場合、借入限度額が大きくなることもあります。そのため、自己資金が少なくても、物件を購入できる可能性があります。

ただし、借入額の上限は担保評価だけで決まるわけではありません。例えばオリックス銀行の不動産投資ローンでは、借入金額を「建築価格または購入価格の範囲内で、当社担保評価額の範囲内」としています。

2-3　家賃収入の見込みによって融資額が変わる場合がある

アパート経営では、給与などの個人収入だけでなく、購入する物件から得られる家賃収入も重要です。ローン返済に充てる資金は、入居者から得られる家賃が主に原資となるからです。そのため、物件の家賃水準や入居状況、将来的な収支なども融資審査に影響を及ぼすことになります。

家賃収入の見込みが返済額を十分に上回ると判断されれば、借入額が大きくなり、自己資金を抑えられる可能性があります。反対に、空室や家賃の下落が見込まれる物件では、借入額が抑えられることがあります。

3　「少額投資」に起こりがちな誤解とは？

少額投資の仕組みについて解説しましたが、「自己資金50万円でアパートを買える」といった広告の表現だけでは、購入に必要な条件が読み取りにくいこともあります。誤解されやすい代表的な例を3つ紹介します。

3-1　「誰でも自己資金50万円で買える」という誤解

最も注意したいのが、「50万円を用意すれば誰でも購入できる」という誤解です。実際には、融資を受けるための審査があり、年収や勤務先、勤続年数、既存借入、資産状況などによって結果は変わります。

例えば、広告で「自己資金50万円でアパートが購入できる」と表示していたとしても、融資申込者の属性や資産状況などによってはローンの審査に通らない、つまりアパートを購入できない場合もあるのです。

3-2　「自己資金50万円だけでいい」という誤解

自己資金50万円を用意すれば、アパートが購入できるわけではないことにも注意が必要です。不動産を購入する際は、物件価格以外にもさまざまな費用が発生するからです。

具体的には、以下のような諸費用が発生することになります。

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 司法書士報酬
• 印紙税
• 融資関連費用
• 火災・地震保険料 など

仲介会社を通して購入する場合は仲介手数料、売買の際には固定資産税・都市計画税の精算金なども発生する場合があります。融資に関わる費用の例として、オリックス銀行の不動産投資ローンでは、借入金額の2.20％（消費税込み）以内の取扱事務手数料のほか、登記費用と火災保険料、書面で契約する場合の印紙代がかかるとしています。仮に借入金額が2,900万円の場合、この取扱事務手数料の上限は約63.8万円となり、手数料だけで50万円を上回ることがあります。

出典：オリックス銀行「不動産投資ローン 商品説明書」「借り入れに必要な諸費用」（2026年10月1日時点）

オリックス銀行の不動産投資ローンのように、購入時の借入金額を購入価格の範囲内とする金融機関では、諸費用分は借入でまかなえません。広告の「自己資金50万円」に諸費用が含まれていない場合は、50万円とは別に諸費用分の資金が必要になります。

3-3　「自己資金が少なければリスクも小さい」という誤解

少ない自己資金でアパートを購入できるからといって、投資リスクが小さいという考え方にも注意が必要です。自己資金が少ないということは、その分を融資で補うことになるため、反対にリスクは大きくなる可能性があるからです。

例えば3,000万円の物件に対して自己資金500万円を用意する場合と、100万円しか用意しない場合では、以下の表のように後者のほうが借入額は400万円多くなります。

借入額が増えれば、返済額と利息の負担は大きくなります。例えば金利2％・返済期間30年の元利均等返済で試算すると、毎月の返済額は借入額2,500万円で約9.2万円、2,900万円で約10.7万円となり、年間で約18万円、返済期間全体の利息の合計で約132万円の差が生じます。金利が上がれば返済額はさらに増え、同じ条件で金利を3％として試算すると、借入額2,900万円の毎月の返済額は約12.2万円と、2％の場合より約1.5万円多くなります。

※金利2％が返済期間中変わらないと仮定した試算例で、諸費用は含めていません。金利は変動する場合があり、実際の返済額は金融機関・金利タイプ・諸費用などによって異なります。

購入後は管理費や修繕費もかかるため、空室や突発的な修繕費で家賃収入から返済を賄えなくなれば、給与などの手元資金で補う必要があります。売却する場合も、借入額が多いほど残債は多く残ります。上の試算と同じ条件では、10年後の借入残高は借入額2,500万円で約1,827万円、2,900万円で約2,119万円です。売却価格から売却時の費用を差し引いた額が残債を下回れば、差額を手元資金で返済する必要があります。自己資金を抑えたからといって、投資リスクが小さくなるわけではありません。

4　「少額投資で買えるアパート」の広告を見るときの確認ポイント

少額投資によるアパートの購入は、金融機関から購入資金の大部分の融資を受けることが前提で、いくつかの誤解が生まれやすいことを紹介しました。

そこで、実際に「少額投資で買えるアパート」といった広告を見る際に、気をつけたい代表的なポイントも紹介します。

4-1　「誰でも利用できる条件」ではないことを理解する

不動産会社のウェブサイトや広告などに記載されている「自己資金50万円から」という表現は、誰にでも当てはまる条件ではありません。一定の条件を満たす申込者や物件を前提としており、その条件が自分にもそのまま適用されるとは限らないからです。

同じ物件価格であっても、申込者の年収や勤務状況、既存の借入状況、保有資産などによって、金融機関から提示される融資条件が異なる可能性があります。また、物件の担保評価や収益性などによっても、必要となる自己資金が変わることがあります。そのため、広告の融資条件が前提としている申込者の条件に、自分が当てはまるかを確認する必要があります。

4-2　融資条件を確認する

次に確認したいのが融資条件です。広告に「自己資金〇万円から」「物件価格の〇％まで融資」などと記載されていても、その条件で融資を受けられることが確定しているわけではありません。実際の融資額や金利、借入期間などは、金融機関による審査を経て決まります。

そのため、広告を見る際には、以下の項目が具体的に示されているかを確認することが大切です。

• 借入限度額
• 金利
• 借入期間
• 返済額
• 利用する金融機関、など

また、「融資利用可」「融資実績あり」といった表現だけではなく、掲載されている融資条件が、どのような年収・資産状況などの申込者を想定したものなのかも確認することが大切です。

4-3　「自己資金」の定義を確認する

何を自己資金としているのかを確認することも大切です。広告で使われる自己資金の範囲は、広告主や商品によって異なる場合があるからです。

物件価格に充てる頭金だけを指しているのか、仲介手数料や登記費用、融資手数料などの諸費用まで含めた金額なのかによって実際に必要な自己資金は変わります。広告の自己資金が頭金だけを指している場合は、「自己資金50万円」とあっても、50万円だけを用意すれば購入できるとは限りません。

5　新築アパート経営を手がける不動産投資会社

ここまで、少ない自己資金でアパートを購入できる仕組みと、広告を見るときの確認点を見てきました。提携ローンの有無や融資条件の示し方は会社ごとに異なるため、購入を検討する会社の説明についても、4章で見た融資条件と自己資金の範囲を確認しておくことが大切です。ここでは、新築アパートの企画・開発・販売を手がけ、提携ローンを扱う会社を紹介します。

5-1　株式会社シノケンプロデュース

株式会社シノケンプロデュースは、新築アパートの企画・開発・販売を手がけるシノケングループの企業です。東京をはじめ、福岡・大阪・名古屋・仙台を主要エリアとして事業を展開しています。同社の公表によると、創業以来のアパート販売実績は8,000棟以上です。

物件管理はグループ会社のシノケンファシリティーズが担い、管理戸数は53,000戸以上（2025年12月末時点）です。また、自社企画開発物件の入居率は、2025年の年間平均で99.0％としています。

以下で、同社の融資の取り扱いと、土地選定・建物の特徴を見ていきます。

提携ローンとフルローンの取り扱い

シノケングループは、提携する金融機関のローンを購入者に紹介しており、融資形態にはフルローンもあります。ただし、実際の融資条件は、個人の属性や物件によって異なります。フルローンを利用する場合も、融資の可否や借入額は金融機関の審査で決まり、物件価格とは別に諸費用がかかります。また、借入額が大きくなるほど、毎月の返済額と利息の合計は大きくなります。

駅徒歩10分圏内を基準とした土地選定

同社の特徴の一つが、立地を重視した土地選定です。次の基準を設けて、土地を選定しています。

• 駅徒歩10分圏内
• 大都市圏のターミナル駅から電車で30分圏内

土地の形状や条件に合わせて1棟ずつアパートを設計

同社のアパートは、土地の形状や条件に合わせて1棟ずつ設計されており、2つのアパートシリーズでグッドデザイン賞を受賞しています。設備面では、独立洗面化粧台やシステムキッチン、スマートロックなどのIoT設備を標準で備えています。

耐久性の面では、同社のアパートは住宅性能表示制度の劣化対策等級3に準拠しており、最長35年の融資を利用できる場合があります。融資の可否や期間は金融機関の審査によって決まります。融資期間を長くすると毎月の返済額は小さくなる一方、返済期間全体の利息の合計は大きくなり、借入残高の減り方も遅くなります。

シノケンプロデュース一棟アパート経営の特徴

シノケンプロデュースは、不動産投資セミナーやアパート投資セミナー、見学会、個別相談会などを実施しています。こうした場で融資の説明を受ける際も、借入限度額・金利・借入期間・返済額・利用する金融機関と、自己資金に諸費用が含まれるかを確認しておくと、条件を比べやすくなります。

まとめ

自己資金50万円〜100万円でアパートを購入できるケースは実際にありますが、誰でも同じ条件で購入できるわけではありません。購入者の属性、金融機関の融資条件、物件の担保評価や収益性など、複数の条件がそろうことで少ない自己資金での購入が可能になるからです。

また、自己資金を少なくして購入できるからといって、アパート経営のリスクまで小さくなるわけではありません。むしろ、自己資金を抑えることで借入金額が大きくなれば、毎月の返済額や総利息額は大きくなります。空室によって家賃収入が減少した場合でも、ローンの返済は続きます。

そのため、アパートの購入を検討する際は、「自己資金50万円で買えるアパート」を探すことから始めるより、まず自分がどの程度の融資を受けられる可能性があるのかと、空室や金利の上昇があっても返済を続けられる借入額を確かめることが重要です。年収や勤務先、勤続年数、自己資金、既存借入などを整理した上で、利用できる金融機関や融資条件を確認すると、借入額と返済額の目安をつかみやすくなります。

具体的な融資条件は、金融機関への事前相談で確かめることができます。不動産会社のセミナーや相談会で物件と融資の情報を集める場合も、提示された融資条件がどの金融機関の、どのような申込者を想定したものかを確認し、収支の試算を自分でも確かめることが大切です。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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