失敗事例から学ぶ不動産投資の極意

失敗事例から学ぶ不動産投資の極意

不動産投資における成功事例を眺めていると、人それぞれの特性やタイミングによるところなども大きく、今すぐに真似をしたくてもできないということも多いのですが、不動産投資の失敗には必ず共通点があります。過去の失敗事例から、不動産投資でやってはいけないことやよく考えるべきポイントを学んでいきましょう。

不動産投資の失敗事例:表面利回り20%の物件を購入して赤字に

最近の不動産投資では、インカムゲイン(毎月の家賃収入)を重視した物件選びが主流です。その場合、表面利回り(年間の家賃収入÷物件価格)という指標がクローズアップされますが、表面利回りだけで物件を選んでしまうと痛い目に合うことがあります。

たとえば、地方の中古マンションの例として150万円で購入でき、家賃収入が年間30万円という物件があったとします。このとき、表面利回り(家賃収入30万円÷物件価格150万円)は20%となるので、「5年で購入価格が回収できるなんて、なんてお得な物件なんだろう」とお思いになる方も多いかもしれません。しかし、このような物件には大きな落とし穴があります。

毎月の収支を考えた場合、家賃収入の一方で「管理費」「修繕費」という費用がかかります。管理費というのは、エレベーターのメンテナンスや共用部の清掃など建物全体の維持管理に必要な費用ですので、かならず毎月かかるものとなります。家賃水準とは関係なく、管理費は一定の金額でかかってしまうものですので、家賃が安ければ安いほど収入に対する管理費の比率が上がってしまうことになるのです。

マンションの管理費+修繕積立金の相場としては月2万円前後となりますので、年間で24万円もかかってしまいます。年間30万円の家賃収入の場合は、手元に6万円しか残らない計算になります。これに加えて、部屋内の設備(エアコンなど)の修繕費用や退去時のクリーニング費用、退去後の空室期間、入居募集のための広告宣伝費や賃貸仲介手数料、毎年の固定資産税などがかかることを考えると、赤字になってしまうことも十分に考えられます。150万円を支払って、毎月の収支が赤字では購入する意味がありません。

表面利回り=年間の家賃収入÷物件価格ですので、家賃収入が相場より異常に高いか、物件価格が異常に安くないと表面利回りは高い水準になりません。表面利回りが高い物件=お得な物件という認識ではなく、表面利回りが高い物件=リスクが高い物件という認識で物件を見ていくことをおすすめします。

不動産投資の失敗事例:毎月のローン支払いが滞ってしまった

年金対策として物件の完済を目指している方の多くは、ボーナス返済や定期的な繰り上げ返済を行っているかと思います。ただ、この時に気を付けなければいけないのは、ローンは「早く返す」ことよりも「確実に返す」ことが重要だという点です。

たとえば毎年100万円ずつ繰り上げ返済をしていて毎月の資金繰りが厳しい方と、繰り上げ返済はしないが返済は確実にしている方だと、どちらが金融機関から好かれるでしょうか? お金を貸しているほうとしては早く返してくれたほうが嬉しいのでは、と思いがちですが、繰り上げ返済の実績があったとしても返済が一度でも滞れば、金融機関の評価は一気に低下してしまいます。金融機関は「貸し倒れ」になることを一番嫌うためです。

不動産投資を検討している方の多くは、マンションであれば2戸以上を保有したいと考えているかと思います。最初の1戸をどれだけ早く返せるかがその後の投資スケールにも大きく影響するので、ついつい繰り上げ返済を優先したくなりますが、毎月の返済が滞ってしまうと金融機関から貸し先としての信用を大きく損なってしまい、2戸目以降の融資がつかなくなるというリスクが発生してしまいます。1戸目のローンを早く返せたとしても、次の融資が下りなくなるのであれば本末転倒です。

そのため、繰り上げ返済を行いつつも、毎月の返済は確実にできるという状況を作っておく必要があるのです。具体的には、毎月の返済額に対して3ヶ月分から6ヶ月分の預貯金をつねに手元に残しておくようにしておくと良いでしょう。

不動産投資の失敗事例:売却査定額よりもローン元金のほうが多くて売却できない

こちらは、新築の物件購入の際によくある失敗事例となります。たとえば、購入から数年後経ったタイミングで思っていたほど利回りが出ないケースや、事故や病気などで突然まとまった金額が必要になったケースに、物件の売却を検討したとします。

その時、物件の売却金額を設定するために不動産査定や同条件の物件の販売価格の調査を行いますが、その売却金額が返済するべきローンの元金を下回って売るに売れないという状況が発生することがあります。なぜこのような状況になるかというと、新築のケースでは土地と建物の価格以外に物件の広告宣伝費や営業の人件費、ディベロッパーの利益などが上乗せされているため、実質の物件価格よりも2割~3割の金額が上乗せされているためです。新築購入後すぐに中古物件として販売しようとすると、土地と建物の評価額で値付けされてしまい、不動産取得時の価格を大きく下回った価格となってしまうわけです。

また、物件取得後5年以内に売却しようとすると、短期譲渡という扱いで売却益に対する課税割合が高い税率(40%前後)が適用されてしまい、受け取ることができる金額がさらに少なくなってしまいます。売却益に関しても、購入時と同じ金額で売れれば売却益がゼロ円かというとそうではなく、減価償却費として毎年計上していた費用分の価値が物件から失われた計算となるので、減価償却費の累計額から取得に要した費用を差し引いた金額が売却益となってしまう点にも注意が必要です。

新築は短期で売却をするのに適さない物件となりますので、完済まで保有し続けられるように、まとまった資金が必要な状況になっても手元の現金から支払うことができるようあらかじめ資金計画を立てておくと良いでしょう。


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